В 51 стране мира оперирует консалтинговая компания по недвижимости Colliers Intrernational. Ее управляющий партнер в странах Балтии и в Беларуси Михаил Морозов на недавней конференции отметил, что по развитию Рига вырвалась в лидеры региона. Вместе с тем, в одном из последних интервью он сказал, что наша столица во многом отстает от Таллинна и Вильнюса. Что-то не складывается?
- В своей отрасли г-н Морозов, которого я знаю многие годы, действительно крупный эксперт, и этой весной он действительно говорил, что, начиная с 2003 г., Рига развивается значительно интенсивнее, чем литовская и эстонская столицы. Конечно, офисов, гостиниц, жилья не хватает, и хватать не будет еще долго. Чтобы догнать столицы развитых стран Европы, понадобится не один десяток лет. Но темпы развития радуют.
Ваша личная скромность не позволяет заявить, что заслуга в этом рывке принадлежит Департаменту развития?
- Такое утверждение было бы преувеличением. Департамент развития пытается создать наилучшие возможности, и утвержденный в декабре 2005 г. план развития города стал мощным инструментом для их реализации. Наш Департамент — лишь один из игроков команды, которая делает город привлекательным для инвестиций. Но за хорошие слова спасибо!
А вот вам и плохие, из интернета: "Зачем нужен "департамент развития" в городе, где большинство САМЫХ важных вопросов для горожан являются наиболее запущенными? Только в Центральном районе Риги более 50 жилых домов стоят с отключенной водой и электричеством, потому что хозяева выселяют людей. Город часами стоит в пробках. Медицинские услуги предоставляются кошмарно. Решите сначала СТАРЫЕ вопросы, а потом фантазируйте".
- Фантазии — это не к нам. Мы занимаемся совершенно конкретными делами, ежегодно утверждаем по 5-6 тысяч строительных проектов, занимаемся планированием, экономикой развития города. Времени для фантазий не остается. Темами же, сформулированными автором вопроса, занимаются другие структуры самоуправления. Город имеет широкие возможности по управлению своей собственностью, что же касается частных домов, у Риги нет пока достаточно эффективных инструментов, чтобы заставить частников приводить свои домовладения в порядок.
А городская собственность, которой вы занимаетесь, только земля?
- Отнюдь. Через Департамент развития проходит все, связанное со строительством: от проектов реконструкции до возведения самых впечатляющих объектов. Причем, начиная со стадии идеи, эскизного проекта, технического проекта, и завершая приемкой готового объекта. А землей, как раз, занимается Департамент собственности.
Получается, что Департамент развития — некое золотое дно, в которое ежегодно заглядывают тысячи заявителей с просьбой о согласовании всего чего?
- Количество таких заявителей за последние три года выросло примерно в четыре раза.
А как с динамикой претензий в ваш адрес?
- Каждый понедельник в режиме online мы проверяем, на какое количество писем и заявлений не даны ответы. Например, за прошлую неделю в моем экономическом управлении в 14-дневный срок не дан ответ на одно письмо. А по всему Департаменту ответы просрочены по менее чем двадцати письмам.
Бог с ними, сроками ответов, но в интернете, без указания конкретных фактов, активно высказывается мысль, что в Департаменте развития замечательные условия для ловли рыбки в мутной воде. Что скажете?
- Вот здесь, как раз, поле для фантазий безбрежно. Но Департамент развития — единственный в Рижской Думе, имеющий европейский стандарт ISO. За время руководства Департаментом Вилнисом Штрамсом, созданы максимальные условия для прозрачности нашей деятельности. Заявителям нет нужды бегать по кабинетам, они излагают свои просьбы и предложения на стандартизированных бланках в Центре обслуживания клиентов. Затем по специальным формулам выводится, что и как надо делать.
Кроме того, нас очень интенсивно проверяли, бывший мэр Аксенок временно отстранил от работы троих из шести руководителей. И KNAB, и ревизионная комиссия Думы, и налоговая инспекция прошли "гребенками" от и до, зафиксировали отсутствие какого-либо криминала. Так и работаем. Особое внимание уделяем большим проектам, курируемым Рижским самоуправлением — Южный мост, Северный коридор, новый административный центр.
