По отзывам многих туристов-иностранцев, оккупировавших летом речные трамвайчики, неподготовленного зрителя заброшенность берегов Даугавы в Риге просто поражает. У европейцев, а еще больше — у японцев в голове не укладывается, как можно не использовать настолько выгодно расположенную землю под застройку. Вот и крутят они головой по сторонам во время водной экскурсии, и щелкают фотоаппаратами наперебой: ведь потом, дома, на слово не поверят! И неудивительно: кроме мало-мальски обустроенной набережной 11 Ноября, к Даугаве цивилизованному человеку даже выйти толком негде. А протяженность реки в границах города немаленькая — 22 километра.
Ряд международных архитектурных пленэров, прошедших в Риге за последние три года, показал, что специалисты единодушны во мнении: водное пространство следует сделать максимально доступным, "вовлечь" в городскую среду. Практика развитых стран показывает, что это повышает качество жизни и архитектоническую ценность береговой линии, а также способствует бизнесу, в особенности связанному с сервисом и общепитом (рестораны с видом на реку, прогулочные катера и т. д.).
Риге, благодаря не слишком естественному провалу в ее развитии, который пришелся на советскую эпоху, неслыханно повезло: ведь вдоль реки имеются и совершенно неосвоенные территории, где можно создавать что угодно — с нуля. Хоть завод, хоть пляж. Заводов план развития города не предусматривает, но благоустроенные пляжи в черте Риги, скорее всего, будут.
Зеленая Румбула
Один из первых крупных проектов, заявленных в последние годы, — Zaļa pilsēta (Зеленый город) на Румбуле, в том месте, где сейчас расположены огородные участки. Здесь по решению Рижской думы будет построен сразу целый микрорайон. Проект, разработанный архитектурным бюро Nams, предусматривает высотную жилую, общественную, деловую и торговую застройку (с понижением этажности зданий в сторону реки). Вдоль Даугавы предлагается обустроить променад, два пляжа и пристани для малых судов.
Как ожидается, население новой Румбулы составит около 15 тысяч человек. Поэтому кроме многоквартирных домов и новых улиц в микрорайоне появятся шесть детских садов, школа, парк и торговый центр. Рижская дума позаботится об организации общественного транспорта — новом маршруте автобуса и продлении трамвайной линии из Кенгарагса. А речные трамвайчики отсюда могут курсировать на остров Доле, в центр и Межапарк.
Проект будет реализован общими усилиями частных предпринимателей и городских властей по модели сотрудничества Private and Public Partnership. Муниципальная девелоперская компания Rīgas pilsētbūvnieks, уже имеющая опыт строительства квартир для рижан, теперь займется Румбулой. Но здесь, в отличие от Дрейлини, никак не обойтись без привлечения крупных частных инвесторов. Поэтому город вложит в проект принадлежащую самоуправлению землю, а частные предприниматели обеспечат финансирование. На подготовительной стадии назвать точную сумму будущих инвестиций сложно — по предварительным подсчетам, она составит от 600 млн до 1,5 млрд евро. Примерные сроки уже известны — поэтапная реализация займет около 10 лет.
Сейчас на Румбуле отсутствуют нужные коммуникации и инфраструктура. Но уже запланировано проведение туда электрокабеля с улицы Локомотивес, а воду и канализацию подключат в районе улицы Крустпилс.
Кенгарагс: долой "хрущевки"
Самый недавний архитектурный пленэр был посвящен преобразованию "хрущевской" застройки в старом Кенгарагсе и созданию променада от Южного моста до будущего Зеленого города. Специалисты не сговариваясь предложили несколько похожих и совершенно логичных решений. Первое — это создание хотя бы одного воздушного пешеходного перехода над улицей Маскавас, которая по окончании строительства Южного моста и развязок к нему превратится в шумную автотрассу. Воздушные переходы — а их можно сделать широкими, озелененными, "загнав" улицу Маскавас в туннели — позволили бы обеспечить выход к реке из более удаленной части Кенгарагса. Специалисты считают, что необходима привязка всего микрорайона к берегу реки.
Второе — собственно берег. Латвийское архитектурное бюро Valeinis un Stepe указало, что в Риге нет ухоженных променадов вдоль Даугавы, пригодных для активного отдыха и спорта. Кенгарагс прекрасно подходит для этого. Сейчас уже ясно, что строящийся Южный мост не снимет полностью проблемы с автомобильными пробками, а потому не помешает сообщение с левобережьем и островами водным транспортом. Специалисты бюро считают, что берег можно и выровнять, досыпав в некоторых местах — это даст дополнительную площадь для скамеек, дорожек и насаждений. Зеленую аллею, огибающую фабрику, можно продлить до ул. Маскавас. А сам "Красный квадрат" — превратить в жилой лофт-комплекс. Квартиры в зданиях бывших цехов в последнее время приобретают популярность не только на Западе.
Германское бюро Schneider und Schumacher раскрасило балконы "хрущевок" в яркие цвета — по мнению практичных немцев, рассчитавших теплопотери, блочные пятиэтажки следует не сносить, а реновировать. Возле Южного моста будет уместен новый общественно-деловой район, а еще один деловой центр возможен на территории бывшего "Красного квадрата". Промышленные строения на территории фабрики можно "нарастить" мансардами, а стену корпуса, выходящую на реку, полностью застеклить.
