Игорь Пименов. По ком звенят ключи  (44)

Положил на стол перед банкиром ключи от заложенной квартиры — долг списан, и ты ничего не должен. Десятки тысяч латвийцев могли бы только об этом мечтать. Как ни тяжело расставаться с жильем, к которому привык, в которое вложил время и силы, но долговое ярмо, надетое на все доходы и имущество, невыносимо тяжелее. Потому правило "оставленных ключей" для многих стало бы спасением, если бы Сейм еще в этом созыве принял поддержанные во втором чтении поправки.

В Америке правило "оставленных ключей" известно под другим названием. Там почтой можно послать не только письмо, как у нас, но все, что протискивается в почтовый ящик. Наверное, потому падавшие со звоном в ящик ключи от жилья, которые должник отправлял банкиру, избавляясь от долга, назвали "звенящей почтой".

"Оставленные ключи" означают больше, чем поддержка должников

Этот правовой регулятор радикально меняет правила поведения на рынке недвижимости и открывает новую эпоху в ипотечном кредитовании. Он обеспечивает необходимый и достаточный уровень ответственности кредитующих банков, мотивируя их кредитовать по реальной стоимости залога, а не поощрять заимствования для приобретения жилищ по ценам, которые уже раздуты на рынке несоразмерно большими кредитами.

Механизм регулятора прост. Если на рынке вступают в силу правила, в соответствии с которыми обязательства должника перед кредитором гасятся после того, как утверждается акт продажи заложенной недвижимости, то впредь банк, скорее уже не станет выдавать кредит, сумма которого превосходит стоимость заложенной квартиры. Ведь иначе банк может легко потерять ту часть предоставленного кредита, на которую кредит превосходит залог.

Но тогда, в свою очередь, на рынке недвижимости установятся такие цены, по которым недвижимость можно заложить в банке. И это будет реальная рыночная цена квартиры, а не вздутая, поскольку покупатель не согласится на цену, если она будет больше суммы кредита, которую можно будет получить в банке для покупки этой квартиры.

До сих пор банки легко одалживали суммы, превышавшие стоимости залогов, подогревая цены на недвижимость, как пар в котле.

Банки знали, что заемщик, если возникнут трудности, все равно не сможет ограничить свои кредитные обязательства лишь залогом, потому безоглядно ссуживали на самом деле не под стоимость залога, а под максимальную сумму, которую должник и его поручители все вместе, обратившиеся за кредитом, способны заплатить. По существу, до сих пор беря в долг, мы, на самом деле, закладывали не имущество, а саму сумму кредита, да еще проценты. У стоимости залога сегодня нет особого значения, поскольку так или иначе, если придется, за кредит нужно заплатить всем имуществом и доходами, что у тебя есть.

Между тем "оставленные ключи" это защитный клапан, который не даст ценам на недвижимость подняться выше реальной цены, поскольку вынудит банки стать более ответственными при выдаче кредитов.

В конце концов в этом очень важная экономическая роль банков, их рыночная миссия — устанавливать реальную рыночную цену на недвижимость. Кроме того, эта норма снижает интерес банков к размещению средств на ими же разогреваемом рынке жилья и сильно мотивирует к поиску возможностей кредитования реальной экономики.

Ответим на доводы кредиторов

Понятно, что "оставленными ключами" перед банками закрываются двери к легким и немалым доходам. Понятно, что завлечь ипотечных должников несравнимо легче, чем разбираться в бизнес-планах компаний, контролировать их исполнение, анализировать кредитные истории, выстраивать отношения и заниматься многим прочим, что и составляет повседневность корпоративного кредитования. Поэтому с ноября прошлого года, когда Сейм неожиданно для многих поддержал "оставленные ключи", банковское лобби развернуло в интернет-порталах и газетах критику нового правила.

Первое, что обещала Латвийская ассоциация коммерческих банков (ЛАКБ): если поправки введут, то взлетят ставки ипотечных кредитов, и начальный взнос за ипотечный кредит вырастет с 10 процентов до 50. Но если бы так, то в Соединенных Штатах ставки давно уже были бы выше среднеевропейских. Но они ниже, невелики и авансовые платежи, разные для разных категорий заемщиков.

Суть претензий и предупреждений, местами похожих на шантаж, развернуто изложена в письме, которым еще в январе ЛАКБ обратилась к Председателю Президиума Сейма, Президенту министров и руководителю Народнохозяйственной комиссии Сейма с призывом, подписанным руководителями семнадцати банков, пересмотреть принятые Сеймом поправки к Закону о неплатежеспособности с тем, чтобы "устранить негативное влияние поправок на конкурентоспособность латвийской национальной экономики."

ЛАКБ пишет, что если правило "оставленных ключей" будет принято в окончательном чтении, то "ипотечные кредиты станут практически недоступными для большинства жителей Латвии".

- Но это не так. Если кредитование будет соразмерно стоимости заложенной недвижимости, то цена на нее снизится, и тогда для приобретения того же жилища заемщику будет нужен меньший кредит, чем сейчас. Ипотечные кредиты станут действительно доступными, и их станет легче вернуть.