Мост, туннель и Новый центр
Вот, прямо по списку и пойдем. Южный мост. В свое время ваш бывший начальник г-н Штрамс утверждал, что мост обойдется в 85 млн. Сейчас его смета уже зашкаливает за 300 млн., и конца края не видно. Департамент развития считать не умеет?
- Считать умеет. Но встречный вопрос: туннель под Ла-Маншем планировали построить за 1,3 млрд., а обошелся он, если не ошибаюсь в 3,8; Англия и Франция тоже считать не умеют?! Прекрасно известно, как менялись цены на стройматериалы, оплата труда и т.д. И второе уточнение: цена собственно моста — одна цифра, и ее называл Штрамс. А весь проект, включая подъездные пути и эстакады — другая. При этом, конечно же, мост будет стоить более 100 млн.
Вспомним тот период, когда строительство моста на несколько месяцев было заблокировано, т.к. тогдашний мэр Аксенок неторопливо раздумывал над ростом цен. А когда строительство возобновилось, говорили, что Рига на этом "мыслительном" процессе потеряла большие деньги. Кто виноват?
- Информация не правильная: работы не прекращались. Строители претензии предъявили заблаговременно. Во второй половине 2008 г. мост будет готов. Конечно же, определенные деньги за время затянувшейся дискуссии города со строителями мы потеряли, т.к. именно в этот период цены на строительные услуги галопировали с такой скоростью, которую заведомо спланировать было невозможно, но на графике ввода объекта в строй это не отразится. Субъективно я предполагаю, что по поводу объема доплат строителям можно было бы и поспорить, хотя в договоре на возведение объекта инфляционный коэффициент был учтен.
А новый "привет" от инфляции в размере 9,5%, не подвигнет ли строителей использовать ее в качестве удавки в отношениях с Рижской думой?
- Думаю, вряд ли. Не решаемой проблемы в этом смысле не вижу.
А видите ли проблемы в связи со строительством Северного коридора, предварительно оцениваемого в пределах от 209 до 301 млн. евро, с привлечением европейских денег?
- Названная вами цифра для меня нова. Мы все время оперировали суммой в 700 млн. лат. Но, думаю, и этих денег не хватит. Ведь протяженность всего коридора — 27 км, из которых 4,6 км — туннель.
Я говорю о стоимости возведения собственно туннеля…
- … тогда другое дело. Но и по поводу туннеля окончательного решения нет. Эксперты рассматривают плюсы и минусы строительства, как туннеля, так и моста. Тем не менее, строительство коридора начнется в 2009 г., а весь проект будет завершен к 2018 г. Надеюсь, что в финансировании будут участвовать и государство, и ЕС.
Насколько мне известно, проект Северного туннеля включен в план развития Латвии, утвержденный в Брюсселе, но добро из ЕС пока не получено?
- Прежде всего, это вопрос чисто города и государства. И каких-либо запретов со стороны Брюсселя быть не может.
Третий из названных вами приоритетных проектов — Новый центр, который переместит в Задвинье управленческие структуры. Зачем это надо? Чтобы у людей с правого берега, имеющих потребность добраться до чиновников, появились дополнительные проблемы?
- Наоборот. Сейчас масса проблем связана с тем, что управленческие, административные, культурные функции сконцентрированы в историческом центре Риги. И посмотрите, что по утрам творится на мостах: пробки в центр, и пустые полосы в Задвинье. При этом с целью децентрализации в перегруженном центре столицы, предусмотрено создание десяти так называемых подцентров города. Пока же структурные подразделения Думы, например, находятся в 32 зданиях.
А по замыслу Департамента развития они будут в одном?
- Не все, Исполнительные дирекции предместий останутся на местах. Процентов тридцать работников Рижского самоуправления, которые заняты оперативным реагированием на насущные проблемы горожан, всегда будут находиться ближе к людям.
