Своим возникновением этот микрорайон нашей столицы исторически обязан Румбуле, где в свое время был построен главный аэропорт Латвии, а магистраль, ведущая на восток страны, служила своеобразными воротами города. Вот здесь-то в 60-70 годах прошлого столетия и возник Кенгарагс. Географически район простирался от фарфоровой фабрики до бывшего завода "Красный квадрат". Эти границы в основном сохранились и сегодня. С двух других сторон Кенгарагс ограничен в силу природных и техногенных причин: с одной стороны ему не дает развиваться главная водная артерия Латвии — Даугава, с другой — большой железнодорожный узел и железнодорожное полотно восточного направления. В таких заданных рамках в те далекие теперь времена и пришлось возводить этот район проектировщикам и строителям. В результате получилось то, что получилось. Район в массе своей застроен пятиэтажными "литовками" и "хрущевками" с вкраплением девятиэтажек, среди которых преобладают "малосемейки", но довольно хорошего качества. Пятиэтажки, в основном, возведены из хороших панелей. Но, тем не менее, срок их службы сегодня находится на пределе. Конечно, все мы знаем, что они могут простоять еще не год и не два, а десятилетия — при соответствующем обращении. Однако земля, как и везде в городе, постоянно дорожает, тем самым предопределяя не слишком долгую жизнь малоэтажек. Правда, в Кенгарагсе в силу ряда причин этот процесс будет протекать, очевидно, более медленно, чем в других районах Риги. Почему? Ответить на этот вопрос однозначно трудно.
Причины непопулярности
Оценить то или иное место с точки зрения его перспективности как градостроительной единицы — одно из важнейших условий правильного расчета вложения инвестиций. Поэтому на первое место в оценке любого района, в том числе и Кенгарагса, можно поставить его престижность. Увы, престижность у Кенгарагса не очень высока. Он достаточно удален от центра города, подъездные пути хоть и развиты, но растянуты, следовательно, до работы, если она находится далеко от места жительства, приходится добираться долго и нудно. Надо отметить, что район Кенгарагса сегодня не имеет также прямого сообщения с другими районами столицы. Еще один недостаток района — неразвитая местная инфраструктура. Здесь мало школ и детских садов, не хватает сетевых магазинов, а те, которые есть, невелики. За покупками жителям приходится ездить в центр города, на Центральный рынок. Мало в районе и медицинских учреждений. Создается впечатление, и оно, скорее всего, верное, что в развитие района не вкладывается никем никаких средств. Правда, в последние годы все активнее идет смена населения этого района. Место маргиналов все больше занимают молодые семьи. И вообще район молодеет. Но все-таки криминогенная обстановка остается пока достаточно сложной. Кроме того, при выборе района проживания многие обращают внимание на экологию. И хотя в районе сегодня не работают большие предприятия (некогда отравлявшие воздух "Красный квадрат" и бывшая Рижская фарфоровая фабрика), тем не менее, через район проходят автомагистраль европейского значения и железная дорога с большим железнодорожным узлом. А это не создает Кенгарагсу славу вселатвийской здравницы.
Видеть лучшее
С другой стороны, сам Кенгарагс и прилегающая к нему Румбула — район очень зеленый. При соблюдении строгих природоохранных мер почти все эти насаждения можно не только сохранить, но и приумножить. Развитое автобусное, трамвайное и троллейбусное сообщение с центром дают этому региону столицы шанс стать самым транспортно насыщенным районом. В связи с открытием в скором времени мостового перехода через Даугаву и завершением строительства развязки у моста Славу Кенгарагс, скорее всего, получит весомый стимул к дальнейшему развитию. Рассматривая транспортную проблему, нельзя сбрасывать со счетов и железную дорогу. Сегодня, когда пробки на той же улице Краста не дают попасть многим на работу вовремя, маршруты электрички приобретают особый смысл: на них до центра города можно добраться без особых проблем за 7-10 минут. Наличие на территории района Даугавы придает этому уголку Риги неповторимое своеобразие. И если в дальнейшем при проектировании и строительстве это не будет забыто, то город, очевидно, сможет со временем приобрести еще один оригинальный, ни с чем не сравнимый микрорайон.
Направление движения
Несомненно, район Кенгарагс в недалеком уже будущем получит стимул для дальнейшего развития. Сегодня уже несколько застройщиков не только выразили желание начать здесь строительство, но и приобрели уже соответствующие земельные участки. Конечно, с точки зрения строительной геологии район изучен еще недостаточно хорошо. Так что при строительстве на берегу Даугавы потребуется детальное изучение геологии района. Скорее всего, здесь невозможно будет возведение высотных зданий. Но такие здания вполне могут появиться по другую сторону автомагистрали. Развитая инфраструктура не потребует подведения новых линий газо- и электроснабжения, вода и тепло также имеются здесь в достатке. Перед строителями просто будет стоять задача обновления всего этого хозяйства. Это, конечно, удорожит строительство, но внесет уверенность в надежности всех сетей в будущем. Свое место найдут здесь не только проекты строительства новых зданий, будут, несомненно, задействованы и возможности реновации. Тем более что многие пятиэтажные дома на пространстве между магистралью и железной дорогой возведены из кирпича. Это позволит их достроить на 2-3 этажа и реновировать. Правда, в условиях нашего города для этих операций придется такие дома расселять. А это сделать пока довольно проблематично. И последнее, но не менее важное. Дальнейшее развитие Кенгарагса будет зависеть не только и не столько от всех известных причин, но и от развития рынка недвижимости, который, в свою очередь, тесно связан с развитием рынка кредитования. Если на этом рынке обнаружится перегрев, то и развитие строительства (и не только в Кенгарагсе) значительно замедлится. Но не остановится никогда.
