"По-прежнему сохраняется стремление жителей к новому, лучшему и более качественному жилью. Однако на рынке недвижимости существует ряд факторов, которые способны в будущем изменится. Уже вскоре на рынке куда большую роль будет играть не подорожание недвижимости и изменения условий кредитования, а рост доходов населения," — считает главный экономист Hansabanka Мартиньш Казакс.
В последние годы в странах Балтии наблюдается стремительный рост цен на недвижимость. До сих пор одним из главных стимулирующих рост рынка недвижимости факторов была доступность финансирования, что довольно важно для такой страны как Латвия, которая находится на начальном этапе развития и где низок уровень накоплений населения.
Сегодня для ипотечного кредитования в странах Балтии характерны сравнительно низкие процентные ставки и долгие сроки кредитования, что позволило снизить ежемесячные платежи, частично компенсируя подорожание жилья. Об этом свидетельствует факт, что за два года — с начала 2004 года до конца 2005 года — средний месячный платеж по ипотечному кредиту в Hansabankа вырос на 28%, хотя цена одного квадратного метра в многоквартирном здании выросла в среднем на 118%. Однако потенциал гибкости кредитных условий в будущем уменьшится, отмечают аналитики.
В таких условиях куда более важным фактором станет рост доходов населения. Такая тенденция уже наблюдается в Эстонии, и ее примеру могут последовать рынки Латвии и Литвы. По мнению аналитиков Hansabanka, в ближайшие годы рост доходов населения будет намного опережать повышение процентных ставок в евро, что ослабит влияние роста процентных ставок и цен на недвижимость. Однако ожидается, что с ростом цен на жилье с рынка будут „вытеснены" жители с меньшими доходами.
Еще одним фактором, существенно влияющим на рынок недвижимости, станут строительные мощности в странах Балтии. Во всех странах Балтии, реагируя на спрос, девелоперы предлагают значительное количество новых проектов. Однако в строительстве ощущается недостаток мощности, из-за чего возникают опасения в способности реализовать все проекты.
Расчеты Hansabanka показывают, что девелоперы чересчур оптимистичны, и объявленные сроки сдачи жилья в эксплуатацию задерживаются (в Латвии ежегодно примерно на 25%). При условии, что строительные мощности будут ежегодно расти на 15%, потребуется примерно 1,4 года для завершения заявленных в этом году в Латвии к сдаче в эксплуатацию проектов и ранее просроченных проектов, а также почти 7 лет для завершения всех начатых на сегодняшний день проектов.
Подобная ситуация наблюдается и в других странах Балтии. В Эстонии завершение всех уже начатых проектов потребует не менее 5 лет, в Литве — не менее 3. Это чревато опозданием со сдачей жилья, продлением сроков финансирования, ростом общих издержек и уменьшением прибыли девелоперов в сравнении с ранее запланированной.
Таким образом, в будущем сохранится спрос на новое жилье. Однако будет характерен рост цен под влиянием повышения строительных издержек, но он должен быть соразмерным, чтобы не вытеснить с рынка семья с относительно невысокими доходами, что может затормозить рост рынка.
В свою очередь, залогом успеха девелоперов является консервативный прогноз цен, качество, место, реалистичные сроки строительства.