Иностранцы верят в наш потенциал

Латвийское представительство компании Colliers International сегодня имеет отношение более чем к десятку крупных девелоперских проектов, реализуемых в столице. Причем ряд иностранных инвесторов выбрал Ригу в качестве места для воплощения своих планов именно благодаря стараниям Colliers International. "В чем же заключается привлекательность латвийской столицы?" — с этого вопроса и начался наш разговор с Михаилом Морозовым, который для наглядности разложил на столе огромную карту Риги.

- Таких городов, как Рига, мало. Посмотрите (указывает на карту): практически в самом ее сердце имеются огромные пространства (они выделены серым цветом) — это территории индустриальной застройки. Наследие плановой экономики Советского Союза. Рига считалась четвертым крупнейшим промышленным центром СССР, и предприятия размещались в ней без учета интересов жителей — практически в самом центре города или на берегу Даугавы. И только сейчас в развитие столицы Латвии начинает возвращаться какая-то логика. Она подкрепляется значительно возросшей стоимостью земли. Редкому производству удается рентабельно работать в центре города на участках земли, стоимость которых составляет от 300 до 1 000 евро за кв. м. Учитывая интерес со стороны инвесторов офисных и жилых проектов к этим, отмеченным на карте серым цветом, местам и интерес их владельцев к продаже, сейчас и активизируется перенос производственных мощностей за город.

Безусловно, все вышесказанное касается и бывших индустриальных помещений, используемых под складские нужды. Их тоже выводят за пределы столицы. А занимаемые индустриальными объектами территории вычищают. Пример -- улица Даугавгривас, на которой идет зачистка всего пространства, начиная от бывшего завода "Ригасельмаш" и продолжая мебельными фабриками, лакокрасочным заводом, тюрьмой и портовыми объектами. Здешние земли меняют свой статус на "предназначенные для смешанной застройки". Так что лет через 10-15 город вернет себе эту территорию и получит отличный променад у воды.

Зоны будущей активности

Серьезные изменения (а они уже происходят) ждут Кипсалу. От нее волна интереса со стороны застройщиков накроет прилегающие районы по обе стороны реки. Докатится она и до наделов рядом с улицей Спилвес. Не заставят себя долго ждать проекты вдоль проспекта Курземес. Большой вопрос по складам на улице Буллю. Они сейчас еще работают… Но посмотрим, сколько времени понадобится для того, чтобы перестроить их под современные нужды. Под те функции, которые сейчас необходимы городу. По логике вещей, здесь должны будут размещаться торговые и развлекательные объекты.

Мест, которые кардинально поменяют свой облик, очень много. Это и район Ганибу дамбис, и Андрейоста, и улиц Мукусалас, и Елгавас, и территории, прилегающие к строящемуся Южному мосту, и Торнякалнс -- будущий новый административный центр столицы… Разумеется, все это произойдет не за один день. Слишком много нюансов нужно предусмотреть и решить. Поэтому неудивительно, что проекты продвигаются довольно медленно. Иначе, с учетом объема требуемых инвестиций, и быть не может. В том же проекте Ezerparks, перед тем как выработать окончательную концепцию, был проведен самый тщательный анализ. В результате количество квартир, которое предполагалось построить, сократилось вдвое, но увеличилась площадь коммерческих площадей.

До нулевой цены

м2: — Но наличие в центре Риги большого количества бывших индустриальных территорий — это приговор для старого жилищного фонда. В случае нехватки земель для застройки инвесторы были бы вынуждены сносить старые дома и на их месте возводить новые. А сейчас такой вариант даже не рассматривается.

- Отсутствие четкого сценария того, что будет происходить с морально устаревающим жилищным фондом, — проблема Риги. И коррекция цен, наблюдающаяся на рынке, связана, помимо всего прочего, и с неопределенностью по поводу того, чего же можно ждать в будущем? Понятно, что серийные дома переоценены. Но пугает не это. А ощущение того, что без программы капитальной реконструкции старых проектов, либо сноса и последующей постройки на их месте новостроек типовушки придут к нулевой рыночной стоимости, в силу аварийного состояния. Большая часть серийного жилищного фонда столицы может обесцениться в течение ближайших 25-30 лет. Ликвидность объектов вторичного рынка будет падать и станет невозможно использовать их как инструмент для переезда в новые проекты. Разница между стоимостью новых и старых проектов растет. Значит, для улучшения условий своего проживания людям потребуется больше денег. И получать их придется на фоне ужесточения требований со стороны банков.

