Коммунальная драма. Мой управляющий — банкрот. Что делать?
Foto: F64

Что делать, если компания, которая обслуживает наш дом, стала банкротом, а теперь с нас требуют деньги за услуги, которые мы уже оплатили? Куда обращаться, где искать помощи и что вообще можно сделать? В последнее время такие вопросы стали еще более актуальными из-за нескольких крупных конфликтов между управляющими компаниями и собственниками квартир.

close-ad
Продолжение статьи находится под рекламой
Реклама

Юрист Юрий Соколовский рассказывает о том, как быть, если вы оказались втянуты в подобный конфликт.


Коммунальная драма. Мой управляющий — банкрот. Что делать?
Foto: DELFI


Как правило, выход из запущенной ситуации без потерь, к сожалению, уже невозможен. Как нет хороших решений для человека, который несется к обрыву в машине с отказавшими тормозами. Но можно, как в голливудском фильме, отмотать назад и посмотреть, почему случился такой инцидент. Почему главный герой купил не очень хорошую машину, почему он ее перед покупкой не проверил? Почему он не следил за ее состоянием; почему не смог продать ее, когда выяснил, что она неисправна? Почему допустил множество других проколов, которые по одиночке может и не так опасны, но все вместе в итоге привели к катастрофе?

Так же и в истории с управляющими фирмами. Для того, чтобы понять, что тут не так и не очутиться в такой ситуации, надо с самого начала посмотреть, какие самые важные моменты надо брать во внимание, чтобы потом не рассматривать выбор между плохим и очень плохим решением.


Коммунальная драма. Мой управляющий — банкрот. Что делать?
Foto: DELFI

Прежде чем приступать к выбору управляющей компании, надо понять, как собственники квартир будут между собой договариваться и кто юридически будет представлять их интересы. Для этого лучше всего создать общество собственников. Создание общества –это тест на готовность собственников дома договариваться, принимать совместные решения и правильно их оформлять.

Общество будет заключать договор на обслуживание с управляющей фирмой, контролировать ее работу, принимать важные решения относительно обслуживания дома и при необходимости организовывать смену управляющей фирмы. Если этот механизм не работает, то нанимать управляющих — так же рискованно, как разогнаться на машине без руля.


Коммунальная драма. Мой управляющий — банкрот. Что делать?
Foto: DELFI

Этот отбор лучше производить из нескольких претендентов. Это дает возможность сравнить условия и получить более выгодную цену. Претендентов лучше всего определять по их "портфолио".

С прошлого года можно бесплатно ознакомиться с регистром управляющих, который ведет министерство экономики. Там можно узнать о квалификации управляющих, о том, какие еще дома они обслуживают или обслуживали. Можно съездить и посмотреть на состояние этих домов, поговорить с их жильцами, насколько они довольны работой управляющих. Можно навести справки в других регистрах по поводу финансового состояния фирмы, выяснить, не было ли связанных с ней скандалов и другую подобную информацию.

Договор на обслуживание — это самый главный документ, который будет регулировать взаимоотношения собственников и управляющей фирмы. Поэтому он должен быть основательно проработан, в случае необходимости в него должны быть внесены изменения и детально оговорены различные ситуации. Например, возможность и порядок его досрочного расторжения, ответственность сторон за ненадлежащее его исполнение, порядок информирования собственников о текущих делах и проблемах и многие другие не менее важные моменты.

Сменить управляющую домом компанию можно, приняв решение на общем собрании собственников дома. За это должны проголосовать больше половины собственников. Если механизм созыва общего собрания и документального оформления его решения отработан, а договор с фирмой управляющей домом позволяет незамедлительно его расторгнуть, то при возникновении проблем можно быстро избавиться от нерадивых управляющих. Это можно сделать, не дожидаясь осложнений и больших финансовых потерь. Во многих случаях — это самое эффективный и быстрый инструмент выхода из ситуации.


Коммунальная драма. Мой управляющий — банкрот. Что делать?
Foto: F64

Отношения собственников и управляющих регулируют два основных закона: 

Закон об управлении жилыми домами, который регулирует права и обязанности управляющего, и Закон о квартирной собственности, который устанавливает порядок принятия решений собственников в многоквартирном доме, их права и обязанности.
Кроме того, существует большое количество правил Кабинета министров, регулирующих отдельные аспекты взаимоотношений между управляющими и собственниками.

Большинство споров между жильцами и управляющей компанией может решить только суд. Однако учитывая, что суд в нашей стране, мягко говоря, очень неспешный, то его использование иногда просто теряет смысл. Рассмотрение дела в суде только в первой инстанции может занять от года до полутора лет, а если решение обжаловано, то и все четыре. Полиция занимается только особо вопиющими случаями мошенничества или сознательного доведения до банкротства, а во всех остальных случаях посылает недовольных в суд. В отдельные моменты может вмешаться муниципальная полиция, но только в рамках своей компетенции. В случае, если управляющая компания принадлежит самоуправлению, можно пытаться апеллировать к руководству местной думы, чтобы они как собственники вмешались в ситуацию. Однако это тоже не всегда имеет эффект.

Вывод: чудо-организации, куда может прийти отдельный собственник, пожаловаться и таким образом быстро восстановить справедливость, просто не существует.