Третье решение — развитие не только жилой, но и коммерческой застройки. В большинстве представленных участниками пленэра концепций активный деловой центр Кенгарагса связывается с путепроводом Славу и Южным мостом, а улицы — поперечные, ориентированные на берег Даугавы. Второй пригодный для бизнеса участок — фабрика, поскольку близко автотрасса, имеется удобное сообщение и практически готовая инженерно-техническая инфраструктура.
Трамвайную линию, которая является основной осью транспортной инфраструктуры, следует удлинить — эта рекомендация специалистов соотносится и с утвержденной Рижской думой концепцией развития Румбулы.
Порт и Андрейсала
Самые крупные инвестиции, однако, ожидаются в развитие территорий, недавно выведенных из-под управления Рижского свободного порта.
Порт, чья общая площадь достигает 74 га (из них суши только 34%), протянулся по обоим берегам Даугавы от устья и почти до Вецриги. Согласно плану развития города, из состава портовых территорий исключаются Андрейсала и Андрейоста, Вейзакюсала, ряд земельных участков на Мангальсале и луга Спилвес.
Поправки к детальному плану порта вступили в силу 1 сентября — это было сделано специально, чтобы приватизировать лакомые земельные наделы можно было только за деньги, а не за сертификаты. Теперь арендаторы могут приобрести участки по рыночной цене. Стоимость земли определит AO Valsts nekustamie īpašumi, обратившись к сертифицированным оценщикам.
Например, на Андрейсале девелоперской компании Jaunrīgas attīstības uzņēmums предстоит выкупить у государства ни много ни мало 30 гектаров земли. В течение нескольких лет здесь построят бюро, жилые дома и общественные здания. Там же планируется разместить музей современного искусства. Сейчас на Андрейсале регулярно проходят культурные мероприятия, в основном неформального характера. Объем инвестиций в этот проект оценивается в 700 млн латов. JAU имеет право первой руки на покупку арендованной части Андрейсалы — на этой земле находятся здания, принадлежащие предприятию, поэтому аукцион проводить нельзя. Крупнейшим совладельцем Jaunrīgas attīstības uzņēmums является норвежская компания PortPro, которой принадлежит 97,87% капитала JAU. Рижскому свободному порту принадлежат только 2,13% капитала JAU, равного 13,162 млн латов. Эти доли будут РСП проданы, так как порт, согласно уставу, не имеет права владеть долями капитала в предприятиях, работающих не на его территории.
По неофициальным данным, стоимость земли на Андрейсале может составлять 500—1000 евро за кв. м. Если взять за среднюю цену 750 евро, то 30 га стоят около 22,5 млн евро (15,8 млн латов).
Три кита посреди Даугавы
Не менее интересное будущее ожидает три крупных острова — Кипсалу, Закюсалу и Луцавсалу. Кипсала, расположенная ближе всех к центру, и развиваться начала первой — высотка Hansabanka "проторила дорожку" и другим подобным проектам. Комплекс DaVinci, например, уже строится полным ходом.
Однако какими темпами пойдет развитие той части острова, что расположена севернее, зависит от желания и готовности инвесторов вкладывать средства в создание инфраструктуры. По словам мэра Риги Айвара Аксенока, сейчас на острове совершенно недостаточная мощность коммуникаций, а дорога — и вовсе одна, поэтому к строящимся объектам "в нагрузку" должны строиться и дороги. Как настаивает дума — за счет инвесторов. Один из них, литовский девелопер Akropole, который несколько лет зреет, собираясь строить торгово-развлекательный центр на территории бывшего "Ригасельмаша" за Зундским каналом, уже выразил готовность подарить городу 6 млн евро, с тем чтобы дума позаботилась о приведении в божеский вид транспортной развязки с Вантового моста на ул. Даугавгривас.
Концепция развития левобережья Даугавы, утвержденная городскими властями, предусматривает создание нескольких групп небоскребов в южной части острова, а к северу — постепенное понижение этажности зданий. Высотки будут сгруппированы в основном вокруг Агенскалнского залива. По другую его сторону, на Кливерсале, строится современный многофункциональный комплекс — детище компании Pro Kapital, владельцем которой является итальянский бизнесмен Эрнесто Преатони. По неофициальным данным, там будут апартаменты и для него — стоимость квартиры с видом на Даугаву оценивается в сумму около 1 млн евро. Объем инвестиций в реконструкцию Кливерсалы, по предварительным подсчетам, составит около 180 млн евро.
