В советское время столпом города, безусловно, мог считаться знаменитый РАФ, и в определенном смысле знаковым можно считать тот факт, что как раз на днях компания NP Properties подписала с руководством города и Агентством развития трехсторонний договор, согласно которому к 2009 году на территории (а это, между прочим, 23 гектара!) бывшего промышленного гиганта будет создан новый индустриальный парк. Инвестиционная емкость этого проекта — 20 миллионов евро. Мэр города Андрис Равиньш эту затею очень одобряет, как и вообще промышленное направление в развитии города. Кстати, сейчас на берегу Лиелупе начал строиться еще один технологический центр. Так что Елгава явно не собирается жить прошлым, а к ценам на жилье это имеет самое непосредственное отношение — чем больше в городе собственных рабочих мест, тем больше в нем жизни, тем быстрее подтягивается инфраструктура и тем активнее в нем становится рынок недвижимости. О том, что на нем происходит сегодня, "Деловому" рассказала руководитель елгавского отделения компании Arco Real Estate Санта Новицка.
В Елгаве метры меряют латами
Если охарактеризовать ситуацию в целом, то спрос на жилье в городе очень высок. Жилой фонд включает в себя традиционные серийные проекты, довоенные дома и в очень незначительном пока количестве — новые проекты, кроме того, довольно высок интерес к частным домам и к земле под частную застройку. Цены на недвижимость растут стабильно (впрочем, как и по стране в целом), а в прошлом году произошел очень резкий скачок примерно в августе-октябре, причем рост коснулся и первичного, и вторичного рынков. Сейчас такой резкой динамики нет, однако и говорить о том, что рынок притормаживает, явно рановато. Тем более что спрос увеличивается не только на основе растущих возможностей и потребностей местных жителей, но и благодаря притоку рижан, которых влечет в Елгаву сравнительная (по крайней мере, со столицей) дешевизна местного жилья.
Однако рассчитывать на сильный демпинг не стоит. По данным Arco Real Estate, средняя стоимость кв. м даже на вторичном рынке составляет не менее 500 латов. Более низкие цифры за жилье приличного качества для покупателя можно считать большой удачей.
Любопытная особенность местного рынка — он полностью ориентирован на латовое исчисление. Более привычные для рижан евро здесь не работают. И еще одна характерная тенденция — цены на вторичном и на потихоньку формирующемся первичном рынке почти одинаковы. Впрочем, покупателю, настроенному на новое жилье, выбирать особо не приходится.
Новые проекты
Новое строительство началось в Елгаве не так давно, пару лет назад. Но сейчас город быстро развивается, девелоперы это прочувствовали, и процесс потихоньку стронулся с мертвой точки. Новые проекты в прямом смысле слова можно пересчитать по пальцам пусть не одной, но всего лишь двух рук, и это даже если рассматривать не только одну Елгаву, но и весь Елгавский район. Никакими пышными названиями здесь не злоупотребляют — в основном дома называются по своему адресу, кроме Zalais Nams, который построен в самом престижном районе Елгавы — Озолниеках.
Что надо отметить: даже из этого небольшого числа новостроя значительная доля приходится на реконструкции. Как и в целом по стране, первые проекты девелоперы предлагали с серой отделкой. Сейчас в топе белая отделка, а проект на улице Зиргу предлагается даже с полной отделкой. Стоимость обслуживания в новых проектах составляет примерно 25 сантимов за кв. м, в старых домах, конечно, оно обходится дешевле, но очень дорого может обойтись отопление.
Цены, с которых в Елгаве начиналось новое строительство, сегодня покажутся просто смешными, хотя это было всего лишь в 2004 году. 265 латов за кв. м, за которые в свое время предлагались квартиры на Сатиксмес, безусловно, абсолютно не соответствуют сегодняшним реалиям. Однако и 380 латов за кв. м, пусть даже это и не сама Елгава, а Калнциемс (20 км от города и 45 км от Риги), выглядят очень заманчиво, особенно на фоне рижских новостроек, для которых такие расценки просто немыслимы. Этим проектом очень интересуются не сами елгавчане и даже не коренные рижане, а те жители столицы, которые приехали в Ригу на учебу, на работу, которые привыкли к спокойному, негородскому ритму жизни, и Калнциемс их в этом смысле как раз устраивает.
Таким образом, в отношении цен новые проекты в Елгаве пока можно считать довольно конкурентоспособными, хотя выбор их невелик, а потому многим потенциальным новоселам приходится подыскивать жилье на вторичном рынке.
Вторичный рынок
Цены на вторичном рынке в Елгаве достаточно высоки, и, как отмечает Санта Новицка, во многих случаях продавцы устанавливают их совершенно немотивированно, руководствуясь классическим принципом: "Сосед продал за столько-то, я хочу не меньше". Качество конкретного жилья при этом в расчет может не приниматься.
Конечно, более дорогим и престижным считается жилье в домах довоенной постройки. Однако их в городе не так уже и много, он довольно сильно пострадал во время войны, поэтому и цены на квартиры в таких домах соответствующие. Спрос на них всегда высок, а цена 3-комнатной квартиры может превышать 50-55 тысяч латов, и это при довольно среднем состоянии.
Основная масса жилья на вторичном рынке — серийные дома. Здесь средняя цена за кв. м уже достигает 600 латов, а если квартира предлагается с хорошим ремонтом, то и выше.
Самые востребованные квартиры — 2-3-комнатные. А вот на 4-комнатные спрос невелик, и цены на них почти такие же, как и на 3-комнатные. Очевидно, высокая ценовая планка заставляет людей экономить путем "ужимания" площадей.
Частный сектор
В Елгаве очень высок спрос на готовые дома — как новые, так и свежепостроенные. На рынке представлены обе позиции. Например, компания Uzars бодро застраивает популярные Озолниеки (эдакий аналог рижского района Берги).
В среднем 100-метровый дом обходится примерно в 80 тысяч латов. Так же, как и в случае с квартирами, особого спроса на большие площади нет. Самый популярный размер — 120-150 кв. м. Большая часть таких домов продается с белой отделкой.
Второй центр строительной активности — так называемые линии (по названию улиц). Это район, который размещен на периферии Елгавы, в сторону Добеле. Сейчас там много парцеллированных участков, которые уже готовы под застройку.
Кстати, таких покупателей, которые готовы приобрести участок, чтобы строить самостоятельно, очень приличное количество. Земля под застройку в Озолниеках с уже подготовленными коммуникациями стоит около 16-20 латов за кв. м. Те, кто ищет что-то подешевле, часто выбирают земли бывших садовых кооперативов, но там могут быть проблемы с документами, а иногда и с коммуникациями.
Высоким спросом среди тех, кто готов купить неновый дом, пользуется район у Калнциемского шоссе, у так называемого перекрестка РАФА. А вообще частный сектор в Елгаве и Елгавском районе активен. Люди хотят жить в собственных домах и готовы как покупать их, так и строить самостоятельно.