Нужен план
Чтобы любой мог точно знать, что разрешено строить в том или ином месте, а чего нельзя, Министерство по делам самоуправлений и региональному развитию ввело для каждой административной единицы удобный и необходимый (на первый взгляд) документ — план развития. Разрабатывают планы самоуправления, а утверждает (или направляет на доработку) — министерство. Порой их сотрудничество выглядит скорее перетягиванием каната или иллюстрацией к басне "Лебедь, рак и щука" — особенно если в процесс вмешивается третья заинтересованная сторона.
Третьи лица — обычно инвесторы, желающие изменить план нужным для себя образом, чтобы реализовать проект. Естественно, когда правила расплывчаты или противоречат здравому смыслу, бизнесмены пускаются на всяческие уловки, чтобы трактовать их выгодным для себя образом. За примером далеко ходить не надо: сколько копий сломано вокруг детальной планировки для спорного многоэтажного проекта на тихой зеленой улице Грегора в Риге — однако думские депутаты, невзирая ни на какие протесты общественности, взяли и утвердили ее. Потому что общий план развития позволяет разночтения, чем и не преминул воспользоваться инициатор проекта. В то же время отвергаются многие перспективные проекты, которые никому не помешали бы, но противоречат букве закона.
В Рижском районе ситуация ничем не лучше. До по-настоящему громкого скандала, правда, дошло только в Кекавской волости — министр регионального развития Эдгар Заланс поднял вопрос об отзыве совета в полном составе, убедившись, что почти две сотни разрешений на строительство были выданы незаконно. Теперь волостью до выборов будет управлять временная администрация. Согрешившее самоуправление можно понять: когда на кону привлечение на свою административную территорию новых перспективных налогоплательщиков, соблазн видоизменить правила использования земельных участков очень велик. А если еще и элементы коррупции присутствуют, нарушения практически неизбежны, хотя бы мелкие. Так и возникает новострой на месте прежнего леса или поля.
Например, на бывших колхозных полях Кекавской волости постепенно возникли и жилые поселки, и индустриальный парк Dominante, и склады сети VP Market. Хотя план развития волости гласит, что там должны оставаться сельхозугодья.
Вред vs польза
Итак, зонирование некоторых территорий в Кекавской волости (и в других тоже, особенно на побережье Балтийского моря!) было специально изменено "под инвестора". С точки зрения экономической выгоды совершенно логично, с природоохранной — сомнительно.
Но, как совершенно правильно некогда учили нас, студентов, в Институте среды ЛУ, главная цель государства в этой сфере все-таки не пресечь влияние человека на природу полностью, а добиться, чтобы оно не было чрезмерным, чтобы полученные от застройки преимущества перевешивали наносимый окружающей среде вред. По такому пути как раз несколько лет назад шли переговоры с западными инвесторами из Baltic Pulp, желавшими построить в Латвии целлюлозный завод.
Идея возникла в далеком 1994 году — строительство собственного целлюлозного завода в Латвии предусматривалось программой развития лесного хозяйства и деревообработки. Латвия, изучив заключение о влиянии будущего производства на окружающую среду, предложила Baltic Pulp реализовать проект, предусматривающий использование более прогрессивных технологий, наносящих меньше вреда (например отказаться от хлора). Это несколько удорожило бы вложения, и шустрые иностранцы, повозмущавшись, быстро ретировались. Вольному воля, но только так и можно действовать нашим самоуправлениям, чтобы соблюсти интересы и инвесторов, и государства, и общества. Согласившись модернизировать будущий завод, Baltic Pulp мог бы сегодня неплохо зарабатывать — в том, что производство не было построено, вины государства нет. Иностранцы сами загубили проект на корню, стремясь к суперприбылям и не желая идти на долгосрочные вложения.
Добиться, чтобы экономическое развитие компенсировалось природоохранными мерами, было сбалансированным, можно.