Дивно! Кабы не пробки. И добраться с Юглы или Кенгарагса в центр — это одно, а из Яунциемса или Вецмилгрависа в Пардаугаву — другое, особенно через мосты, которых нет, не так ли?
- К тому времени, когда будет построен новый административный центр в Торнякалнсе, Южный мост уже вступит в строй и частично решит проблему переправы на левый берег. Плюс изменится интенсивность движения по направлениям на Вантовом, Каменном и Островном мостах. И другое: насколько легче будет людям, проживающим в Иманте, Золитуде, Болдерае…
Особый взгляд на левый берег
Видно, что левобережье представляет особый интерес для Департамента развития Риги?
- Скорее, для самого города. Идея развивать левый берег, как новый центр Риги, появилась не сегодня, а в 20-е годы. И, создавая новые планы развития столицы, мы основываемся на опыте предков. Но не надо думать, что мы бездумно все перекладываем из одного ящика стола в другой; ориентируемся на равномерное распределение, чего сегодня, к сожалению, нет.
При этом концепция застройки левого берега подвергается постоянной критике. Ведь Дума до сих пор не определилась, какие архитектурные конструкции должны там доминировать: или компактные группы зданий в 20-30 этажей, или отдельные высотки в 50, или башни, разбросанные по всему левобережью? Но ведь в начале будущего года проект необходимо предоставить в UNESKO для согласования.
- Мы собирались рассматривать эскизные проекты нового административного центра в Пардаугаве еще в середине прошлого года. Потом поняли, что горизонт надо раздвинуть, и конкурс распространить на архитекторов всей Балтии. И после первых встреч с ними решили, что необходим открытый международный конкурс, сроки его проведения, естественно отодвигались. И тогда знаменательные слова произнес уважаемый профессор архитектуры из Колумбийского университета Сигурд Грау: если город ждал новый центр века, то подождет еще восемь месяцев. Времени потребовалось меньше, проект стартовал этим маем, и с 3 сентября авторитетное жюри, включая главных архитекторов Копенгагена, Вильнюса, Таллинна, того же г-на Грау, во главе с мэром Риги, в течение недели будет рассматривать предложения претендентов. И, если надо будет, UNESKO подождет. Подобная ситуация и в Квебеке, и в Лондоне, и в Париже, и в Афинах.
Решения еще нет, а девелоперы уже создали объединение Jaunais Rīgas centrs, и речь идет о том, что территория между зданием Hansabanka и Домом печати будет застроена зданиями в 25-50 этажей. При этом эксперты UNESCO с таким подходом не согласны. Это грозит исключением Риги из списка мирового наследия, хотя Главного архитектора столицы Яниса Дрипе такая перспектива не пугает. Самость важнее?
- Г-н Зубарев, ситуацию можно охарактеризовать словами Марка Твена: "Разговоры о моей смерти несколько преувеличены". Территория, о которой я веду речь, к ведению UNESKO не относится. Единственный противоречивый проект — здание Hansabanka: его высотность действительно хотели сократить с 26 этажей до 21. Мы боролись за первоначальное предложение, и когда это здание было признано лучшим проектом 2004-го года, оказалось, что мы были правы. А там, где сейчас находится Дом печати, согласно новому плану развития Риги, разрешено строить здания высотой до 150 м. А Hansabank — 121 м. Потом идет здание Zeta-башни, его допустимая высота выше, чем у Hansabanka. Ближе к реке будет башня Da Vinči высотой в 22 этажа. Никаких проблем.
Острова
из эфира: "Какие планы по Мангальсале?".
- Мангальсалу надо приводить в порядок, ее инфраструктуре многого не хватает, а зеленая зона по-своему уникальна, ее будем беречь. В некоторых местах застройка разрешена, но плотная застройка не предусматривается.
из эфира: "Как решаются вопросы по Луцавсале?".
- Поначалу рассматривались предложения частного бизнеса, готового инвестировать в Луцавсалу 950 млн. евро. Затем мы получили очень противоречивые оценки 100 га принадлежащих городу земли, и теперь принято решение, что эту территорию будет развивать сам город, создав для этого специальное предприятие. Конечно, мы будем сотрудничать и с командой частных инвесторов.