Коммунальная драма. Мой управляющий — банкрот. Что делать?
Foto: PantherMedia/Scanpix

Самые громкие примеры, когда компания доводится до банкротства и доставляет массу неприятностей собственникам квартир были среди частных управляющих компаний С другой стороны, добросовестные компании дают и самые лучшие примеры, когда действительно делают из дома "конфетку". Поэтому делать скоропалительные выводы только из того, что компания частная, не стоит.

Альтернативы частным частным обслуживающим компаниям две: когда сами жильцы создают общество собственников и это общество само перенимает дом для управления или терпеть ненавязчивый сервис гигантских домоуправлений, которые принадлежат местному муниципалитету.

Частные управляющие компании по сравнению с муниципальными менее защищены, потому что муниципальные благодаря тому, что у них у в управлении находится больше домов, могут в нужный момент перекидывать деньги от одних домов, у которых долгов нет и заплатить за другие, чтобы тех подключили, например, к отоплению. Формально это не разрешено, но реально это делается. У частных компании в управлении меньше домов, поэтому поле для маневра у них более ограничено. С другой стороны преимущество частных компаний в том, что они могут выбирать себе дома позажиточнее и не брать наиболее проблемные.

Самоуправления иногда одалживают деньги своим домоуправлениям, чтобы дать им время выйти из затруднительной ситуации, хотя это напрямую не разрешено. Частников никто, кроме них самих, не прикроет и передышки не даст. Поэтому конкуренция между частными и самоуправленческими компаниями не всегда честная.

Еще одно сложившееся преимущество — это принадлежность домоуправления и поставщика коммунальных услуг одному собственнику — самоуправлению. Сложно представить, что одно самоуправленческое предприятие отключило тепло или воду другому самоуправленческому предприятию. А частным — пожалуйста.

Проблема в том, что качество услуг, предоставляемые самоуправленческими домоуправлениями, низкое и у них нет никакого стимула его улучшать, пока им нет альтернативы. Частники, наоборот, заинтересованы показать улучшение для того, чтобы их рекомендовали собственникам других домов. Иначе зачем жильцам менять шило на мыло? Иными словами, отделение от от муниципального домоуправления может быть рискованным делом, зато если этот шаг хорошо продуман и рассчитан, то это может улучшить качество обслуживания дома.


Коммунальная драма. Мой управляющий — банкрот. Что делать?
Foto: LETA

Основной бич для управляющих компаний– это долги собственников квартир и обязанность управляющих собирать деньги для поставщиков услуг. Эти две проблемы как два поезда, которые отправляются по одному пути друг другу навстречу с тем, чтобы неизбежно столкнуться друг с другом.

Из-за медлительности судебной системы быстро взыскать долги с собственников нельзя, а рассчитаться за тепло перед отопительным сезоном надо на 100%, иначе дом не подключат. Поэтому деньги можно взять из других позиций, например, из предусмотренных на ремонты. Поэтому первым признаком того, что у дома и у компании могут быть проблемы — это размер долгов и количество тех, кто не платит за квартиру. Нужно помнить, что никакой управляющий не будет платить за должников из своего кармана.

В таких ситуациях управляющие начинают маневрировать, чтобы выиграть время. Если за это время им не удается выбить хотя бы часть долгов, то созданная пирамида вскоре рухнет. Когда управляющая компания это видит, то может начать действовать по принципу: "семь бед — один ответ" и перестать доносить до коммунальщиков даже уже заплаченные жильцами деньги, стараясь их вывести.


Коммунальная драма. Мой управляющий — банкрот. Что делать?
Foto: PantherMedia/Scanpix

Пока обсуждаются две идеи, которые, правда, безнадежно застряли в Сейме. Одна — это снять с управляющих обязанность собирать деньги для коммунальщиков. Это частично могло бы ослабить пресс на управляющих и сделать этот бизнес менее рискованным. То есть сделать, как в случае с Latvenergo, когда поставщик услуги заключает договор непосредственно с жильцом. Однако коммунальные монополисты сопротивляются этому предложению, так как понимают, что тогда все долги лягут на них, а у них не будет возможности быстро повлиять на должников, так как отключить, например, отопление отдельному должнику технически невозможно.

Второе предложение заключается в том, чтобы долгам по коммунальным услугам дать приоритет по сравнению с ипотечными кредитами. Сейчас сложилась такая ситуация, что многие ипотечники не платят за "коммуналку". Взыскать эти долги управляющие не могут, так как единственный актив — квартира находится под залогом в банке и обратить на него взыскание управляющие не могут. Предложение подразумевает, чтобы управляющие могли бы требовать продажи квартиры и получить деньги раньше банка.

Волшебных решений в этой сфере нет и скорее всего не будет. Поэтому для того, чтобы не быть жертвой, выход только один — самоорганизовываться. Зачастую это сложно, неприятно, занимает время, нужно много чего осваивать. Кроме того, это достаточно неблагодарное занятие, потому что всегда найдутся жильцы, которые сами ничего сделать не могут, но зато всегда уверены, что другие делают неправильно. Однако другого выхода сложившаяся система не дает. Поэтому только самоорганизация дает возможность более эффективно влиять на ситуацию, контролировать управляющих и быстро принимать решения в экстренных ситуациях и в конце концов не стать жертвой коммунальной войны.

Теперь у нас есть Телеграм-канал Rus.Delfi.lv с самыми свежими новостями Латвии. Подписывайтесь и будьте всегда в курсе!
Опубликованные материалы и любая их часть охраняются авторским правом в соответствии с Законом об авторском праве, и их использование без согласия издателя запрещено. Более подробная информация здесь.

Comment Form