В то же время, по данным Центрального статистического управления Латвии, с 2000 по 2006 год число жителей Латвии сократилось на 3,6% — c 2,381 млн. до 2,294 млн. человек. А по прогнозу ООН, к 2050 году этот показатель упадет еще почти на 20% по сравнению с сегодняшним днем — до 1,9 млн. Схожий прогноз — уменьшение к 2050 году населения Риги на 20% (сейчас оно достигает 727 тыс. человек. — ) дает и Центр демографии Латвийского университета.
В общем, при любом раскладе новых квартир на рынке появится много, а круг потенциальных жильцов, напротив, сожмется.
Как говорит руководитель кафедры статистики и демографии ЛУ профессор Петерис Звидриньш, главная причина такой ситуации кроется в низкой рождаемости, а также миграции населения. Плюс (точнее, минус) — в Риге живет много пенсионеров.
Социолог Айя Лулле в разговоре с отметила, что население Латвии сокращается примерно на 30 человек ежедневно (!). "В столице, конечно, минус не такой большой: сюда приезжают на работу из провинции, да и показатели рождаемости лучше, — говорит она. — Но все-таки число жителей в Риге тоже уменьшается из года в год".
География построек
Однако девелоперы настойчиво рапортуют о своих грандиозных планах по застройке Риги.
Так, например, в течение 25 лет жилыми высотками, торговыми и развлекательными центрами, офисными зданиями планируется застроить Андрейсалу. Запланировано, что тут будут жить около 65 тысяч человек, а работать — 85 тысяч. Инвесторы намерены вложить в реализацию проекта около 700 млн. Ls. По замыслам девелопера Jaunrigas attistibas uznemums, в микрогороде под названием Riga Port City будет проживать до 10% населения Риги.
Еще один столичный остров — Закюсала — планируется застроить гостиницами, офисами и жилыми зданиями. Девелопер — Zakusala Estates — намерен вложить в реализацию проекта 500 млн. EUR.
В дорогом и фешенебельном Межапарке запланировано возвести огромный квартал жилых домов в среднем на 10 тысяч квартир и 30 офисных центров. Инвестиции называются в размере 560 млн. Ls. Кроме того, 180 млн. евро в возведение жилых домов вложит итальянская компания Milano Holding Group.
Новый район планируется построить и на полуострове Звиргзду, близ Островного моста. К 2013 году на территории 10 гектаров возникнут жилые и офисные комплексы, торговые центры, административные здания и т.д. Реализацией этого масштабного проекта, стоимость которого превышает 230 млн. латов, намерены заняться три компании: W Riepas, Brigmond и Laivu un kuteru serviss.
Проект ценой около 150 млн. EUR реализуется на берегу озера Юглас и называется "Времена года". Тут запланировано возведение 11 многоэтажных домов, рассчитанных на 295 квартир, чуть дальше появятся 10 рядных домов — в общей сложности 42 секции. А в глубине района — 22 особняка с земельными участками.
Около ВЭФа литовская компания Hanner намерена построить жилой район на 900 квартир и два офисно-торговых центра площадью 25 тыс. кв.м. Учитывая, что девелопер родом из соседней страны, именно за счет литовских строителей компания намерена решать проблему нехватки рабочей силы, если таковая возникнет во время строительства объекта.
Грандиозным по числу потенциальных жителей называется план развития Румбулы. Одобренный столичным самоуправлением проект предполагает возведение муниципальной компанией Rigas pilsetbuvnieks жилого района рядом с бывшей советской авиабазой истребителей ПВО. На 78 гектарах земли разместится микрорайон, в котором будет проживать до 40 тыс. человек, а работать — примерно 15 тысяч. В развитие "Зеленого города" планируется вложить несколько сотен миллионов латов.
Помимо этого планируется возведение не столь масштабных новостроек в Плявниеках, на Югле, в Пурвциемсе, Иманте, на ул. Краста, в Иманте.
Бедный и богатый в одной лодке
Кто же будет селиться в этих домах? "Если посмотреть, в каких условиях сейчас живут люди, — в крошечных "хрущевках" ютятся три поколения одной семьи — то станет понятно, что люди хотят лучших условий. Однако если учесть цены на новое жилье, то можно предположить, что жить в них, возможно, будет некому, потому что у людей нет средств", — считает социолог Айя Лулле.
Руководитель отдела поддержки кредитования частных лиц SEB Unibanka Арнис Шкапарс также считает, что проблемы у новых проектов могут возникнуть из-за низкой покупательной способности населения. "Людей-то, которые хотят жить в новых квартирах, достаточно, — говорит он. — Другое дело, смогут ли они себе это позволить. Ведь уже сейчас даже специалисты, которые получают хорошую зарплату, могут купить себе квартиру не дороже 2 тыс. EUR за квадратный метр".
В то же время, учитывая дорожающие стройматериалы и необходимость повышать зарплаты строителям, вероятнее всего, квартиры в новостройках будут обходиться еще дороже. "Покупать новые проекты будут лишь в том случае, если продавцы предложат нормальную цену и если будет расти уровень доходов населения, — говорит Шкапарс. — С другой стороны, учитывая меры по борьбе с инфляцией и идею всеобщего декларирования доходов, число потенциальных покупателей новостроек сокращается. Небогатые не смогут позволить себе кредит. А богатые не смогут купить квартиру за собственные средства, потому что за заработанные разными путями деньги придется отчитываться перед СГД".
