Мнение: перспективы рынка недвижимости

Итак, возьмем расчет цены квартиры исходя из величины месячной арендной платы. Европейская формула — цена квартиры=100 арендных плат, была справедливой десятки лет назад, но на сегодняшний день цены в Европе претерпели значительные изменения. В частности, в Лондоне на сегодняшний момент стоимость средней квартиры составляет 228 арендных плат, а в таких странах как Франция, Италия, Испания, Мальта стоимость жилья находиться в пределах от 300 до 420 арендных выплат.

К сожалению, уровень наших зарплат и объем жилого фонда несопастовимы со средне европейскими. Поэтому можно попробовать использовать другую известную формулу: стоимость жилья должна быть равна семи годовым доходам. Данная формула предложена английскими специалистами, хотя и с оговоркой что это соотношение справедливо на сегодня, но к 2020 году увеличиться до 10 годовых доходов в Лондоне. Тем не менее давайте попробуем взять английский опыт за образец. Так как размер жилого фонда в Ангии значительно отличается, то мы должны исходить из количества жилья на душу населения. В Лондоне оно составляет 46 кв.м на человека, а в Риге 26 кв.м. Формула позволяет учитывать соотношение спроса и предложения, так как чем больше кв.м на душу населения тем меньше полученная в результате цена кв.м, что логично. Исходя из среднего уровня доходов в 450 латов, семья из двух человек в Риге заработает за семь лет 75600 латов. Так как средний уровень количества жилья в Риге на душу составляет 26 кв.м, то для семьи это будет 52 кв.м. Делим 75600 на 52 и получаем среднюю стоимость кв.м — 1450 латов или 2070 евро. Если мы проведем те же расчеты для Лондона, то получим уровень в 5700 евро, что вполне отвечает реальной ситуации.

Мне сложно судить насколько формула используемая в Англии применима к нам, но ее результаты озадачивают. Мы видим, что результаты расчетов значительно выше, чем существующий на рынке уровень в 1300 евро.

Возможно разгадка кроется в размере кредитования покупателей. Давайте посчитаем объем возможного финансирования исходя из среднего месячного дохода семьи в 900 латов. Некоторые банки финансируют исходя из кредитного платежа до 40% от ежемесячных доходов, мы же возьмем около 30% — это 300 латов. Общая сумма кредита на 40 лет при ставке 6% составит 54000 латов. Если исходить из среднего размера квартиры в 50 кв.м — это 1080 латов или 1540 евро за кв.м.

Конечно, что все это не означает того, что цена не может быть меньше. Для серийных домов это определяеться необходимостью дальнейших вложений в их реновацию. Но для нового строительства снижение цен продажи ниже определенного уровня приведет к полной остановке отрасли.

Давайте возмем среднюю стоимость строительства — 800 евро м2.  К этому добавим стоимость земли, затраты на проектирование и архитектора, на инженерное сопровождение, на оформление всех разрешений, маркетинг, банковские проценты, стоимость общих площадей и др. Все это увеличивает себестоимость жилого метра еще на 50 %. Итого, даже без прибыли и налогов, себестоимость кв.м жилой площади составит порядка 1200 евро. Если мы закладываем 20% прибыли и налоги, то получается не менее 1600 евро. Что произойдет если уровень цен опуститься ниже и новое строительство остановиться совсем? Я думаю это понятно всем. Учитывая размер существующего жилого фонда и его ветхость, жилье снова станет дефицитом.

Как мы видим, средняя цена на рынке уже опустилась ниже любых рассчитанных нами уровней. Перед нами встает вопрос, может ли средняя цена кв.м недвижимости в Риге упасть еще ниже?

Вышеприведенные расчеты, не дают экономического обоснования падению цен на рижскую недвижимость ниже уровня 1500 евро за м2. В качестве объяснения, остается только психологический настрой населения. Теория отложенного спроса подразумевает, что основная часть потребителей ждет пока цены на товар достигнут возможного минимума. В пользу этого аргумента свидетельствуют также рыночные данные. Объем  ипотечного кредитования  снизился до показателей 2005 года.  В то же время количество сделок с недвижимостью — упало до уровня 2001 года. То есть, нормальная активность на рынке заморожена, в связи с выжидательной позицией покупателей.

По сути, мы наблюдаем повторение ажиотажа 2005-2006 года, только в обратном направлении. В физике это явление хорошо известно, например, колебание обычного маятника. Перелетев адекватный для рынка уровень цен, мы откатываемся назад. И здесь рынок снова пересекает адекватный уровень. Достигнув своего предела, маятник снова устремляется в обратном направлении. Нередко, знание этого рыночного эффекта позволяет торговцам валютой и ценными бумагами зарабатывать баснословные состояния. Причем у основной массы людей, независимо от направления движения маятника существует иллюзия что оно будет вечным. Вечный рост, или вечное падение. Как ни странно, психологические ожидания толпы только усиливают это движение.

Таким образом, мы видим что позиция ожидания потребителей и их уверенность в бесконечном удешевлении толкают цены вниз, и когда иссякнет энергия этого движения прогнозировать сложно. В целом, это очень даже неплохо, ведь доступность жилья для большинства жителей увеличиваеться.

Однако здесь есть свои подводные камни. В результате чрезмерного снижения цен мы спровоцируем очередной дисбаланс на рынке. Возникнет дефицит жилья, так как новое жилье больше не строиться а старое, в определенный момент начнет скупаться по бросовым ценам основной массой отложенного спроса. И здесь снова войдут в игру спекулянты. Резко повышающийся спрос повлечет за собой не прогнозируемый скачек цен на недвижимость.

Этот сценарий нас ждет неизбежно, вопрос лишь в интенсивности этого движения. Чем ниже упадут цены, чем стремительнее и выше они поднимуться через какоето время. Это прекрасно понимают отдельные предприниматели провоцирующие дальнейшее снижение цен. Таким образом, создается почва для нового витка роста. Ведь по сути, это еще одна возможность заработать деньги.