Но что происходит сегодня? Обычно имеют место две крайности. Либо с нарушением ряда норм инвестор "пробивает" выгодный проект, а власти идут ему навстречу, меняя функциональное назначение земельного участка на "частичную застройку", повышая разрешенную высотность и плотность будущего строительства, либо отказывает наотрез, молясь на "священную корову" — зеленые зоны. А министерство среды и министерство регионального развития — бдят.
Боятся сказать "да"
В Риге ситуацию дополняют "исторические" полуразвалины — Стройуправа и коллегия главного городского архитектора под давлением Совета по сохранению и развитию исторического центра молятся уже на них. Например, владельцы недвижимости на улицах Тургенева и Маскавас за Центральным рынком уже отчаялись когда-нибудь снести аварийные деревянные дома и построить что-то более вменяемое с эстетической и экономической точки зрения. Дума уперлась в правила по застройке исторического центра и не соглашается ничего менять, даже в Плане развития Риги до 2018 года предусмотрев сохранение псевдореликвий. Но учитывая стоимость земли в указанном месте, а также наличие высотного здания — Академии наук, что мешает повысить разрешенную этажность до уровня центральных улиц? По отзывам предпринимателей, разрешение на строительство пяти- шестиэтажных домов дало бы мощный толчок развитию сразу нескольких кварталов. Сейчас же руки у бизнесменов связаны.
Вразнобой трактуются очевидные нормы — точнее, чиновники сами не знают, применять ли их в конкретных ситуациях. Например, домик на углу рижских улиц Бривибас и Берзаунес, возле Воздушного моста, компания Berziµљ Investment купила больше шести лет назад. И с тех пор так и не может согласовать проект реконструкции. Согласие соседей получено, детальный план земельного участка разработан — но получить добро на строительство никак не удается. Многострадальный эскиз смотрела даже коллегия главного архитектора Риги, но ничего путного предприниматели не услышали. От районного архитектора и Стройуправы — тоже.
- Самое главное, нельзя добиться ответа на простой вопрос: а что мы должны сделать, как видоизменить проект, чтобы его наконец утвердили? Какой должна быть высота, пропорции, использование материалов — у районного архитектора нет своего видения. Что городские власти желают видеть в этом месте, мы так и не поняли, — поделился с "Бизнес.LV" один из руководителей компании Андрис Громов. — Совершенно непонятно, почему к старому зданию, когда-то размещенному здесь явно по принципу периметральной застройки, сегодня правила этой самой периметральной застройки применить нельзя? Влияет ли тут близость моста и железной дороги? Считать ли эту улицу буферной зоной исторического центра? Когда мы задаем чиновникам и архитекторам конкретные вопросы, нам не говорят ни да ни нет. Похоже, они сами не знают, каким принципом руководствоваться, и избегают брать на себя ответственность. Седьмой год наша компания выполняет то одно, то другое требование, но результат прежний.
Одно лечат, другое калечат
Одним из нужных, но недоработанных нормативных актов, прямо и негативно влияющих на развитие многих территорий, стали поправки к закону о защитных полосах, в марте 2008 года утвержденные в окончательном чтении нашим Сеймом. Не секрет, что направлены они именно против застройки некоторых уязвимых территорий. Но что получается на практике?
Методика установления защитных полос вокруг водоемов разрабатывается министерством среды. На портовых территориях защитные полосы будут устанавливаться с учетом баланса природоохранных интересов и перспективного экономического развития портов. Читай: добиться разрешения на новое строительство портовикам будет непросто.
На подверженных угрозе затопления территориях будет запрещено строить защитные дамбы, здания и постройки, а также сооружать насыпи. Там разрешено будет строить временные постройки, небольшие здания, проводить реновацию имеющихся построек и культурных памятников, прокладывать транспортные и электронные сети, магистральные трубопроводы, линии электропередачи и строить распределительные объекты, государственные метеорологические и гидрологические станции и стационарные пункты мониторинга государственного значения. (Вы видите в этом списке жилье, офисы или склады?..)