По мнению специалиста, рынок будет развиваться гораздо медленнее, чем сейчас. Ушли в прошлое времена, когда за первую неделю с начала продажи нового проекта раскупались все квартиры. "А девелоперы могут посмотреть-посмотреть на наш рынок, да и уйти с него. Ведь одно дело написать план развития того же Межапарка и совсем другое — действительно построить там жилые дома", — заключил А.Шкапарс.
Дотянуться до Европы
Согласно исследованию Банка Латвии (БЛ), сейчас среднестатистическому рижанину для покупки одного квадратного метра в новом проекте нужно потратить три месячные зарплаты. Еще лет пять назад хватало всего одной получки. "Росту цен в первую очередь способствует дефицит новых квартир, — объяснила старший экономист отдела анализа финансовых рынков БЛ Кристине Витола, — сейчас на одного жителя столицы приходится 25,1 кв.м жилой площади. Это гораздо ниже среднеевропейского уровня. И даже чтобы достичь эстонских показателей прошлого года, нам нужно построить еще 7,8 млн. кв.м жилья".
По прогнозам БЛ, при нынешних темпах строительства мы достигнем уровня Эстонии где-то лет через 7-8. Если же будут решены вопросы нехватки рабочей силы и жилищный фонд ежегодно будет увеличиваться на 10-20%, мы догоним северных соседей лет через 5-6.
"Другой вопрос, кто сможет позволить себе купить квартиру в новом проекте, учитывая нынешний рост цен и ограничения по кредитам, — рассуждает г-жа Витола. — В прошлом году, согласно данным проведенного исследования, получалось, что ссуду намерены взять еще 44 тыс. семей". Но учитывая нынешний план борьбы с инфляцией, число потенциальных кредитополучателей может заметно сократиться.
Кто будет жить в новых проектах?
Вадим МАРКОВ, президент компании Nira Fonds:
— Когда заявленные проекты будут реализованы, скорее всего жилье в них будут покупать люди с высокими доходами, которых не устраивают нынешние квартиры в центре Риги. Они уже сейчас недовольны техническим состоянием домов, отсутствием лифтов и стоянок, но пока у них нет выбора качественных квартир в качественных проектах.
То есть ставку девелоперы делают на богатых людей, число которых, по их расчетам, видимо, будет только расти. В противном случае они не стали бы вкладывать сотни миллионов в свои проекты.
Валтерс МАЗИНЬШ, председатель правления ООО Jaunrigas attisibas uznemums:
— Учитывая, что заявленные сейчас проекты будут реализованы в несколько этапов и в течение длительного времени, я не думаю, что рынок перенасытится новыми квартирами.
Проведенные исследования позволяют утверждать, что все больше людей стараются жить в столице, поскольку в провинции инфраструктура развита недостаточно и нужно много времени, чтобы добраться на работу в Ригу. Подобная тенденция наблюдалась во многих городах Европы.
Что касается нашего проекта, то объем жилых площадей на Андрейсале будет зависеть от общей концепции развития территории и спроса на рынке. Сейчас запланировано, что разного типа квартиры займут 62% Андрейсалы.
Ивар ГЕЙДАНС, председатель правления ООО Merks:
— Сейчас девелоперу не составляет никаких трудностей продать хорошую квартиру, особенно если она находится в удачном месте и цена на нее приемлема для покупателя. Иногда компании даже не нужна значительная реклама — квартиры, особенно маленькие, раскупаются очень быстро. Проблемы возникают тогда, когда у продавца плохая репутация или цены на недвижимость слишком завышены. Не думаю, что в будущем ожидается какое-то снижение спроса, потому что сейчас людей, которые хотят купить новую квартиру, очень много. Кстати, зарубежный опыт показывает, что если на рынке недвижимости и происходит какой-то спад, то обычно он довольно кратковременный.
Однако растущее предложение может внести свои коррекции. Например, люди будут покупать уже готовые квартиры, а не "проекты", как сейчас. Это позволит самостоятельно оценить качество жилья, а не брать кота в мешке. И преимущество на рынке будет у крупных строительных компаний с хорошей репутацией. И, возможно, мелким неизвестным фирмам-девелоперам продать свои квартиры будет уже гораздо сложнее, особенно если их качество хромает.
Марис ЛАУКАЛЕЙС, руководитель отдела оценки Arco Real Estate:
— От заявки проекта до его сдачи в эксплуатацию долгий путь. Возможно, грандиозные замыслы так и не будут реализованы. Ну а если задумки воплотятся в жизнь, то новое жилье появится на рынке где-то года через три. И я не думаю, что спроса на новые квартиры в это время не будет. В конце концов, даже согласно исследованию Банка Латвии количество квадратных метров на одного жителя в Латвии значительно отстает от среднеевропейского.
Другой вопрос, как строительный бум повлияет на старое серийное жилье. Вот на него спрос точно должен уменьшаться, а значит, может произойти коррекция цен. Люди из старых домов захотят переехать в новое жилье. Хотя, конечно, вопрос, сколько из них смогут себе это позволить.