В ближайшие годы латвийскому рынку недвижимости не стоит ждать очередной волны крупных российских инвестиций — если дело не коснется, конечно, серьезных промышленных объектов. При этом в долгосрочной перспективе падение цен на недвижимость в нашей стране, да и в мире в целом, маловероятно. Такой точки зрения придерживается один из ведущих аналитиков российского рынка недвижимости, профессор Российской экономической академии им. Плеханова Геннадий Стерник.

close-ad
Продолжение статьи находится под рекламой
Реклама
С господином Стерником мы познакомились в мае прошлого года на проводимом им в Юрмале семинаре, посвященном технологиям анализа рынка недвижимости. Первое знакомство вылилось в интервью, опубликованное в каталоге "м2" 12 июня 2006 года. И вот сейчас наши пути-дорожки вновь пересеклись. На этот раз на представительном Ипотечном форуме, который в начале марта принимал Санкт-Петербург. Один из ведущих аналитиков российского рынка недвижимости традиционно пребывал в отличном расположении духа и без проблем согласился поделиться с читателями нашего издания некоторыми наблюдениями за рынком недвижимости… и не только российского.

Россиян интересует промышленный сектор

м2: — Во время нашей первой встречи мы много говорили о том, что для понимания процессов, наблюдаемых на рынке недвижимости, важно знать, что происходит в других секторах экономики, в том числе нефтяном. Но цены на нефть по сравнению с прошлым годом значительно упали. Почему же недвижимость в большинстве стран мира по-прежнему дорожает?

- Уточню: цены на нефть не упали, а понизились. "Упали" — это если бы баррель нефти стал стоить 30 долларов вместо прежних 65-70 долларов…

м2: — А так они подешевели на 25%.

- Они качнулись вниз и сейчас немного восстанавливаются. Правда, экономисты говорят, что этот процесс не будет долгим. У нас в России эта "корректировка" стоимости нефти уже принесла эффект: цены на квартиры остановились. И я прогнозирую, что 2007 год пройдет под знаком их стабилизации, то есть они могут упасть на 5%, а могут и подрасти на этот же показатель. Хотя уже в 2008 году долларовые цены на недвижимость в Москве опять пойдут вверх. Долгосрочный прогноз — плюс 20-25% в год. Вообще, как мне видится, рынок будет развиваться циклично — 1-1,5 года стабильность, 1-1,5 года прирост.

м2: — С учетом того, что как минимум московский регион в 2007 году ждет стабилизация, может ли Латвия рассчитывать, что российские предприниматели обратят свой взор за границу, в том числе и в нашу сторону?

- Прежде всего деньги пойдут в производственный сектор США и Западной Европы. Российские бизнесмены вывозят сейчас свои миллиарды не для того, чтобы спрятать в банки, а для того, чтобы инвестировать в активы. Конечно, при этом они покупают за рубежом себе квартиры, дома и дворцы, но на это идет незначительная часть вывезенных средств. Пойдут ли наши деньги в Балтию, зависит от того, какие условия им здесь смогут предложить?

м2: — И какие же им нужны условия? Чего же хотят русские бизнесмены?

- А вот Mazeikiu nafta хотят, например. Интересны могут быть ваши портовые мощности, те же стивидорные компании. То есть речь идет об экспансии капитала в промышленный сектор. Что касается жилой недвижимости, то уровень ее доходности и в Европе, и в странах Балтии в частности, в 3-4-летней перспективе все равно будет ниже, чем в России. Да, в момент стабилизации на квартирном рынке наши предприниматели не будут вкладывать в него, но есть еще коммерческий сектор, который стремительно растет. И капиталы, которые не переведут в другой бизнес, пойдут в торговую и офисную недвижимость внутри самой России.

м2: — Резюмируя вышесказанное: массовых финансовых вливаний в латвийскую недвижимость со стороны России ждать не стоит?

- Я не вижу для этого повода. Сегодня мои соотечественники вкладывают в Черногорию, Словению, Болгарию… Иными словами, в сильно недооцененные рынки. Тогда как в Латвии цены на недвижимость находятся уже на очень высоком уровне.

