Девелоперы будут держать цены до последнего

Если речь в статье заходит о реализации нового проекта, то девелоперы редко отказываются от общения с прессой. Любое упоминание о новостройке, если это, конечно, не критика, повышает ее узнаваемость. И значит, служит дополнительным бонусом в борьбе за покупателя. Но стоит перевести разговор на тему о прибыльности бизнеса или коснуться обоснованности нынешней стоимости нового жилья, как собеседники моментально закрываются: ни о какой откровенности в таком случае речи не идет. Желанием делиться своими секретами застройщики не горят. Кто-то уверен, что потребителям не стоит знать всех тонкостей. Кто-то считает более разумным промолчать: чтобы конкуренты не узнали чего-нибудь лишнего.

Поэтому-то застройщик, согласившийся выступить в роли консультанта "м2", и попросил не афишировать его имени. Мы сочли это разумной платой за предоставленную информацию, которая, надеемся, будет интересна и нашим читателям. Обозначив вопрос или какую-то проблемную тему, "м2" приводит далее краткое обобщенное мнение своего собеседника.

Источник дополнительной прибыли При покупке квартир в новых проектах многие сталкиваются с такой проблемой: приходится платить не только за жилую площадь, но и за террасы или балконы (пусть и по более дешевому прейскуранту), а они обычно имеют внушительную площадь. Чем вызвана мода на подобный "гигантизм"? Мода на большие по площади террасы в меньшей степени связана с потребительскими нуждами и желаниями покупателей. Ее, исходя из финансовых соображений, формируют сами застройщики. Дело в том, что для каждого участка земли, на котором возводится новая многоэтажка, в плане развития города определяется показатель интенсивности застройки, который зависит от зоны расположения объекта. Иными словами, указывается максимально возможная квадратура будущего строения. При нарушении данного показателя проект просто не согласовывается. Однако у девелоперов есть пара приемов, позволяющих перекрывать максимальный показатель. Например, крыша здания не входит в интенсивность, так как фактически не является помещением и необходимость ее наличия неоспорима. В то же время благоустройство кровли соответствующим образом позволяет придать ей функцию "террасы" с последующей реализацией конечному клиенту.

Большинство заказчиков требуют от архитектора выжать максимум площадей из объекта. И если внешний облик здания позволяет, архитекторы стараются навесить на него как можно больше балконов и террас, что обеспечивает застройщику дополнительный заработок. Чтобы понять, какие площади удается выиграть за счет террас и "зеленых крыш", приведем такой абстрактный пример: при максимально установленной интенсивности застройки в 5 000 кв. м продаваться будет примерно 5 800-6 300 кв. м. Последний показатель зависит от изобретательности архитектора.

Какие оптимальные площади должны иметь 1-, 2-, 3- и 4-комнатные квартиры? Однозначного ответа на этот вопрос не существует, так как точки зрения даже у риэлторских компаний по данному аспекту сильно различаются. Большое значение имеет градация квартир. Для меня более привычно разделение, когда 1-комнатная — это студия, в которой соединены кухня и комната. 2-комнатная — это студия и спальня. 3-комнатная — студия и 2 комнаты. Так вот, в секторе массового строительства эконом-класса разумными и оправдывающими ожидания покупателей считаются площади 1-комнатной квартиры в 37-52 кв.м, 2-комнатной — 46-64 кв. м, 3-комнатной — 61-88 кв. м, 4-комнатной — 78-110 кв. м. При этом два туалета, по мнению собеседника "м2", логично выглядят в квартирах площадью свыше 71 кв. м.

Цена вопроса

На вторичном рынке жилья сейчас наблюдается стабилизация цен. Готовы ли девелоперы последовать этому примеру и перестать повышать стоимость квадратного метра в новостройках? Пока растут строительные расходы и пока в Латвии будет сохраняться нынешний (высокий) уровень инфляции, ждать стабилизации цен не приходится. В то же время большое влияние на этот вопрос оказывает соотношение спроса и предложения. Сегодня спрос на качественные проекты превышает предложение, но в 2007 году количество новых многоэтажек возрастет, вот тогда-то и должна произойти стабилизация цен. Но она будет носить избирательный характер — в каких-то проектах удорожание продолжится. Все зависит от продуманности новостройки и качества предлагаемого продукта.