Анастасия Радионова, руководитель аналитического отдела компании Balt Haus:
– Рано или поздно этот район получит свое градостроительное развитие. Сегодня цены на новостройки и вторичное жилье здесь ниже, поэтому сюда перебираются жить многие молодые семьи, чьи доходы пока не позволяют приобрести недвижимость в более престижных местах. Для сравнения скажу, что квадратный метр в новостройке в Пурвциемсе стоит сегодня 1790 EUR, а в Кенгарагсе — 1580. Думается, что, если строительство пойдет по пути возведения недорогого жилья, район только выиграет. С другой стороны, на берегу реки, очевидно, должно развиваться возведение и престижного жилья. Здесь можно будет устроить, например, яхтенную пристань.
Алексей Загребельный, председатель правления ООО R.Evolution: – Я считаю, что часть Кенгарагса, расположенная от улицы Маскавас до Даугавы, обладает огромным потенциалом развития. В других частях Кенгарагса таких возможностей нет. У нашей компании большие планы, связанные с районом на берегу Даугавы. В следующем году мы расчитываем начать и в течение полутора лет реализовать проект "Džonatans" — построить на территории в 3 га (за бывшим рестораном "Щецин") комплекс из 3-7-этажных жилых домов, детский сад и несколько объектов инфраструктуры (центр бытовых услуг, спортивный зал, рестораны). Рига уже отвела средства на благоустройство среды в этом районе. В настоящее время разрабатывается проект укрепления и благоустройства набережной Даугавы, где будет устроен променад. Наше предприятие с учетом масштабов проекта предусмотрело средства на реновацию зданий, прилегающих к проекту "Džonatans". Таким образом, с нашей помощью будет развита территория площадью минимально 5 га. Мы планируем позаботиться и о безопасности жителей Кенгарагса и оцениваем сейчас предложения двух охранных фирм. Мы намерены обеспечить безопасность жителей уже с момента, когда они выходят из общественного транспорта путем введения двух дополнительных постов охраны и регулярных патрулей.
Алексей Халявин, совладелец компании Nels:
– Опыт нашей компании по реновации жилого фонда показывает, что работа эта тяжелая, но и имеющая свои преимущества. Именно поэтому считаю, что Кенгарагс — как раз то место, где девелоперы смогут проявить себя в деле реновации. Здесь достаточно много пятиэтажек, причем различных серий. А так как этот район возник исторически довольно недавно, то и дома здесь более качественной постройки. Очевидно, они смогут выдержать и достройку одного-двух этажей, и модернизацию лоджий или балконов. Все зависит от возможности застройщиков изыскать средства для отселения этих домов. Так как без отселения проводить такие работы в этом районе будет довольно трудно.
Петерис Странцис, руководитель Управления городского планирования департамента развития города:
– Район Кенгарагса в ближайшей перспективе не имеет возможности развиваться, как другие районы Риги. Почему? В силу естественных причин. Он ведь ограничен с двух сторон. С одной — железной дорогой, со второй — Даугавой. Места для нового строительства здесь осталось совсем не много. Конечно, отдельные проекты будут реализовываться в Кенгарагсе — как исключение. Но это как раз и подчеркивает тот факт, что места для нового строительства в районе нет. А следовательно, и перспективы у него в плане нового строительства небольшие. В дальнейшем, когда появится возможность у девелоперов отселять целые дома, возможно проведение здесь реновационных процессов. Во-первых, перспективным может стать реновация земли по московскому сценарию, когда сносятся дома, а на их месте строятся новые, повышенной этажности. Этот процесс будет выгоден только при высокой цене на землю под застройку. С другой стороны, здесь возможна реновация старого жилого фонда, но также в небольшом количестве.
Юрис Чирков, руководитель отдела продаж ООО Verus Nami: – По-моему, одно из самых больших преимуществ Кенгарагса состоит в том, что этот район уже первоначально строился как жилой, и сейчас инфраструктура в нем развита достаточно хорошо (есть школы, детские сады, магазины и возможности проведения досуга). Транспортное сообщение с Кенгарагсом тоже хорошее — особенно удобно добираться до центра на трамвае, который меньше зависит от пробок. В будущем на развитие Кенгарагса положительно повлияет находящийся сейчас на стадии строительства Южный мост. ООО "Verus Nami" в начале будущего года планирует начать строительство 7 этажного жилого комплекса на ул. Прушу. Мы намерены уже в начале 2008 года в рамках этого проекта предложить 400 новых квартир. До сих пор девелоперы недвижимости редко обращались к Кенгарагсу, но уже в будущем году все изменится. Я знаю, что в этом регионе планируют развивать свои проекты и другие компании, и это радует, потому что с каждым новым проектом качество среды повышается, что ощущают и старожилы района.