Нынешняя ситуация на рынках недвижимости в странах Балтийского региона создалась в результате довольно длительного процесса. Это и получение наследства от прошлых лет, и современное строительство, и надежды на реализацию новых проектов в скором будущем. Бурное же развитие рынка недвижимости на конкретном этапе стало возможным благодаря бурному росту экономик трех стран. Он один из самых высоких в Европе. И как следствие в этих странах наблюдался естественный процесс: увеличение покупательной способности населения. А это в свою очередь влияло на возможности людей улучшить свои жилищные условия. Спрос на жилье рос. Росли, соответственно, и цены самого жилья.
Конечно, в Латвии, Литве и Эстонии процессы эти были разными (что, впрочем, и осталось). Как различны законодательства в этой области и традиции, которые складывались если не веками, то десятилетиями. Но процесс развития рынков недвижимости идет практически в одном направлении: на первом месте по объемам и прибыльности вложений — жилищное строительство, на втором (необходимо уточнить, пока на втором) — коммерческое строительство, включая и развитие промышленных зон.
Тенденция эта не случайна. Ведь всем трем "сестрам" досталось в наследство от истории "по серьгам", то есть жилой фонд. Но этого было мало. Поэтому на рынке актуальны предложения по улучшению этого фонда. Так появились новостройки. Аппетит, как известно, приходит во время еды: началось развитие новых проектов. Они, если экономика будет развиваться в том же темпе, повлекут за собой новые инвестиции в другие, более масштабные, проекты.
Одни реновируют, другие строят
Сегодня вести только новое строительство не так уж и обязательно. Поэтому, к примеру, таллиннские, да и все эстонские девелоперы охотнее вкладывают средства в реновацию жилья. Дело это, как оказалось, прибыльное, а поэтому тот, кто имеет средства и строительные возможности, стремится вкладывать их именно в реновацию.
Все дело в том, что на территории нашего северного соседа успешно созданы и не менее успешно действую такие структуры, которые у нас и в соседней Литве еще только в проекте — товарищества собственников жилья. Они-то и выступают заказчиками и инвесторами. Опыт здесь уже накоплен. В этом деле самое главное — не снижать темп: реновация без отселения должна быть проведена быстро, качественно и в оговоренные договором сроки. Это удается организаторам этого нелегкого процесса. Реновированные квартиры пользуются особым спросом. Процессы реновации в Латвии и Литве просматриваются более слабо.
Зато Латвия нашла, очевидно, свой путь. Она лидирует по количеству построенных на окраинах городов и в близлежащей сельской местности поселков и рядных домов. Конечно, развитие экономики и меры, принятые правительством в борьбе с инфляцией, играют и будут играть сдерживающую роль. Но спрос на подобную недвижимость не уменьшится.
Скорее всего она будет развиваться. По-видимому, произойдет ее еще более дробное деление на элитную и "простую" недвижимость. Первая будет двигаться в сторону удорожания и выбора наиболее престижных мест для строительства, вторая будет становиться все более демократичной и доступной.
Разумеется, и в Литве, и в Эстонии ведется новое строительство. Только масштабы этого строительства меньше. Литовская столица, к примеру, занимает площадь, почти равную площади Парижа, где проживает сегодня более 6 миллионов человек. В Вильнюсе же население много меньше. Словом, есть куда и для чего развиваться, не увеличивая размеры города. В Риге таких возможностей гораздо меньше. Эстония тоже решила идти своим путем. Не только в ее столице, но и в Тарту появляются дома повышенной этажности (15-17). Земля здесь, как и у нас в Латвии, очень дорогая, отсюда естественное желание построить на ней как можно больше. Выход — многоэтажное и высотное строительство. Поэтому на въездах в город со стороны Риги и со стороны Тарту в Таллинне или уже строятся или проектируются такие здания. Спрос на квартиры в них довольно высок.
Подобная ситуация сложилась и в городе эстонской науки — Пярну, в котором уже построены несколько высоток и планируется возвести еще. И это несмотря на то, что город старинный, многое здесь охраняется государством.
А рижские власти настойчиво берегут контур крыш Старого города. И при этом старательно пытаются сдерживать строительство высоток на противоположном берегу Даугавы, хотя по плану развития города это и предусмотрено. Так что построить здания повышенной этажности в столице Латвии не просто. Но многие, особенно иностранные инвесторы, участвующие в проектах, обошли и обходят эти негласные запреты. И высотные жилые комплексы уже вот-вот появятся в Пардаугаве.