Немного дальше, на дамбе АB, планируется построить концертный зал, между Железнодорожным мостом и Каменным — новую Национальную библиотеку. Учитывая только эти компактные преобразования — на Андрейсале, Кипсале и левом берегу напротив Старого города — нетрудно вообразить, как сильно изменится облик Риги в ее исторической части. При этом только создание новой транспортной инфраструктуры вокруг будущих зданий Национальной библиотеки и концертного зала потребует около 30 млн латов. Эти средства выделят из городского бюджета. По данным комитета РД по делам связи и транспорта, чтобы из-за строительства этих двух зданий не возникло транспортных проблем, уже в 2007 году перекресток бульв. Узварас и ул. Мукусалас придется освободить от грузового транспорта. Ранькя дамбис соединят с Виенибас гатве, организация движения на перекрестке Ранькя дамбис, ул. Слокас и бульв. Узварас полностью изменится. Всего будет построено 11 новых объектов — развязки, мосты и тоннели.
Луцавсталу могут поделить
На прошлой неделе стало известно, что объединение латвийских стройфирм Lucavsala вскоре проведет совещание, на котором решит, будет ли дальше сотрудничать с Рижской думой. Предприятие, куда вошли пять крупных компаний, было создано специально для развития острова. Именно его предложение было признано лучшим в конкурсе на право застройки принадлежащей Рижскому самоуправлению земли на Луцавсале.
Проект, предусматривающий строительство улиц и мостов, коттеджей и многоквартирных жилых домов, офисно-торговых комплексов и общественных зданий, создание парков и рекреационной зоны вдоль берега, оценивается в 650 млн латов. ООО Lucavsala готово было эти инвестиции привлечь. Однако Рижская дума не торопится подписать договор аренды, а также не использует другую предложенную модель сотрудничества — создание СП и внесение муниципальной земли в капитал предприятия. Возник даже небольшой скандал: дума заявила, что сомневается в способности ООО Lucavsala изыскать столь крупную сумму. Представители компании, со своей стороны, возражали, что инвестиции планируются долгосрочные, до 2022 года, поэтому финансирование не станет проблемой. В результате официальной причиной, по которой РД так и не заключила договор с предприятием, стали недостоверные данные об оценке земли. Первую оценку проводила аудиторская фирма BDO Invest Rīga, и по подсчетам этой компании выходит, что в конце 2005 года принадлежащая самоуправлению земля стоила бы на свободном рынке 3,85 млн латов. Компания Infinitum назвала 3,157 млн латов. Позже оценку провела компания Latio, назвав куда большую сумму — 40 млн латов. Мэр Риги Айвар Аксенок сказал, что предложение Lucavsala для города невыгодно — 94 га муниципальной земли планировалось сдать в аренду за скромную плату в 73 сантима за кв. м в год.
По словам председателя правления ООО Lucavsala Гунтиса Рависа, после этого компания предложила другую модель сотрудничества, с созданием СП, но до сих пор переговоры успехом не увенчались. В настоящее время на Луцавсале расположены 13 частных домов и садово-огородный кооператив. Близ кольцевой Островного моста возведены АЗС и магазин стройматериалов K-Rauta, кроме того, концерн Merks готовится строить на участке площадью 3,7 га крупный многофункциональный комплекс. Вот и получается, что одни инвесторы уже осваивают остров, а другие, формально в конкурсе победившие, ловко отстранены.
На Закюсале лучше гостить
Компания по недвижимости Zaķusala Estates, совладельцем которой является известный предприниматель Виестур Козиолс, планирует инвестировать в застройку Закюсалы около 500 млн евро. По словам председателя правления Zaķusala Estates Мартиньша Певко, на арендованной у Рижской думы территории в 12,6 га появятся гостиницы, офисные и жилые здания, торговые и развлекательные центры высотой до 25 этажей и общей площадью 270,7 тыс кв. м. В цокольных этажах зданий оборудуют автостоянки площадью 138,5 тыс кв. м. 62,23% общей площади застройки предполагается отвести под гостиницы, 28,51% — под высококлассные офисы и квартиры, 7,41% — под магазины и рестораны, 1,85% — под современный концертный зал.
По словам Певко, планируется, что постоянное население Закюсалы будет невелико, около тысячи человек. Еще около 3 000 человек будут работать в офисах, гостиницах и ресторанах на острове. Во время массовых культурно-развлекательных мероприятий на Закюсале может находиться до 14 тысяч человек.
Застройку планируется начать уже весной 2007 года. В первую очередь недалеко от Островного моста построят офисное здание, два многоквартирных дома и гостиницу SPA. Строительство первой очереди планируется закончить за 4—5 лет, застройку всего острова — за 5—7 лет. Смешанная застройка, основной акцент в которой сделан на отелях и офисах, не случайна: на острове расположена телевышка, влияние излучения которой на окружающую среду еще мало изучено.
На острове планируется также разбить парки и скверы с фонтанами, спортплощадками, кафе, пляжем и променадом вдоль Даугавы. План развития территории Закюсалы разработан норвежским архитекторским бюро Space Group Arkitekter и инженерным боро ARUP.
Zaķusala Estates принадлежит стройфирме Merks (50% акций), предпринимателю Виестуру Козиолсу (33,33%) и норвежской Urban Development Group (16,67%). В начале декабря предприятие увеличило свой уставный капитал до 1,1 млн латов (владельцы внесли деньги пропорционально своим долям). Как пояснил финдиректор Merks Оскар Озолиньш, эти средства необходимы, чтобы профинансировать разработку детального плана территории острова.