Как сегодня формируется продажная цена на новостройки? В первую очередь она зависит от востребованности района, где разместится новый дом. Второй момент — застройщик смотрит, сколько стоит жилье в округе и близлежащих новостройках. Грамотный заказчик интересуется этим вопросом — предполагаемой стоимостью квадратного метра — у крупных риэлторских компаний, которым он, возможно, отдаст объект на реализацию. Но не факт, что он к ним прислушается. Часто процесс формирования ценовой политики превращается в театр одного актера в духе Остапа Бендера: в погоне за эксклюзивным или полуэксклюзивным контрактом риэлторы начинают предлагать девелоперу площади по совершенно неожиданным, в том числе и для рынка, ценам.

Посредник-конкурент предлагает продать еще дороже, ведь это гораздо выгоднее, чем снижать стоимость своей услуги. В результате удорожание проекта происходит еще до его появления в активном маркетинговом поле. Далее переоцененные квартиры или дома выставляются на продажу и активно реализуются до того момента, когда их стоимость сравняется со среднерыночной ценой. Затем темпы продаж возрастают. Крайне выгодный при растущем рынке механизм формирования цены имеет фатальные последствия в период стабилизации или ниспадающей тенденции. Однако есть и позитивные примеры, когда девелопер поначалу планировал продавать объект по цене от 1 300 евро за кв. м, маклерская же структура советовала поднять максимальную планку — до 1 800 евро/м2. В итоге инвесторы проекта дали команду торговать от 2 100 евро за кв. м. И продажи пошли.

В большинстве проектов застройщики повышают цены пропорционально темпам реализации жилья. Допустим, хорошо уходят 2-комнатные, тогда с каждой следующей сделкой цена квадратного метра в них будет повышаться. Это происходит независимо от рыночной ситуации и фактического спроса. Очень важно верно определить стартовую цену жилья, чтобы далее ее можно было постепенно поднимать. Ошибки "первопроходцев" 2002-2004 годов позволяли спекулянтам зарабатывать на квартирах более 250% от их первоначальной стоимости. А при авансе в 20% это обеспечивало 750%-ный возврат вложений. Сегодня стратегию продаж можно считать профессиональной и грамотной, если первичные цены рассчитаны таким образом, что конечные не превышают их более чем на 50% и сам объект распродается не позднее, чем через 6 месяцев после его сдачи в эксплуатацию.

Желающим обзавестись новым жильем по оптимальной цене можно порекомендовать уделить наибольшее внимание тем проектам, где резервация началась на этапе согласования эскизного проекта и распродано не более 30% площадей.

Серьезно повлиять на планомерное увеличение стоимости может лишь остановка продаж. Если у застройщика долго не будут происходить сделки, значит он допустил стратегическую ошибку.

Могут ли застройщики в случае остановки продаж пойти на предоставление скидок? Если продажи останавливаются из-за увеличения цены, а в проекте уже зарезервировано достаточное количество квартир, чтобы их реализация позволила полностью погасить банковский кредит, то рассчитывать на скидки не стоит. В такой ситуации инвесторы готовы ждать месяцы, а то и годы, пока все не распродастся. Ведь средний срок реализации новых квартир в Европе — около 2 лет. К тому же предоставление скидки может иметь негативный оттенок — мол, что-то в проекте не в порядке, вот они и скидывают цену.