Весь мир работает на доллар

- Хотел бы вернуться к вашему вопросу о ценах на нефть и недвижимость. Он более глобальный, чем кажется на первый взгляд. Вся мировая финансовая система завязана на Казначействе США — на долларе, как бы весь мир ни пытался отвоевать у него позиции. С точки зрения экспорта и развития экономики все страны знают: выгодно понижать стоимость своей валюты относительно доллара. Поэтому европейцы с большим огорчением и смотрят на соотношение евро к американской валюте. В мире сейчас наблюдается избыточная эмиссия долларов, не подкрепленная экономикой США. В СССР вот не было инфляции: ее искусственно зажимали. Но она все равно вылезала наружу в виде дефицита товаров. В США инфляция уже многие годы составляет 2-4%. Вот избыточная масса долларов и "выпучивается" в нефть, золото и недвижимость. Таким образом, это не нефть, недвижимость и золото дорожают, это доллар дешевеет.

м2: — И насколько бесконечным может быть этот процесс?

- Вариантов два. Либо произойдет серьезный обвал валютной системы всего мира, который похоронит всех нас. Либо весь мир будет всеми силами поддерживать доллар, что и происходит. Ведущие экономические державы прекрасно понимают: им во что бы то ни стало необходимо сохранить баланс валютно-финансовой системы. И эту ношу несет сегодня весь мир, в том числе и страны Балтии. Хотя локальных кризисов отдельным странам не избежать, особенно тем, в чьей экономике большую роль играет приток иностранного капитала. Инвесторы -- публика пугливая и стоит им в чем-нибудь засомневаться (например, отреагировать на слухи о девальвации лата или понижении кредитного рейтинга Латвии), как они решат не рисковать в Риге и перевести капиталы на более прогнозируемые рынки.

Не так страшен черт

- Но я бы не хотел сгущать краски. И поясню почему. В XIX веке Карл Маркс и Адам Смит изучали колебательную теорию рынка. Однако начиная со времен Великой американской депрессии экономисты научились предотвращать кризисы и колебания. Одно время мои математические модели развития рынка перестали работать — то есть прогнозы не соответствовали реальным результатам. Я стал искать причину и оказалось, что прежние математические модели прогнозирования и не могут работать: у рынка нет колебательности, а один сплошной рост. Колебательность перешла на уровень первой производной, т.е. темпов прироста — те колеблются, как раньше колебались цены. Оказалось, что есть некая периодичность подъема и спада темпов роста цен. Почему в той же России и США многие показатели развития рынка одинаковые? Да потому, что сейчас весь мир развивается одинаково: колебания идут не в ценах на нефть, золото или недвижимость, а в темпах роста этих цен. Поэтому глобальных падений стоимости недвижимости ждать не стоит.

м2 — Почему нынче не работает такое базовое понятие рыночной экономики, как спрос и предложение? Ведь в тех странах, где спрос на недвижимость сейчас падает, цены всего лишь останавливаются, а не откатываются назад.

 — Спрос и предложение всегда работают. Вот только на рынке недвижимости они работают не в самом колебании цен, а внутри колебания темпов их роста. Для большего понимания приведу такой пример: в соответствии с законом Ньютона яблоко всегда равноускоренно падает на землю. Вот только если к этому яблоку прилепить парашют, то падать оно начнет медленнее. Это же не значит, что закон Ньютона не работает. Просто яблоко падает в новых условиях. Так и со спросом и предложением на рынке недвижимости — они также работают в новых условиях. В условиях, когда падение спроса не всегда отражается на падении цен. Инвесторы решают, что лучше переждать момент спада и сохранить присутствие на рынке, чем уйти и в ближайшее время потерять дополнительную прибыль.

Теперь у нас есть Телеграм-канал Rus.Delfi.lv с самыми свежими новостями Латвии. Подписывайтесь и будьте всегда в курсе!
Опубликованные материалы и любая их часть охраняются авторским правом в соответствии с Законом об авторском праве, и их использование без согласия издателя запрещено. Более подробная информация здесь.

Comment Form