Но еще в 70-х годах прошлого века планировалось, что Луцавсала будет отдана под спорт. Планировалось строительство футбольного стадиона, потом гребного центра. Насколько мне известно, Дума дала добро на начало детальной планировки части острова между Островным мостом, Малой Даугавой и улицей Луцавсала площадью 7 гектаров, которые арендует строительная фирма Merks. Она готова в два этапа построить торговый центр и офисные здания. Ориентировочная стоимость первого этапа — около 11 млн. Ls. Эта информация еще актуальна?
- Точного ответа у меня нет. Но точно то, что 36,6% территории Луцавсалы будет оставлено зеленой, соответственно и использоваться она будет по прямому назначению — парки, отдых, проведение культурных мероприятий.
А как с идеей олимпийского чемпиона Ивана Клементьева превратить Луцавсалу в один из европейских центров гребного спорта: гребной канал, трибуны на 2000 зрителей, под которыми спортзал, теннисный корт? Не забыт и 50-метровый закрытый плавательный бассейн. Ведь на конгрессе Международной федерации гребного спорта в Стокгольме мы подали заявку на проведение в Риге чемпионата мира по гребле 2009-2010 года. Или тоже уже не актуально?
- Ничего конкретного сказать не могу. Но если проект уважаемого г-на Клементьева будет реализован, только обрадуюсь. Лично я обеими руками за. Но, прежде всего, необходима концепция развития Луцавсалы в целом. А центр гребного спорта для города был бы очень полезен.
А когда, по вашим прогнозам, эта концепция может быть принята?
- В ближайшее время будет завершено формирование команды, которая займется развитием именно Луцавсалы, думаю, что видение концепции сформируется к концу этого или началу будущего года.
Зеленые районы Риги
из эфира: "Будет ли акцент на развитие туризма, а не промышленности в прибрежных районах — Болдерае и Вецаки? Ведь Рижский порт собирается расширяться".
- Порт развиваться будет, но без промышленных предприятий на его территории. А тем, кто сегодня живет в непростых условиях в Болдерае, на самом деле повезло. В будущем Болдерая с ее великолепными пляжами станет одним из самых интересных районов города. Там очень мало территорий, предназначенных под промышленное строительство, но в значительном количестве для отдыха, рекреации. А полуостров между морем и Булльупе со временем может стать второй Юрмалой, но находящейся вблизи от центра Риги. Или вторым Межапарком, лет через 15-20. Так что, не спешите продавать недвижимость в Болдерае.
Кстати о Межапарке, куда по замыслам бывшего мэра Риги г-на Боярса в проект Ezerparks будет инвестировано около 800 млн. евро, причем, якобы, российского олигарха г-на Ваксельберга. Как этот проект продвигается? - Достаточно последовательно. Территория эта для города очень важна. Думаю, после исторического центра она вторая по значимости. Поэтому мы должны быть очень внимательны к сохранению существующего. Проект Ezerparks как раз и реализуется на бывших промышленных застройках. А Ваксельберг инвестирует, или кто-то другой, для меня, как экономиста, не принципиально: пусть любые "чистые" деньги работают на благо Риги.
А соответствует ли действительности информация, что в ближайшие 10-20 лет на реализацию заявленных проектов в Риге потребуется порядка 6 млрд. евро?
- Эта цифра близка к прогнозируемой. Именно такой порядок затрат озвучен на конференции, проведенной в Риге упомянутой вами ранее фирмой Colliers Intrernational. Правда, там речь шла о 10 млрд. инвестиций во все три столицы Балтии. И когда я спросил у управляющего партнера Colliers Intrernational в странах Балтии и в Беларуси о его прогнозах в отношении Риги, г-н Морозов ответил — львиная доля. И в такой позиции я вижу еще одно подтверждение тому, что Департамент развития Риги не фантазирует, а делает конкретную работу.