В городах и селах защитные полосы вдоль водоемов и рек с пойменными террасами будут устанавливаться на всю ширину поймы, а в местах, где в результате прежнего строительства ее рельеф изменен, — на ширину поймы до ограничивающих ее строений (защитных дамб, польдеров и дорог). И хорошо, если застройщик поселка где-нибудь возле Балтэзерса успел построить дамбу до того, как поправки вступили в силу…
В переводе на человеческий язык поправки означают, что если жестко применить содержащиеся в них нормы, под вопросом окажется судьба многих проектов в Риге, где планируемая крупномасштабная застройка сосредоточена по берегам Даугавы. (Чао, новая многоквартирная застройка на Андрейсале!) Но строят же во всей Европе по берегам — и ничего, прекрасно живут. И болота осушают, а у нас кричат об уникальности и неприкосновенности польдеров (пойменных лугов). Отлично, давайте мелиорацию по всей Латвии тоже отменим! Возникает стойкое впечатление, что поправки к закону о защитных полосах станут просто еще одной дубиной для бизнеса.
Пример другого рода. В свое время на правительственном уровне всеми силами был поддержан явно убыточный экономически и вредный экологически проект — создание мини-ГЭС. Напомним, государство обязано закупать у них электроэнергию (по повышенным ценам). Автору этих строк довелось лично видеть, во что превращаются реки, на которых установлены плотины мини-ГЭС. Мягко говоря, для водных биотопов это катастрофа. Остается надеяться, что в ближайшем будущем новые подобные проекты перестанут появляться — при теперешнем состоянии экономики банки просто не дадут денег на их реализацию.
Топкие и дюнные перипетии
У всех на слуху год-полтора назад был инцидент с приостановкой плана развития Бабитской волости, связанный с решением министерств регионального развития и среды защитить затопляемые природные территории (прибрежные участки и польдеры). К сожалению, под действие спорного закона подпали многие места в Латвии, где предполагалось вести строительство — или оно, того хуже, уже началось. Бабите исключением не стало.
По словам Дзиркстите Панько, специалиста Бабитского волостного совета по планированию территорий, сложности возникли в период действия прежнего плана развития волости (до 2007 г.), и устранение спорных моментов в документах заняло целый год. Только в июне этого года новый план развития волости на период с 2008 по 2012 год вступил в силу.
- К счастью, министерство регионального развития прислушалось к нашим доводам относительно уже начатых проектов, и ни один остановлен не был, — рассказала Дзиркстите Панько. — Там работают неплохие специалисты, способные учесть все разносторонние факторы. Кроме того, волость сразу же, как только получила предупреждение министерства, перестала выдавать строительные разрешения для реализации проектов на земельных участках, подверженных затоплению и расположенных в уникальных природных зонах — польдерах. Не будем мы выдавать их и впредь, в полном соответствии с новым планом развития.
Можно считать, для Бабитской волости такой исход стал хеппи-эндом. Благодаря утверждению плана развития население волости может через несколько лет возрасти до 30 тысяч человек (вшестеро больше, чем сейчас). Только в Салиене планируется на 450 га земли построить две тысячи особняков и квартир. Однако полтора года эти планы пребывали в подвешенном состоянии. Многие предприниматели и частные лица, приобретя землю под строительство, понятия не имели, позволят им продолжать реализацию начатых проектов или же им придется понести убытки. Кое-кто и сейчас не уверен, что парцелляция бывших сельхозугодий окажется законной.
На дворе 2008 год, но до сих пор Латвия не знает толком, что ей делать с обширной прибрежной полосой вдоль Балтики. Закон о защитных полосах, увы, не учитывает всех жизненных реалий, а другого нормативного акта, который четко регулировал бы развитие прибрежных территорий, не существует. Протяженность латвийской приморской зоны составляет 496 км, вдоль нее расположено 24 самоуправления, множество поселков и четыре крупных города. За 18 лет независимости наше маленькое государство так и не определило правила игры для застройки и развития столь важной территории.