Кроме того, у нас недостаточно информации об оценке долгосрочных перспектив рынка. Это огромный риск вкладывать в жилье, которое не имеет стабильной стоимости. Речь даже не идет о росте! Хотя бы стабильность была. Жилье должно обеспечивать определенную ликвидность своих качественных характеристик в течение всего срока погашения кредита. У нас сейчас берут и на 20, и на 30 лет. Но типовые дома советской постройки уж точно не смогут обеспечить стабильную цену в течение столь долгого периода.

Нужен гибкий подход

М2: — Каким вам видится сценарий развития событий на рынке вторичного жилья?

- Сейчас принято говорить о мягком и жестком сценарии посадки латвийской экономики. Применительно к рынку жилья очень хотелось бы увидеть мягкий вариант. Его можно будет обеспечить, если старый жилищный фонд начнут последовательно выводить из эксплуатации. Если будут создаваться предпосылки для застройщиков — чтобы они откупали старые дома и на их местах строили объекты с большей интенсивностью застройки. В случае с частными многоэтажками придется, конечно, получать согласие на то всех жильцов. Но и здесь без участия Рижской думы не обойтись. Всем сторонам предстоит искать компромиссное решение.

Отмечу, что, несмотря на наличие на карте столицы "больших серых зон", районы застройки типовыми домами остаются привлекательными для девелоперов: инфраструктура в этих местах уже хорошо развита.

Хотелось, чтобы городские власти были более гибкими при принятии своих решений. Допустим, в решении вопроса о развитии того же Московского форштадта. Здесь огромное количество деревянных строений, уже давно вышедших из эксплуатации…

м2: — …которые город не позволяет сносить, так как эти полуразрушенные строения объявлены архитектурными памятниками.

- Именно. С одной стороны, город действительно должен сохранить статус города, находящегося под эгидой ЮНЕСКО. С другой -- никто не хочет жить в домах, не соответствующих современным требованиям. Нужно искать разумные компромиссы: сохраняя одни объекты, в то же время возводить на месте других новые, с подводом к ним современных инженерных сетей. При условии тщательного планирования и контроля.

Сейчас вот город заявил, что готов принять инвестиции в развитие инфраструктуры. Вопрос только в том, как эти деньги будут использоваться и насколько быстро приход инвестиций отразится, допустим, на достаточно плачевном состоянии дорог во многих районах.

Смущает и то, что в Риге происходит довольно однобокое развитие микрорайонов: к одним проявляется огромный интерес со стороны инвесторов, к другим -- ни малейшего. Нужно разрабатывать программы по подъему деградирующих территорий. Такие, как те, что действуют в других странах Восточной Европы. Инвесторов необходимо мотивировать строить там, где необходимо городу.

м2: — За счет чего мотивировать?

- Обеспечивая со стороны самоуправления какие-то налоговые скидки, предлагая более привлекательный параметры застройки и упростив процедуру получения разрешения на начало строительства. Город может софинансировать развитие прилегающих к новым проектам территорий… Если бы рижские власти выступили с такой инициативой, думаю, инвесторы их не разочаровали бы.

Вообще, хороших проектов в Риге, которые были бы интересны западным предпринимателям, очень мало. Они часто приезжают, знакомятся с ситуацией, разворачиваются и уходят.

Пугающий уровень профессионализма

м2: — И что чаще всего заставляет их отворачиваться от нашей страны?

- У нас недостаточно развита область строительных услуг. Западных девелоперов сильно пугает средний уровень профессионализма наших строительных компаний. И выводы они делают, даже не приступая к самим работам, а только познакомившись с используемыми у нас принципами ценообразования расходов и подходом к вопросам обеспечения качества работ. Пугает то, что у наших архитекторов недостаточно опыта в реализации больших проектов. Не все потенциальные инвесторы понимают нашу процедуру согласования проекта: почему она растягивается на столь долгий срок? В итоге иностранные компании делятся на тех, кто готов решать эти проблемы или мириться с ними, и тех, кто выбирает другие рынки. Может быть, даже и чуть более сложные, такие, как Россия, Румыния или Украина. Однако там счет идет на объекты в сотни тысяч квадратных метров. А не десятки тысяч -- как у нас.

м2: — Из десяти потенциальных иностранных девелоперов, приехавших знакомиться с Ригой, сколько в итоге остается?

- Год назад, я бы ответил: один. Сейчас — уже два.

м2: -То есть позитивная тенденция налицо. Значит, растет профессиональный уровень наших строителей.

- Хотелось бы верить в это. На самом деле не столько растет профессиональный уровень, сколько меняется их психология. Вынужденные прислушиваться к разговорам о возможном кризисе, они начинают более реалистично смотреть на свою загрузку, смягчать позиции по ценам… Благодаря этому и растущей узнаваемости нашей страны в Латвии и появляются сейчас девелоперы, допустим, из Испании и Италии — стран, которым раньше мы были малоинтересны. А это значит, что иностранцы продолжают верить в наш потенциал.