История дня. Проект "Ипотека 2.0", или Как в Латвии пытаются "перезапустить" рынок жилья  (56)

Во-первых, согласно поправкам к закону об иммиграции, вид на жительство в Латвии теперь можно получить при покупке недвижимости на сумму минимум 250 000 евро (было 100 000 латов). Во-вторых, с 1 марта 2015 года начнут действовать поправки в законы о защите прав потребителей и о неплатежеспособности, согласно которым владельцы ипотечного жилья смогут отдавать банку ключи и избавляться от своих обязательств (принцип "оставленных ключей"). В-третьих, с середины января в Латвии начала действовать программа предоставления кредита на льготных условиях молодым семьям. Первые два пункта рынок склонен рассматривать со знаком минус, а третий — со знаком плюс. Однако есть подозрения в том, что третий плюс вряд ли перекроет два жирных минуса.

"Подорожавшие" виды на жительство и тот факт, что в преддверии введения принципа "оставленных ключей" банки увеличили процент минимального взноса, привели к тому, что спрос на жилье в Латвии упал. Особенно драматично падение — на 20-30% — в Риге и Юрмале, а также в новых проектах. Программа поддержки молодых семей "вбросит" на рынок 1,3 млн евро, однако покупатели этого жилья ищут по возможности дешевые и прагматичные варианты, почти наверняка — не в новостройках, поэтому эта программа не компенсирует потери на рынках новостроек и дорогой земли и недвижимости.

Согласно статистике Департамента гражданства и миграции, в 2013 году было получено 1556 заявок и выдано 3626 временных видов на жительство, а в 2014 году — 2250 и 5109, соответственно. Рост налицо, однако, как LSM.lv рассказала заместитель начальника департамента Майра Розе, после 1 сентября 2014 года, когда поправки вступили в силу, количество заявок упало до 74 в месяц — в четыре раза меньше, чем было до этого.

На первый взгляд, нет изменений и в количестве сделок с недвижимостью — в 2013 году, согласно информации Земельной службы и Центрального статистического управления, в Юрмале было проведено 260 сделок с землей и 730 с квартирами. В 2014 сделок с землей было проведено больше — 338, а с квартирами на примерно том же уровне (728). В Риге динамика примерно такая же (см. графики). То есть, роста нет, но нет и ощутимого падения.

Однако на это эксперты заявляют, что "это только начало" и рынок основательно встряхнет уже в первой половине этого года. Их доводы хорошо известны — во всем виноваты изменения в законодательстве. Здесь, например, можно узнать о том, что в январе количество сделок на вторичном рынке недвижимости по сравнению с январем 2014 года снизилось на 32%, а по сравнению с декабрем 2014 года — в среднем на 26%.

В результате, говорят эксперты, в Риге уже третий месяц подряд падают цены на серийное жилье. Рынку отчасти может помочь программа помощи молодым семьям, которая пока на него не повлияла, однако уже ясно дала понять, что латвийцы в полной мере ее освоят. Как Delfi рассказала Байба Абелниеце, руководитель корпоративных коммуникаций банка Citadele (он обслуживает программу), за три недели банк получил более 1800 заявок жителей. То есть спрос совершенно очевидно превышает предложение — начальное финансирование программы составляет 332 678 евро, что позволит государству выдать поручительства с общим объемом обязательств на сумму 1,33 млн евро. Участники программы, по словам представителей Citadele, нацелены, в основном, на относительно дешевое жилье — 62% претендентов желают получить ипотечный кредит на сумму до 40 тысяч евро, приобретя двух- или трех-комнатную квартиру. Это определенно не новые проекты и не квартиры в престижных районах Риги или Юрмалы.

Отметим лишь, что при этом никто из экспертов не принимает во внимание (по крайней мере — не озвучивает) тот факт, что экономика России, граждане которой активно интересовались жильем в Латвии, переживает кризис. Двухзначная инфляция, резко подешевевший рубль, в лучшем случае нулевой рост ВВП — все это не способствует интересу восточных покупателей к нашему рынку. Отпугивает их и "анти-российская" позиция латвийских властей, которые запрещают российским звездам въезд в страну, поддерживают европейские санкции против России, открыто выступают на стороне Киева в конфликте на юго-востоке Украины. И Запад нам не поможет — по словам руководителя компании по развитию недвижимости Balsts Айгара Зариньша, западных покупателей, готовых вкладывать деньги в латвийскую недвижимость, отпугивают слишком резкие и абсолютно непредсказуемые изменения в законодательстве.

Именно законодательные инициативы были мишенью банков и крупных агентов по недвижимости в последние месяцы. И они добились своего — депутаты пошли на попятную.

В четверг, 12 февраля, в сейме в первом чтении прошли ("за" проголосовали депутаты коалиции, "против" — Центра согласия) новые поправки в законы о защите прав потребителей и о неплатежеспособности. Их суть — сделать так, чтобы принцип "отданных ключей" был добровольным и отдельно оговаривался в каждом конкретном случае. То есть, заемщик при составлении договора с банком сможет выбирать между более интересными условиями в комплекте с "финансовым рабством" и менее привлекательными финансово условиями в комплекте с возможностью бросить ключи на стол и выйти из банка с гордо поднятой головой.

Учитывая то, что эти поправки принимаются в спешном порядке и во втором чтении их могут рассмотреть уже 19 февраля, а также то, что банки и агенты по недвижимости на сей раз молчат, можно предположить, что "всех все устраивает". Еще бы: хорошо известно, что большинство людей берут в долг отнюдь не ответственно и между синицей в руках (более интересные условия) и журавлем в небе (возможностью оставить в банке ключи) скорее выберут первое. Эксперты настроены не столь пессимистично и полагают, что конкуренция между банками расставит все на свои места, однако мы повторимся: участники рынка, которые в последние полгода буквально бомбардируют СМИ своими экспертными оценками и статьями, на сей раз не возражает против этих поправок.

Вторая инициатива — вновь снизить "стоимость" вида на жительство — пока существует лишь в виде предложений отдельных депутатов (правда, правящей коалиции). В частности, депутат Инесис Бокис ("Единство") предлагает выдавать ВНЖ людям, которым принадлежат от одного до трех объектов недвижимости в Риге или Юрмале общей стоимостью не менее 180 000 евро (сейчас — 250 000). В регионах же сумму, по его мнению, можно и вовсе снизить до 50-90 тысяч евро. А депутат Вилнис Кирсис ("Единство") предлагает выдавать ВНЖ иностранцам, которые приобрели недвижимость за пределами Риги на общую сумму не менее 125 000 евро, а в Рижском регионе планирования — на сумму не менее 250 000 евро. На каком варианте в итоге остановятся депутаты — и будут ли внесены изменения, в принципе, пока неизвестно.

Именно это слово — "неизвестно" — и описывает всю нынешнюю ситуацию на рынке и его ближайшее будущее.