На очереди — застройка рижских островов (проекты находятся на стадии согласования) и улицы Краста, где вкупе с Южным мостом вскоре появятся новые высотные дома. В Литве с такой проблемой сталкиваться не приходится. Исторический центр реконструируется и реновируется.
Что необходимо, реставрируется. Квартиры здесь пользуются особым спросом. Возведение жилья на правом берегу Нериса идет спокойно, но достаточно уверенно. И никто не собирается растрачивать драгоценные квадратные метры земли на малоэтажное строительство. Конечно, есть свои предпочтения и у застройщиков, и у покупателей жилья. С меньшей охотой и по меньшей цене уходят квартиры в домах в районе аэропорта, с большей — в районе Герюняй, на улице Укмергес.
Думается, что тенденция увеличения объемов жилищного строительства сохранится во всех трех странах еще длительный период. А вот распределение спроса между коллективной и индивидуальной застройкой будет меняться в зависимости от многих факторов. Среди них — экономическая ситуация в стране, мода на то или иное жилье, экологическая обстановка, политические факторы.
По фабрикам дымным
Нет, фабрики сегодня не дымны, а если все-таки не в ладах с экологией, то выводятся за черту города. Они выводятся за его черту, даже если и экологичны. Так поступают со многими предприятиями в Таллинне. Например, знаменитый Kalev переселили из центра на окраину. То же самое происходит и в Латвии. Например, чулочно-носочный гигант Aurora Baltic теперь успешно работает в Огре, а на его месте возводится жилой комплекс.
Эта тенденция постоянна. Всем трем странам досталось примерно одинаковое наследство: фабрики и заводы, научные институты и складские помещения. Перепрофилировать их трудно, перестроить невозможно. Что делать? Кажется, в области промышленного строительства Латвия, Литва и Эстония нашли общий путь. Одни предприятия оставили в городах, другие вывели на окраины.
Строить новые промышленные предприятия стали там, где это выгодно со всех точек зрения: дешевая земля, удобная и развитая инфраструктура, просчитываемая положительная доходность. Бурно развивающиеся страны бурно развивали строительство и реконструкцию офисов всех классов. Однако не все здания заводоуправлений или научных институтов соответствовали современным требованиям. Те, что все-таки соответствовали, были перестроены, остальные разрушены или разрушаются. А дорогая (и дорожающая) земля диктует возведение на их месте жилых, офисных или торговых комплексов. Это в Эстонии и в Литве.
В Латвии на территории старых промышленных предприятий часто создаются индустриальные парки, которые располагаются не только в Риге, но и в Огре, Елгаве, Даугавпилсе, Резекне. Офисные же здания, особенно класса А, строились с чистого листа. Сегодня они — действительно украшение Риги. В Эстонии этот процесс шел несколько медленнее. И это понятно — страна меньше и бизнеса меньше (по объему). Следовательно, и площади требовались меньшие. Зато здесь, в отличие от соседей, бурными темпами реконструировалось гостиничное хозяйство. Старые отели в результате реконструкции быстро стали современными и дорогими. Но не только. Появилось достаточно много новых гостиниц и кемпингов по всей Эстонии.
В Латвии процесс строительства гостиниц всех классов еще только набирает обороты. Хотя и есть определенные успехи, но катастрофически не хватает отелей туристического класса — трехзвездных. Особенно на периферии страны. В Литве гостиничное строительство ведется не такими темпами. Там практически отличные туристические возможности достались в наследство, их необходимо только развить и реконструировать в соответствии с современными требованиями.
Близкий горизонт
Как известно, завтра создается уже сегодня. А поэтому тенденции развития рынков недвижимости трех балтийских стран вполне наглядны и прогнозируемы. Рост спроса на жилищную недвижимость, очевидно, сохранится. Хотя предвидятся сезонные и экономические спады. Цены же на нее будут то стабилизироваться, немного снижаясь на отдельные виды, то плавно подниматься.
Длительная стабилизация возможна только в связи с развитием рынков аренды, но они пока особенно не заявили о себе. Спрос на дорогое элитное жилье, скорее всего, останется на прежнем уровне и даже возрастет. А вот жилье серийное, возможно, еще упадет в цене. Но все это будет зависеть от развития правительственных программ и экономического роста соответствующих государств. Что касается коммерческой недвижимости, то можно уверенно сказать: рост неизбежен.
На рынки стран Балтии приходят многие иностранные компании, расширяются и свои производственники. Следовательно, спрос на офисы, а также на промышленные здания и сооружения, складские помещения будет только расти. Другого пути нет.