ЛАКБ обращает внимание: "Сегодня правовое регулирование похоже на то, что действует во всех остальных государствах Европы, и цель его уравновесить права заимодавца и заемщика, чтобы защитить обе стороны. Однако предложенные поправки в Законе о неплатежеспособности радикально уменьшат права кредитора в случае неплатежеспособности заемщика."

- Права кредитора уменьшатся, верно. Те из нас, кто следит за событиями, знает, что экономика многих государств Европы и, в частности, Латвии рушилась в кризис именно из-за не ограничиваемого, безотвязного кредитования и ограниченных правовых возможностей заемщиков погасить свои долговые обязательства. Для Латвии это означало возросшую эмиграцию и

сокращение числа попыток заняться коммерцией, поскольку люди были вынуждены выплачивать обременительные долги, а не вкладывать в малый бизнес.

ЛАКБ предупреждает: "Эти поправки сделают Латвию в Европе печальным исключением — государством, в котором человеку со стабильными доходами и хорошей кредитной историей было бы трудно или даже невозможно получить кредит для приобретения жилья. Латвии угрожает возможность попасть в ситуацию, в которой домашнее хозяйство со стабильными доходами не может получить ипотечный кредит на разумных условиях, что, по-нашему, может привести к неблагоприятным социальным последствиям. Особенно это может задеть молодые семьи, чьи возможности и надежды о приобретении достойного жилья и росте семьи, будут еще больше ограничены. Недоступность кредитов оказало бы давление на рост цены аренды, что еще больше бы обострило проблему доступности жилья."

- Введение в Закон принципа "оставленных ключей" заставит банки стать внимательнее и безоглядно кредиты впредь не выдавать, потому что потом их будет сложно вернуть назад. А нынешняя практика кредитования позволяет надзору за тем, что происходит с доходами должника, быть весьма поверхностным, поскольку заемщик при любых обстоятельствах обязан кредит вернуть. Более того, такое кредитование, раздувая цены на жилье, направляет доходы потребителей прежде всего на погашение долга. Молодые семьи от этого только страдают и вынуждены эмигрировать.

ЛАКБ сожалеет: "После введения евро люди ждут хороших новостей — высоких кредитных рейтингов, притока инвестиций в латвийскую экономику, что улучшило бы жизнь каждому человеку. Если поправки к Закону будут приняты, то негативное экономическое влияние станет серьезным негативным противовесом возможным позитивным приобретениям от введения евро."

- Евро тут ни при чем. Инвестиции следуют за спросом. Если едва не все деньги заемщиков уходят на возвращение долга, то значит их нельзя потратить на другие товары, которые производит экономика. Снижается покупательная способность — снижается потребительский спрос на рынке, а значит и привлекательность рынка для внешних инвесторов. Действующие правила кредитования приобретения недвижимости изымают спрос из экономики и ограничивают инвестиции.

ЛАКБ заботит наша репутация: "Латвии будет угрожать жалкая репутация "державы неплатежеспособности", в которой непорядочные граждане других государств захотят быстро избавляться от своих обязательств."

- Тут самый раз напомнить, что "оставленные ключи" приблизят Латвию к американским банковским порядкам, которые дали возможность США выйти из кризиса быстрее и успешнее, чем это получается теперь у Европы. Поправки к нашему Закону могут послужить примером другим государствам-членам ЕС в следовании правилам кредитования, которые действуют в США.

И дальше ЛАКБ ставит точку: "Обсуждаемое в Сейме намерение применять эти поправки в Законе в отношении договоров, заключенных перед возможным принятием поправок, еще больше подорвет доверие инвесторов к правовой среде Латвии."

- Под "инвесторами" ЛАКБ несомненно понимает иностранные банки, на которых также ответственность за пузырь и крах 2008-го года. Поправки к Закону о неплатежеспособности — им сигнал: кредитуйте ответственнее или рискуете потерять капитал. Если из Латвии уйдут банки, которые ищут легкие деньги на рынке недвижимости — туда им и дорога. Те, кто останутся, чтобы кредитовать наш бизнес, будут вознаграждены растущей покупательной способностью потребителей и активностью предпринимателей. Такие инвестиции нужны как воздух.

Должна состояться амнистия по ипотечным договорам еще докризисным, чтобы вернуть наших людей из эмиграции на рынок труда в Латвию. Люди уезжали, чтобы заработать денег и выплатить долги. Но за неразумное кредитование должны платить все: сами заемщики, банки-соблазнители, их материнские учреждения, поставлявшие активы, государство, слишком поздно остановившее кредитный ажиотаж.

Бросаются в эмиграцию не только из Латвии. То же происходит в Греции. Последняя волна массового отъезда из Ирландии поднялась по той же причине. Есть замечательные ирландские песни об этом (The Flight of Earls). Чтобы не растерять Европу, идти надо по американскому, а не по ирландскому пути. Взыскание невыплаченного ипотечного кредита должно быть обращено на саму недвижимость, а не на заемщика. Тогда ничто не помешает оставить ключи и избежать нового опустошения. Поправки в Законе о неплатежеспособности — первый шаг, и его надо сделать.