Далекое далеко
Если вы никогда не жили в деревне, то заброшенный хутор где-нибудь в 50 километрах от Риги — не лучшее место для инвестиций. Будем реалистами. Дорога от офиса до дома, занимающая больше часа, — это повод отказаться от самого заманчивого варианта. Немаловажно и то, на каком расстоянии от дома находятся детский сад и школа, далеко ли ехать за покупками и есть ли где-нибудь поблизости больница или хотя бы медпункт. К тому же удаленность от города еще не гарантия того, что с этой землей можно сделать все что захочешь.
Я по глупости своей клюнула на объявление глянцевой рекламы, гласившее: "Срочно продам землю. Тихое место. Небольшую часть участка занимает лес, неподалеку озеро". Цена показалась мне очень заманчивой, а площадь в один гектар, на мой взгляд, позволял закрыть глаза на некоторую удаленность от города. Мы договорились с маклером Алексеем встретиться при выезде на таллиннское шоссе, чтобы не гонять две машины за город и не плутать среди березок и сосен в поисках нужного участка.
По дороге Алексей рассказывал о том, как хорошо жить за городом: свежий воздух, птички поют. Опять же летом можно позагорать у озера, которое находится в 20 минутах ходьбы. Об одном только забыл сказать. За 19 тысяч латов у меня в собственности оказался бы лужок, на котором разрешены лишь сельскохозяйственные работы. Строительство дома никто там не разрешал, несмотря на близость к коммуникациям и хороший подъездной путь. От покупки поля меня спасла простая случайность. Я уж было принесла залог, но по пути встретила знакомую, которая два года назад у группы Тованцева приобрела землю в юрмальском направлении, которую до сих пор не может сбыть с рук. Земля есть, а вот строительство на ней строго запрещено, да и парцелляция есть только в проекте, который никак не утверждает самоуправление. А всего-то делов было — запросить справку в Земельной книге и узнать, имеет ли участок свой кадастровый номер.
У моего участка таковой был, но в Земельной книге, что на набережной, мне посоветовали запросить еще одну справку — о цели использования земли — в Архитектурном управлении. Каково же было мое удивление, когда я узнала, что на месте моей будущей стройки разрешены лишь сельскохозяйственные работы. Купи я эту землю, мне пришлось бы бегать по инстанциям, чтобы получить разрешение на трансформацию земли из сельскохозяйственной в застраиваемую. А если бы и этот вариант не прошел, осталось бы искать такого же олуха, как я. Либо — плакали мои денежки. Реальная стоимость такой земли как минимум в два раза меньше.
Уроки бдительности
В общем-то это далеко не единственный момент, на котором можно попасться. В поисках земли надо следить даже за такими вещами, как план развития города. Все мы помним случай, когда неподалеку от рижского аэропорта были распроданы земли, около которых в самое ближайшее время построят продолжение взлетно-посадочной полосы и ангары для ремонта и техобслуживания самолетов. В плане развития города это есть, а вот в документах нет. Построить же что-либо пригодное для житья здесь невозможно. Уровень шума настолько велик, что самоуправление не выдает разрешений на строительство. Естественно, участки, находящиеся на красных линиях, в зеленых зонах, под архитектурными памятниками, застройке не подлежат, а вот продавать их могут совершенно запросто.
"Мошенников на рынке недвижимости более чем достаточно. Они частенько торгуют идеальными долями, заключают предпродажные договоры, люди вносят залог в размере одной десятой стоимости земли, а потом сидят в ожидании. Ждут год, другой. Оформлять документы продавец не спешит, строительство начать без них нельзя, в итоге у многих попросту опускаются руки, поскольку извлечь свои деньги из земли люди не могут. Их участок не имеет ни кадастрового номера, ни регистрации в Земельной книге, да и, по сути, не принадлежит он им, — утверждает директор ST-Fondi Татьяна Соколова. — Поэтому будьте бдительны".
Необходимо также узнать, подведены ли к участку все коммуникации. Понятно, что надеяться на городскую канализацию и водопровод не стоит. Но вот электричество и газ были бы весьма желательны. Интересно, что до сих пор объекты, что продавались на окраине Риги, не требовали детальной планировки. То есть выбор типа канализации и водопровода оставался за хозяином земли. Теперь самоуправление частенько налагает на нового владельца обязательство рыть выгребную яму или, напротив, подключаться к поселковой канализации, даже если для этого вам придется перекопать весь гектар и заложить под землю несколько десятков метров трубы.
Кроме всего вышеперечисленного, покупая землю, надо учесть, что кое-какие обязательства может наложить и местное самоуправление. Ну, например, протянуть кабель от распределителя, расположенного за три километра от дома, или асфальтировать дорогу, ведущую к участку. Причем даже в том случае, если она имеет статус сервитута.