А пока суд да дело, владельцы земель в дюнной зоне тихой сапой застраивают свои участки, рискуя быть оштрафованными или даже получить распоряжение о сносе новостроя за свой счет. Скандалы с выдачей разрешений на строительство были и в Лапмежциемсе, и в Колке, кое-кто умудрился даже в историю с землями на территории природных заказников вляпаться. Юрмала в этом ряду самый яркий пример — не дюны, так берега Лиелупе стремится застроить, но тут уже министерство регионального развития дало думе по рукам.
В августе этого года Кабинет министров получил от министерства развития заключение — оно, наконец, признало, что для приморских зон нужна отдельная стратегия развития. Но пока ее примут, сколько еще будет нарушений — и сколько вполне приемлемых проектов, не реализованных предпринимателями из опасений, что позже их обвинят во всех смертных грехах…
Будет вам и свет, и газ. И хрюшки
Нередко в эту занимательную игру между самоуправлением, инвесторами и министерством вмешивается и четвертый участник — монополист из числа поставщиков основных услуг. Ведь не только от действий чиновников, но и от (не) благоволения Latvijas gўze или Latvenergo зависит судьба проекта.
По данным наших собственных источников, компания Remarks, строя многоквартирный поселок Podnieki в Адажской волости, попала в переплет именно из-за электросетей. На земельном участке, принадлежащем девелоперу, находится трансформатор, и предприниматели заранее выяснили, что его мощностей хватит для электроснабжения всего будущего поселка. По соглашению с волостью на свои средства построили всю необходимую инфраструктуру, провели дороги и у себя, и в ближних окрестностях. А когда обратились за выделением мощностей в Latvenergo, им заявили: "Ой, а мы ваши мощности тем временем уже продали другим пользователям! Имеем право… А вот не желаете ли протянуть новую линию во-о-он оттуда? Ну и что, что дороже!"
Согласовать такие моменты с Latvenergo волостное правление могло бы — но почему-то этого не сделало. Законы-то не обязывают. Позже, когда застройщику пришлось поднять цену квартир с учетом возросшей себестоимости, этот инцидент тоже аукнулся своим процентом в общей цифре удорожания.
Отдельного упоминания заслуживают юридические сложности с передачей построенных девелоперами коммуникаций на баланс самоуправления. Волостное руководство нередко шарахается от предложения взять построенные дороги себе, как черт от ладана: невыгодно заниматься содержанием. А то, что эти дороги — гарантия переезда в волость новых налогоплательщиков, чиновников почему-то волнует меньше. И пока нет реального механизма, обязывающего самоуправления содержать коммуникации, создание новых населенных пунктов на средства частников будет затруднено.
Другая трудность — добиться от самоуправления четкого ответа, каким будет общее развитие конкретной территории. Сегодня ни один инвестор, строя поселок, не может быть уверен, что через пять лет поблизости не появится, допустим, ароматная свиноферма, а густой лес не вырубят ко всем чертям. О каком сбалансированном развитии тут можно говорить?
- Это так, и думаю, такое положение возникло в основном потому, что в волостях мало специалистов такого уровня, который был бы достаточным для разработки качественных планов развития, — считает Гунтар Краменс, руководитель компании по недвижимости Averts. — Они не могут учесть все. Рисуют навскидку, примерно. Им сложно работать еще и потому, что в волостном правлении тоже нередко нет единого мнения, как следует развивать те или иные территории. Из-за этих споров и появляются нечеткие критерии. Плюс еще когда приходит инвестор, желающий ту свиноферму построить, волость может решить, что для него можно сделать исключение, ведь это создаст рабочие места. В результате тот, кто построил престижный жилой комплекс по соседству раньше, огребет проблем по полной — стоит только министерству регионального развития утвердить новый план.
Статья опубликована в еженедельном журнале «Бизнес.lv» от 15 сентября 2008 года