Нормативы спорят, люди страдают
Чтобы не оказаться в такой ситуации, жильцам очень четко надо знать — по какой причине с точки зрения закона при ведении капитального ремонта и перепланировки можно выселить из квартиры. Дело осложняется тем, что по данному вопросу есть целый ряд нормативов, которые при этом постоянно "спорят" друг с другом. Первый документ, на который стоит обратить внимание, — "Нормативные акты найма помещений", а конкретно — на Закон "О найме жилых помещений".
Ст. 28.4 "Прекращение договора найма жилого помещения в связи с капитальным ремонтом дома" данного закона говорит: "Если наймодатель денационализированного или возвращенного законному собственнику дома решил провести в нем капитальный ремонт и не может его проводить таким образом, чтобы наниматель при этом проживал в доме или использовал соответствующее помещение, наймодатель вправе прекратить договор найма, предоставив нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение".
Таким образом, если раньше в законе говорилось о прекращении договора найма "без предоставления", то сейчас хозяин КАК БУДТО обязан предоставить квартиру. С одной оговоркой: если еще не истекли 7 лет с момента восстановления прав собственности. А если 7 лет истекли? Читаем дальше: "В других случаях самоуправление имеет право (!) предоставить жилое помещение. Не возбраняется это и для хозяина. Что значит "имеет право" — объяснять не надо. Это ни в коем случае не "обязано". Здесь в законе явная недоработка. Получается, что и хозяин, и самоуправления имеют право (могут) предоставить жильцу другое жилье, но НЕ ОБЯЗАНЫ это делать. А раз не обязаны — кто будет заниматься благотворительностью? Так что вы видите, что этот пункт очень скользкий. Таким образом, используя повод капитального ремонта, на улицу можно выселить многие тысячи людей. Этой явной брешью в законе сегодня пользуются очень многие хозяева.
Как хочу, так и ворочу
Теперь пришло время разобраться, когда же в доме действительно проводится капитальный ремонт? И чем отличается капремонт от перепланировки согласно латвийским нормативным актам?
Для этого заглянем в брошюру "Всеобщие строительные нормативы" (от 1997 года) с изменениями от 2 мая 2000 года, которые в силе по сей день. В них есть термин "реновация". "Реновация — восстановление или ремонт строения (капитальный ремонт), который проводится, чтобы восстановить строение, сменив использованные несущие элементы или конструкции; а также целенаправленное введение функциональных или технических улучшений в строение без изменений его объемов". Таким образом, реновация здания приравнивается к капитальному ремонту.
В данной формулировке есть два момента, на которые стоит обратить внимание. Первое — "сменив использованные несущие элементы или конструкции". Второе — "без изменений объема".
Рассмотрим на примере. Допустим, у нас имеется какая-то конструкция (например, перекрытие) в квартире, и мы в этой конструкции, которая состоит из целого ряда элементов, меняем несущий элемент — гнилые деревянные балки. По признанию экспертов, они вышли из строя. Так вот, реновацией (капитальным ремонтом) это станет только в том случае, если мы их меняем.
Но мы можем восстановить функцию балки и иначе — усилив ее или укрепив. Не всегда обязательно ее менять, так часто и происходит. Но в данном нормативе нет слова "усиление или укрепление" или "восстановление", соответственно, это уже нельзя считать капитальным ремонтом! А из квартиры можно выселить только при условии, что ведется капитальный ремонт.
С другой стороны, в нормативах № 401 появляется слово: "восстановление" рядом со словом "смена". Здесь же появляется слово "перепланировка". И те и другие нормативы имеют силу. Простым людям это не понять без объяснений эксперта, и хозяева вовсю используют это незнание. Вот такая судьбоносная неточность в законе.
Как изменить объем, не нарушив закон
Перейдем к другому моменту, который мы отметили: введение улучшений в строение "без изменений объема". О каком же объеме идет речь?
Как правило, объект — общественный или жилой — имеет разные помещения с разными функциями. Квартира, например, состоит из жилых и подсобных помещений (кухня, коридор, ванная, санузел). В жилых помещениях сухой режим. В ванной, туалете, на кухне — режим влажный (или мокрый). Но довольно часто и почти всегда там, в помещениях с сухим режимом не требуется большого ремонта, разве что косметический (по нормативам он называется "очередным ремонтом"). Объем квартиры при этом никак не изменится.
Капитальный ремонт, как правило, необходим в каком-то конкретном месте этой квартиры. Если мы ремонтируем только один узел этой квартиры, то часто, перепланировывая, меняем объемы этих помещений.
Приведем пример. Раньше, как вы знаете, большие квартиры дробились и превращались в коммуналки. Общая кухня, всевозможные пристроечки, комнатушки. Кухня в результате становится неудобной, тесной. Сегодня, купив такую квартиру, первое, с чего начнет ее владелец, с перепланировки этого узла. Тем самым он улучшает, как и говорится в нормативе, его функциональность. Но ведь в этом узле мы меняем объемы — кухня увеличивается. Значит, получается, что мы нарушаем пункт нормативов, который говорит "без изменений их объемов". В то же время какой же капитальный ремонт без изменения объемов? И ведь мы же не меняем объемы всей квартиры!
Видите — опять нормы спорят! Не сказано, о каких конкретно объемах идет речь — отдельного узла или всего помещения. Таким образом, тоже можно подискутировать — считать ли законным капитальный ремонт, если хозяин проводит перепланировку санузла, делая из двух помещений одно. Во всяком случае, ситуация явно двоякая. Ремонт окон и дверей — на чьей совести?
Есть еще один вопрос, который нередко задают читатели: какие обязанности при проведении ремонта у жильца и хозяина? Иными словами — кто и что обязан ремонтировать в доме?
Начнем с того, что определим дефиницию очередного ремонта и капитальный ремонт. В этом нам помогут "Латвийские строительные нормативы № 401". Очередной ремонт — та работа, которая проведена до следующего капитального ремонта или реконструкции, то есть промежуточный ремонт. Проще говоря, это те работы, которые надо провести, чтобы все не развалилось до капитального ремонта.
Очередной ремонт жилого дома ведут организации, которые обслуживают дом или наймодатель (хозяин) своими силами. Порядок проведения очередного ремонта жилого дома оговаривает договор найма. Что по этому поводу нам может сказать типовой образец договора найма № 210? Этот образец принят довольно давно, еще Советом министров, но он в силе. По этой форме заключают договоры со всеми арендаторами или нанимателями помещений.
В обязанностях нанимателя записано: содержать жилое помещение в порядке и проводить за свои средства их очередной ремонт, побелка потолка, оклейка обоев или покраска стены, полов, окон, дверей, радиаторов, труб и т. д. Как видите, везде только покраска! Ни о каком ремонте окон или дверей и т. д. речи не идет. Но читаем дальше: обязанностью жильца считается ремонт и смена умывальников и унитазов. Хозяин при этом должен заботиться только об общих коммуникациях.
В типовом договоре также сказано, что жилец имеет также право проводить капитальный ремонт самостоятельно (за свой счет), договорившись с хозяином, чтобы тот уменьшил ему квартплату.