И я понимаю Colliers Intrernational, ведь ставка доходности в Латвии в сегменте "премиум" недвижимости стабильно находится на уровне 70%. Но вернемся к рижским островам. С Луцавсалой худо-бедно ясно. А Затюсала? С одной стороны, компания Zaķusala estate заявляет о возможности инвестиций до полумиллиарда евро, а, с другой стороны, Департамент развития Риги восклицательные знаки на это не ставит. Почему?
- Нам известно, что примерно 68% земли Затюсалы планируется использовать под гостиницы, туристическую и офисную инфраструктуру, то есть то, в чем Рига ощущает дефицит. И такой подход мы приветствуем. Но город не является собственником земли на этом острове, поэтому очень многое в руках ее владельцев. Когда разработанные проекты будут у нас на руках, тогда и станем уточнять детали.
Ложка дегтя в бочку меда
Г-н Граурс, откройте тайну, зачем ваш Департамент объявил конкурс на изготовление макета центральной части Риги в масштабе 1:1000, который должен отражать 60 кв. км территории центральной части столицы? Деньги девать некуда?
- Такие макеты есть во многих столицах. Человек устроен так, что ему лучше один раз увидеть, что сто раз услышать.
И я знаю, как этого человека зовут. Мэр Риги Биркс?
- У этого человека столько имен, сколько жителей в столице. Наш же проект пока задумывается в цифровом исполнении. И когда любой рижанин сможет рассмотреть объекты со всех сторон, это внесет больше ясности. Кроме того, это еще одна форма диалога Рижского самоуправления с горожанами.
из эфира: "Постоянно идет рост оплаты жилья. Не на эти ли деньги вы финансируете свои проекты?"
- Сегодня плата за квадратный метр составляет порядка 15 сантимов. Этих денег не хватает даже на ремонт крыш в домах, и в Исполнительных дирекциях предместий легко можно убедиться в том, что ваши деньги используются по прямому назначению. А источники финансирования городских проектов совершенно иные, если хотите, этой теме можно посвятить отдельную программу.
В плане развития города на период до 2018 г. планируется 150 га Румбулы использовать под строительство новых микрорайонов. Цена вопроса — 700 млн. латов. Как продвигается этот проект?
- Не буду говорить обо всех 150 га, но концептуальное "добро" дано городом относительно 78 га — проект "Зеленый город". Застройка там будет производиться, в том числе, и силами нашего предприятия "Ригас пилсетбувниекс". Тем самым, мы будем сокращать очередь на получение квартир, а стоит в ней, если не ошибаюсь, около 14000 человек. До полутора тысяч квартир в год будут строиться силами города. Этот район, где высотные здания будут чередоваться с малоэтажными, думаю, станет одним из красивейших в Риге.
Услышанное от вас о развитии Риги — это бочка меда. Но свою ложку дегтя в нее успел сыпануть Конституционный суд, который фактически наложил запрет на развитие одной седьмой части столицы, или 3600 земельных участков. И не только на строительство домов, но и на сооружение дорог, прибрежных укреплений, мостов и других объектов инфраструктуры. Бог с ним, с подводным концертным залом на дамбе АВ, но под запрет попадает и Северный коридор. Что делать?
- Да, созданный Конституционным судом прецедент по делу о территориях Гаркалнской волости, которые потенциально могут попасть в зону подтопления, распространен и на Ригу. Но если бы такое решение было принято в Голландии, то ее территория уменьшилась бы на треть, а не защищалась бы от моря дамбами. Конечно, перед тем как отрезать, надо семь раз отмерить, но считаю нонсенсом, когда условия сельской территории автоматически переносятся на столь урбанизированный регион, как Рига. И случился он из-за несовершенства нашего законодательства. Город свои соответствующие предложения готовит, уверен, что со временем необходимые правовые нормы будут вдумчиво пересмотрены. При этом учтем, что 17,6% площади Риги — вода, примерно 360 км — приводные территории, и не хотелось бы в нашей столице видеть то, что я наблюдал в Дрездене — лодки на улицах.