Первую группу поправок оставим компаниям, торгующим недвижимостью или проводящим с ними легальные сделки, исправно платя налоги. Вторую группу поправок, которые касаются обывателей и спекулянтов-частников, в свою очередь, следует разделить на четыре категории. Кто и под какую категорию поправок подпадает, зависит от типа сделки и от того, с какой по счету недвижимостью вы эту сделку совершаете. С этим и будем разбираться.
Итак, первая категория поправок касается тех, кто отчуждает недвижимость (то есть передает, в том числе и дарит) близким родственникам — детям, супругам, родителям, братьям, сестрам, внукам, правнукам, прадедам. В этом случае перерегистрация собственности в Земельной книге на имя нового владельца остается в размере 0,5% от стоимости имущества, но не более 1000 латов.
Отвечаем сразу на вопрос одного из наших читателей: "Зачем поднимается оплата при записи в Земельную книгу дарения недвижимости детям, внукам? Какая здесь спекуляция?" Отвечаем: оплата в этом случае не повышается, она оставлена прежней. А заплатить даже 1000 латов за доставшуюся внуку даром роскошную квартиру в центре стоимостью 200 тысяч проблемы не составит.
Проблема здесь в другом — в трактовке определения "стоимость имущества". И здесь мы отвечаем на справедливый вопрос читателя: "Что означает термин "стоимость имущества"? Это рыночная стоимость, кадастровая, фиксированная или со временем изменяющаяся?"
Упомянутая в правилах "стоимость имущества" может быть и рыночной, и кадастровой, или инвентаризационной. Проблема в том, что если рыночная стоимость постоянно растет, то кадастровая стоимость недвижимости в стране все еще толком не определена. Поэтому размер пошлины определяют от наибольшей из двух стоимостей — рыночной или кадастровой.
Здесь нужно учесть, что, если при дарении указать стоимость "хрущевки" в 10 тысяч латов, то при перепродаже ее за 50 тысяч могут возникнуть вопросы, что за суперматериалы вложены в ее ремонт? Некоторые искусники умеют доказать и наличие мрамора, и теплых полов…
Кадастровая стоимость постепенно растет, и в идеале она должна выровняться с рыночной. У нас же пока, например в Юрмале, кадастровая стоимость земли все еще низка, а рыночная составляет миллионы. Кадастровая стоимость запущенного до безобразия дома на улице Альберта и крепкого еще барака в Болдерае несравнимы, стоимость первого еще может резко подняться, стоимость второго не поднимется никогда. В Агенскалнских соснах инвентаризационная стоимость "панелек" около 10 000 латов, а земля, на которой они стоят, располагаясь вблизи от центра, постоянно растет в цене.
Таким образом, "стоимость имущества" определяет специалист Земельной книги, сравнивая сумму в договоре купли-продажи недвижимости и ее кадастровую стоимость. Какая окажется выше, с той и будет начислена госпошлина.
Вторая категория поправок касается всех прочих лиц (не родственников), покупающих недвижимость. Если это для них первая или вторая недвижимость, заносимая в Земельную книгу, то заплатить надо 2% от стоимости, а это уже в четыре раза больше, но не более 30 000 латов. Если приобретаемая недвижимость третья, четвертая и т. д., то заплатить придется 4%, и уже без ограничения.
Здесь важным моментом является следующее. Если вы, имея две недвижимости, одну из них успеете продать и перерегистрировать в Земельной книге на нового владельца, то следующая купленная вами недвижимость будет считаться лишь второй, а не третьей. И заплатить придется не 4%, а 2%. Это и есть предположительный удар по спекулянтам, имеющим в загашнике десяток объектов недвижимости и ждущих их рыночного подорожания.
Третья категория поправок призвана бороться с хитростью спекулянтов под названием "дарение недвижимости неродственникам". С ней будут бороться так: если подарок станет первой или второй собственностью одариваемого, то это влечет уплату им пошлины в 3% от стоимости имущества, но не более 50000 латов. Здесь тоже ничего не изменилось. В этом есть логика: получив такой драгоценный подарок, вполне можно найти способ оплаты пошлины.
Но если это будет третьим, четвертым и т. д. случаем получения недвижимости в подарок, то "счастливчику" придется заплатить 6% от наибольшей стоимости имущества — или от кадастровой, или от стоимости, указанной в договоре дарения, — щедрый даритель по согласованию со "счастливчиком" могут указать там, что захотят.
А ответ на вопрос читателя: "Как это согласуется с правами человека распоряжаться своей частной собственностью, дарить, кому захочется, не противоречит ли это Сатверсме?" — ответ такой: таков закон, определяющий занесение недвижимости в Земельную книгу. Никто не неволит вас ее туда заносить.
Наконец, четвертая категория поправок касается закрепления в Земельной книге ипотечных договоров. Если это первая или вторая ипотека, то ставка пошлины самая низкая — 0,1% от суммы ипотечного договора, но не более 1000 латов. Столь малый процент стимулирует ипотеку как средство улучшения жилищных условий населения и прежде всего молодежи. А вот закрепление третьего, четвертого и далее ипотечных договоров повлечет уплату пошлины, в тридцать раз (!) большую — до 3% от суммы договора и уже без ограничения. Это удар по спекулянтам-частникам, перекупающим вновь построенное жилье.
Наконец, ответим на такой вопрос нашей читательницы: "Живу в квартире 10 лет, она ускоренно приватизирована, так как общей приватизации дома еще не было. Неужели теперь для занесения своей квартиры в Земельную книгу мне придется платить огромные деньги? Я ведь ее не продаю, не покупаю, я в ней живу!"
Специалисты Latio поясняют, что в этом случае регистрация в Земельной книге не влечет уплаты госпошлины, вам придется оплатить только небольшую канцелярскую пошлину за оформление.
Как уверяют авторы поправок, цель новых пошлин — обуздание спекулятивных сделок на рынке недвижимости. И все же — не пострадают ли так или иначе обычные покупатели? На многочисленные читательские сомнения ответила руководитель юридического отдела Latio Марлиса Шмите.
- Поправки затрагивают всех, но, как видите, в разной степени. Все зависит от того, сколько у вас собственности. Если две — это нормально и естественно, у вас всего лишь квартира и дача. Третья, четвертая и большее число собственности — это, по мнению государства, возможно, предназначено для перепродажи, то есть для спекуляции. Пожалуйста, избавляйтесь от первой и тогда спокойно покупайте новую, третью недвижимость, улучшая качество жизни.
Поправки к 174-м правилам Кабинета министров внесены не впервые, с 1995 года правила менялись неоднократно. В 1995 году госпошлина за занесение сделки в Земельную книгу доходила и до 10%. Но тогда регистрировалось не так много недвижимой собственности и она была дешева. С тех пор госпошлина снизилась до 2%. А рыночные цены при этом все росли. Поэтому еще два года назад министр юстиции Солвита Аболиня подписала План развития услуг сделок с недвижимостью, где указала, что 2% — это "несоразмерно большая величина". Имелось в виду, конечно же, что это слишком много для большинства простых людей, а не для спекулянтов. Поэтому сверхзадача нынешних поправок — чтобы маклеры-частники и особенно "черные маклеры" перешли в легальный бизнес и платили налоги.
Сегодня Земельная книга определяет, сколько недвижимой собственности зарегистрировано на физическое лицо и с кого сколько удержать в виде госпошлины при ее продаже. А надо бы, чтобы заработали всеобщие налоговые декларации, они все вопросы сделок с недвижимостью должны поставить на свои места. Ждать осталось недолго.