Пока в Латвии эксперты отрасли дискутируют — есть или нет пузыря на рынке недвижимости Латвии, лопнет или не лопнет, специалисты всего мира весьма единогласно утверждают, что на мировом рынке недвижимости пузырь уже есть.

close-ad
Продолжение статьи находится под рекламой
Реклама
Начнем с самого пузыря. В соответствии с предложенной дефиницией в интернет энциклопедии „Wikipedia" (http://en.wikipedia.org/ wiki/Housing_bubble), пузырь недвижимости (или жилищный пузырь) — разновидность экономического пузыря, которая периодически образуется как на местных, так и на мировых рынках недвижимости. Его характеризует резкий прирост стоимости недвижимости, созданный спекулятивным интересом, до тех пор, пока стоимость имущества по отношению к доходам и другим экономическим показателям становится неадекватной, за тем следует падение цен (известное также, как распад цен на недвижимость или, мягче говоря, коррекция цен). В результате владельцам принадлежит имущество с отрицательной стоимостью (сумма ипотечного кредита выше самой стоимости имущества). Что характерно для экономических пузырей любого вида, большинство людей сможет это констатировать только после того, как пузырь лопнет. Самая простая, но, на мой взгляд, довольно меткая характеристика „пузыря" недвижимости такова: „пузырь появляется тогда, когда о недвижимости говорят все, а также маклерами работают почти все".

Как высказался на прошедшей в декабре конференции „Профессиональное развитие недвижимости в Балтии" директор BICEPS Альф Ванагс „Когда пузырь лопается, маклеры вдруг пропадают." Если к маклерам причисляют не только непосредственных представителей этой профессии, которых действительно не мало, но также и остальных непрофессиональных, но достаточно активных участников рынка недвижимости — „краткосрочных инвесторов", тех, которым принадлежат несколько жилищ, — для сдачи в найм или прироста капитала, которые что-то развивают, арендуют или сдают и тому подобное, то у каждого в кругу знакомых есть кто-то, кто смело подходит под эту категорию, независимо от диплома и фактического занятия.

Первый признак „пузыря" — это когда о недвижимости говорят все. Примером служат хотя бы эти несколько заголовков, которые во всевозможных неспециализированных интернет порталах особенно не утруждаясь можно найти за несколько минут: „Balsts": сейчас о понижении цен не может быть и речи" „ Купить квартиру? НЕТ, НЕТ, НЕТ!", „Дни квартиросъемщиков сочтены", „Цены серийных квартир за этот год в Риге возросли на 60%", „Новые жилища — кот в мешке", „В последние годы очень быстро росли цены на строительство", „Болгария стала привлекательным местом для приобретения имущества", „Что обещает 2007 год?", „Год стабилизации цен", „ Каким был рынок имущества в этом году, и каким будет в 2007 году?", „ Угрожает ли нам "пузырь" недвижимости? Точка зрения специалистов" и т.д. От интернета не отстает ни пресса, ни ТВ, ни даже музыкальные и развлекательные радиостанции, в которых есть ежедневный блок о новостях в области недвижимости и строительства. Одни прогнозируют стабилизацию цен, другие — дальнейший подъем, но в не столь быстрых темпах как раньше, кто-то критикует банки за доступность кредитов, кто-то, в свою очередь, правительство за политику не приведенных в порядок налогов.

После быстрого подъема цен в 2005 году — приблизительно 60% на серийные квартиры, ожидалось что 2006 год будет более спокойный. Но ничего подобного. Покупали практически все, что предлагалось. Даже то что было только на бумаге и в виде эскизов. В соответствии с данными обзора рынка LATIO „в октябре количество сделок с квартирами в Риге достигло высшего показателя — 1700 сделок в месяц". Цены как поднимались (на серийные квартиры в 2006 году в среднем на 40 — 50%), так и поднимаются. Можно лишь отметить, что в течении года цены на квартиры в центре в общей сложности особенно не менялись. Теперь же в 2007 году эксперты весьма единогласно прогнозируют коррекцию цен или по крайней мере стабилизацию темпов роста. Было бы не плохо. И можно же коррекцию цен не называть пузырем. Между прочим, в проведенном еженедельном опросе Nams24, на вопрос насчет планов в этом году приобрести жилище, большая часть респондентов ответила — „Жду, когда лопнет пузырь". На самом деле цикл рыночного волнообразного развития — вверх, вниз, всего лишь нормальное явление.