Ну и, наконец, еще один момент, на котором можно поймать аферистов, это не утвержденный план поселка. То есть вам предложат весь пакет документов с планом дома, квадратурой и ландшафтным дизайном, а потом окажется, что самоуправление не предусматривает в этом месте строительства загородных коттеджей. По их видению, здесь должны вырасти малоэтажные многоквартирные дома. И вот тут-то и начинают фирмы перекраивать договоры, обновлять проекты, выкручиваться и строить странные сдвоенные дома, имеющие статус квартир. Кто страдает в итоге? Покупатели, то бишь мы с вами. Для того чтобы отследить эту ситуацию, можно заглянуть на сайт www.nozare.lv в раздел недвижимости и строительства и убедиться, утвержден ли план поселка в самоуправлении.
Как это делается
Специалисты рекомендуют перво-наперво определиться с районом проживания.
Затем выбрать все варианты, которые есть в Интернете в этом направлении, и отправиться в самостоятельное путешествие на машине, чтобы своими глазами осмотреть участок и его окрестности. Ну а потом уже можно начинать бегать по инстанциям, либо нанять специалиста, который сам проверит все земельные участки, узнает, разрешено ли там строительство и в каком объеме, не заложена ли земля и кто на самом деле является ее владельцем. Этот же маклер потом способен помочь правильно оформить купчую и получить разрешение на продажу того имущества, которое является ипотечным залогом. Опять же заем в банке с его помощью тоже оформить проще и быстрее. Другое дело, что стоят такие услуги около 500 латов, а в некоторых фирмах и больше.
Если лишних денег нет, звоните владельцам участка и требуйте с них подготовленный пакет документов. Прежде всего речь идет о выписке из Земельной книги и плане земельного участка. В этих бумагах и можно найти отметки о строительных ограничениях, если они есть, "красных линиях", отягощениях в виде теплоузлов и так далее. После этого с документами на руках можно обратиться в строительную инспекцию соответствующего самоуправления или к главному архитектору местного самоуправления, чтобы получить дополнительную информацию о возможностях использования выбранного земельного участка. Тут же, к слову, можно поинтересоваться о его видении развития этого района. Чтобы не получилось абсурдной ситуации, когда продавец утверждает, что вот-вот здесь по соседству возведут развлекательный комплекс и заасфальтируют дорогу, а местные власти об этом — ни сном ни духом. Более того, по их мнению, за содержание дороги должны отвечать владельцы, поскольку самоуправлению она не принадлежит. Напоследок, когда на руках у вас останется всего пара вариантов, не поленитесь совершить поход к соседям, чтобы поинтересоваться, как обстоят дела с этим участком на самом деле. Так, например, вас могут подстерегать такие "приятные" сюрпризы, как половодье, затапливающее добрую половину ваших угодий. Или кроты, которые способны свести на нет любое начинание в ландшафтном дизайне. Кроме того, продавцы не спешат рассказывать своим клиентам о свалках неподалеку и притоне через дорогу. Не то чтобы со зла. Они просто могут не знать таких тонкостей.
Ну и, наконец, перед самой покупкой на участок стоило бы пригласить геодезиста, который с большой долей вероятности может предсказать судьбу вашего дома, исходя из почвы под ногами. Он же, между прочим, может определить, не протекают ли в глубине какие-нибудь подземные воды и нет ли в этом месте магнитной жилы. Это важно не только с точки зрения энергетики и фен-шуй. Все дело в том, что подобные обстоятельства серьезно ограничивают строительство. Большинство архитекторов знает, что стены, размещенные прямо над жилой, обязательно дают трещину, если в них нет окон. Как правило, в таких местах принято строить башни, веранды или балконы. А вот спальню или детскую в этой зоне лучше не размещать. Ну а что делать, если в этом месте сошлись все окрестные воды, да еще и пласт магнитного железняка будет пролегать под половиной дома? Ответ на этот вопрос очевиден — отказаться от участка в пользу другого.
Лично мне, несмотря на все мои усилия, так и не удалось найти вариант, который устроил бы меня как по цене, так и по условиям. Каждый раз находился какой-нибудь изъян, либо цена на землю казалась мне неадекватно высокой. В итоге я решила махнуть рукой на все эти бесплодные поиски и присмотреться к вариантам готовых проектов. Они и дешевле, и расположены, как назло, в самых лучших местах. Правда, для того чтобы определиться с поселком, нужно тоже знать свои тонкости. Но это уже совсем другая история.
Продолжение следует