Удешевление новых квартир маловероятно еще и вот по какой причине. Сейчас в столичных микрорайонах инвесторам ежемесячно предлагается порядка 20-30 земельных участков с утвержденными проектами строительства новых многоквартирных домов. Средняя стоимость этих проектов в пересчете на продаваемую площадь квартир составляет 300-500 евро на кв.м. Добавляем расходы на строительство. При достаточно простой архитектуре, недорогих материалах и расходах на подземный паркинг (практически обязательный элемент, так как для размещения наземной автостоянки придется занимать часть зеленой зоны, уменьшая таким образом площадь жилого здания) они составляют 800-900 евро за кв. м при серо-белой отделке. Суммируем и получаем 1 100-1 400 евро за кв. м. Учтите и расходы на погашение банковских кредитов, административных и маркетинговых издержек, а также то, что редкий девелопер согласен на рентабельность меньше чем в 50% на вложения. Вот и получаем цифру 1 650-1 950 евро за кв. м. А ведь дальше земельная составляющая проектов будет лишь расти. Впрочем, недавно на левобережной стороне Риги был приобретен далеко не эксклюзивный проект, только себестоимость возведения которого вместе с покупкой земли составляет 1 200 латов. По какой цене им станут торговать? Можете предположить сами.

Две большие разницы

Насколько развит сегодня спекулятивный сектор? Создается впечатление, что недвижимостью занимается каждый, у кого есть хоть какие-то накопления. Вот занимательный пример. Бригада, которая шабашит на строительстве частных домов, определенную часть своего заработка согласованно и регулярно вкладывает в покупку земли. И сейчас у строителей накоплен небольшой портфель участков. По сути они — спекулянты. А вот с точки зрения экономической науки, — правильные инвесторы: держат деньги не на счетах, а вложили в растущий рынок земли.

Но профессиональных спекулянтов у нас не так уж и много. К ним относятся те, кто "штудирует" районы участок за участком, достают планы и копии Земельных книг, обзванивают найденных владельцев. Из сотен контактов они вычисляют 2-3 самых привлекательных предложения и приобретают их. А через год продают с огромной прибылью.

Вторую группу профессионалов составляют люди, которые умеют стратегически мыслить. Они анализируют места, в которых в будущем возможен значительный прирост. Так произошло с Вецаки: полтора года назад, когда это место не пользовалось особой популярностью, некоторые предприниматели начали скупку участков в массовом порядке. Сегодня они уже как минимум удвоили свой капитал. Следующий на очереди регион — Мангальсала. Хотя на самом полуострове большая часть привлекательных лесных территорий уже раскуплена "стратегами" и остались лишь участки с видом на индустриальные постройки. Обладая данной информацией, можно ожидать бурного развития района в ближайшие годы. Следовательно, разумно уделить особое внимание наделам вдоль подъездных автомобильных путей, особенно перспективных (крупные развязки и мост из Вецмилгрависа), так как они скорее всего недооценены.

Кстати, сейчас наблюдается переориентация местных спекулянтов с рынка квартир на земельные участки. Особенно хорошо идут места, где в будущем можно будет построить офисный центр или торговую точку.

Сохраняется ли интерес к латвийской недвижимости со стороны иностранных инвесторов? Так называемые рисковые инвесторы — то есть те, кто вкладывал средства на короткий срок в сомнительный для многих регион, уже ушли или уходят. Они рискнули, заработали и отправились на другие, более перспективные рынки. А вот среднесрочные и долгосрочные инвесторы (в том числе различные инвестиционные и пенсионные фонды. — "м2"), те кому нужны стабильность и ежегодная доходность от вложенных средств хотя бы в размере 5% годовых — наоборот, только начинают осваиваться на нашем рынке недвижимости.

Нужно четко разграничивать иностранных инвесторов и спекулянтов. Последние годы в Латвию валом валили международные спекулянты, которые приезжали погулять, выпить, закусить, прикупить чего-нибудь и через год избавиться от такой недвижимости. Маловероятно, что они к нам будут часто возвращаться. Вообще из тех, кто приезжал в нашу страну как инвестор, реально вкладывал деньги в лучшем случае лишь каждый десятый. В этом плане наиболее хорошие инвесторы — наши соседи литовцы и эстонцы.