Пока в Латвии дискутируется о существовании или не существовании пузыря, в отношении рынков недвижимости в Испании, Великобритании и Ирландии, в которых за последние десять лет цены на жилье поднялись соответственно на 150%, 200% и 300%, а также в США, у экспертов сомнений нет. В последние 10 лет цены на жилье в США удвоились, но, в соответствии с данными всевозможных источников, этой осенью значительно упали, подвергая опасности не только экономику США, но также и 8 ведущих Европейских государств. Один из последних примеров кризиса США, который повлиял непосредственно на строителей и разработчиков, — „New Jersey Real Estate Report" в начале января написали, что „Kara Homes Inc.", один из самых крупных разработчиков в Нью-Джерси (недалеко от Нью-Йорка) и во всем регионе, в ходе суда объявил банкротство, чтобы спастись от кредиторов, в том числе 300 индивидуальных клиентов, которые внесли первый взнос на строительство жилья. Общий долг „Kara Homes Inc." превышает 270 миллионов долларов, в том числе невыплаченная заработная плата. „Deutsche Bank AG" осенью 2006 года в опубликованном исследовании („цены на жилье в ASV падают: Будет ли Европа следующая?") недвусмысленно прогнозирует на рынках Европейских ведущих государств похожую ситуацию, подчеркивая рыночную связь „не в прямом виде, а в результате макроэкономического взаимодействия экономик США и Европы, где самое большое значение имеет экспорт и финансовые рынки". Уже два года тому назад IMF (Международный Валютный фонд, далее МВФ) указал, что рынки жилья во разных государствах действуют весьма синхронно, „Европа следует тенденциям, отставая от США приблизительно на два года". МВФ подчеркивает, что „тенденция нисходящего скольжения весьма заразна."

В соответствии с наблюдениями „Deutsche Bank AG", в течении последних 20 лет рынки недвижимости по обеим сторонам океана развивались весьма схоже, самая большая корреляция наблюдалась между рынками жилья США, Испании и Франции, а в Германии признаки такой корреляции наблюдаются только начиная с 1996 года. Соответственно результатам упомянутого исследования, в рамках которого проводился анализ рынка восьми государств  — Великобритании, Ирландии, Испании, Дании, Германии, Нидерландов, Франции и Швеции, самая большая возможность коррекции цен существует в Испании и в Ирландии, в которой наблюдается огромный прирост предложений жилья, а также прирост цен и процентных ставок. В Ирландии, начиная с 2000 года в год строится приблизительно 75 000 жилищ, из которых большая часть не является обжитыми. При этом, в соответствии с исследованиями МВФ, цены сильно преувеличенны. Соответственно последним публикующимся данным, в четвертой четверти 2006 года на вторичном рынке Ирландии цены на жилье упали на 0,66%. В отношении Испании, где в последние годы происходит масштабное строительство, особенно на побережье Средиземного Моря, учитывая как число местного населения, так и дополнительно примерно 100 000 сделок на покупку недвижимости нерезидентами в год, а также строительство нескольких миллионов жилья, так сказать, на всякий случай, Европейская Комиссия уже предупредила об угрозе разрыва пузыря в 2007 году. Говоря о рынке недвижимости Испании, часто используются такие выражения как „низкое качество строительства", „коррупция" „задержки сдачи в эксплуатацию", „ туристические квартиры, которые не соответствуют критериям жилого сектора" , и т.д. Притом горячие испанцы активно организуют демонстрации, которые направлены против прироста цен на недвижимость: "Жилье это право, а не бизнес", потому что молодежи становится все труднее приобрести свое жилье — пишет „Cafe Babel", первое многоязычное Европейское издание. Между прочим, во всех упомянутых государствах, в которых „пузырь" уже лопнул или по крайней мере грозит лопнуть, наблюдается перепроизводство новостроя, что Латвии в ближайшее время не грозит.

В завершении Nams24 предлагает выдержку из заключения компании британских консультантов „Property Secrets" в отношении Латвии. Можем соглашаться или не соглашаться, выводы пускай каждый делает сам.

Итак, возможности рынка — это развитие среднего и дорого сегмента. Рынок аренды — ограничен, его прибыльность 3% от нетто. ВВП прогноз на 2007 год — 7,5%, прогноз прироста цен на недвижимость на 2007 год — 20%.

„Property Secrets" заключение: Ожидали пузырь недвижимости. Этого не произошло. Опять начинаем выказывать активный интерес к этому рынку. Высокий прирост капитала.

Теперь у нас есть Телеграм-канал Rus.Delfi.lv с самыми свежими новостями Латвии. Подписывайтесь и будьте всегда в курсе!
Опубликованные материалы и любая их часть охраняются авторским правом в соответствии с Законом об авторском праве, и их использование без согласия издателя запрещено. Более подробная информация здесь.

Comment Form