А что же будет завтра на рынке недвижимости? Сегодня этот вопрос волнует практически все население нашей страны. И различные специалисты, кто как может, стараются удовлетворить этот информационный интерес. Вот только нарисованные ими сценарии развития событий различаются как небо и земля. Кому из них верить? Конечно, каждый должен решить это самостоятельно. Но заметим, что из сонма многочисленных "оракулов" лишь аналитики способны аргументировать и математически обосновать свои прогнозы.

close-ad
Продолжение статьи находится под рекламой
Реклама
То, что узнать будущее хотят все, подтверждает такой факт. В конце мая в Юрмале прошел семинар, посвященный технологиям анализа рынка недвижимости. Со своим опытом латвийцев познакомил один из наиболее авторитетных российских аналитиков — научный руководитель Аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ-Недвижимость" Геннадий Стерник. Так вот, он был приятно удивлен количеством участников семинара — на нем присутствовало 50 человек, представляющих как компании по торговле недвижимостью, так и различные ассоциации и банковские структуры. И это при том, что в России, рынок которой не сопоставим с нашим, подобные семинары обычно собирают 25-30 человек.

"Анализ рынка недвижимости включает в себя 4 основных этапа: создание и наполнение аналитических баз данных, мониторинг рынка, его анализ или исследование и, последнее, — прогнозирование. Одним из самых сложных и наиболее важных этапов является именно первый — сбор информации", -- сказал "м2" Геннадий Стерник, согласившийся дать нам небольшое интервью.

м2: — Можно ли получить четкую картину на рынке, где финансовые данные, фигурирующие в официальных базах данных, отличаются от размеров реальных сделок?

- Можно. Нужно только четко понять, с какими цифрами вы работаете. При проведении расчетов я и мои ученики указываем: все приведенные цифры — это цена предложения. Точно также, если подходить с принципиальной позиции, нельзя в аналитических отчетах оперировать таким понятием, как средняя стоимость. Сомневаюсь, что кому-то из вас удается получить полное представление обо всех суммах сделок с квартирами, например, вторичного рынка. Обычно в договорах стоит цена, близкая к кадастровой стоимости. Потому-то в аналитических отчетах, которые становятся доступны общественности, и нужно писать — средняя цена предложения. Иначе люди начинают оперировать приведенными цифрами, настаивая на том, что это и есть средняя стоимость квартир.

м2: — Насколько цена предложения обычно отличается от цены сделки?

- Наш опыт показывает, что это зависит от того, в каком состояния пребывает сам рынок. Во время кризисов разница достигает 15-20%: предложения оказываются завышенными. На растущем рынке — от минус 2% до плюс 2%. Последняя цифра — это так называемый коэффициент уторговывания. Иными словами, настоящая цена сделки оказывается выше цены предложения. С такой ситуацией, насколько знаю, вы также встречаетесь, когда приходите смотреть квартиру, а продавец предлагает вам заплатить на 1 000 или 1 500 евро больше. Дескать, другие покупатели на это уже согласны.

м2: — О каком количестве характеристик недвижимости нужно собрать информацию, чтобы спрогнозировать динамику цен на будущее?

- Прежде всего отмечу, что просчитывать ситуацию на год вперед можно лишь в том случае, если у вас имеется база данных за последние 3 года. Что касается внутренних индикаторов рынка, коих насчитывается порядка 150, то мы используем 20. Это самые важные. Можно, конечно, отслеживать большее число, но такая практика имеет свои недостатки. Во-первых, трудно охватить большое количество параметров. Во-вторых, необходимо спрогнозировать развитие каждого фактора. Как я убедился на собственном опыте, использование в математических расчетах большего числа параметров не всегда увеличивает точность конечного результата. Стоит неправильно спрогнозировать изменение одного из них  — и расчеты идут насмарку.

Все, что я перечислял, — это внутренние индикаторы рынка, а ведь есть еще и внешние — развитие ВВП или динамика роста цен на нефть, которые надо также обязательно учитывать.

м2: — Не слишком ли много внешних, к тому же плохо просчитываемых, вводных?

- Каждый раз я стараюсь выбрать наиболее значимые из них, на которые и ориентируюсь. Это те факторы, которые будут на 50% определять поведение рынка.

м2: — И какие из них имеют сейчас доминирующее значение?

- Сейчас самый важный фактор, как у нас, так и у вас, — дефицит предложения.

м2: — На семинаре вы признавались, что маклеры не всегда верят выводам аналитиков.

- Потому что на рынке слишком большая разноголосица. В той же России 5-6 крупных аналитиков, выводы которых иногда не совпадают. У нас было так: во время застоя рынка мои математические изыскания показали, что цена скоро пойдет вверх, но большинство специалистов меня высмеяли. Впрочем, у меня есть примеры, когда из-за изменения внешних факторов мой прогноз несколько отличался от действительности.

Владельцам крупных риэлторских компаний я бы посоветовал в своем штате иметь если не аналитика, то хотя бы специалиста, который станет отслеживать и фиксировать прогнозы по развитию рынка. При этом он должен установить для себя коэффициент доверия к тому или иному источнику, и уже исходя из этого определиться, верить ему или нет.

****

На проведенном в Юрмале семинаре Геннадий Стерник выразил готовность сертифицировать латвийских аналитиков, если они изъявят желание научиться работать по его методике.

***

Немецкие специалисты придерживаются точки зрения, что изменение тенденций на рынке недвижимости (от роста к спаду или наоборот) происходит, как правило, очень быстро. У них графики, отражающие динамику ценовой ситуации имеют резкие изломы, тогда как в США предпочитают более плавные линии — с большим или меньшим периодом стабилизации.

Теперь у нас есть Телеграм-канал Rus.Delfi.lv с самыми свежими новостями Латвии. Подписывайтесь и будьте всегда в курсе!
Опубликованные материалы и любая их часть охраняются авторским правом в соответствии с Законом об авторском праве, и их использование без согласия издателя запрещено. Более подробная информация здесь.

Comment Form