25—27 процентов — столько потеряла в среднем латвийская недвижимость в цене с того момента, как рынок начал свое триумфальное движение вниз. Напомним, случилось это летом прошлого года.
Спектр причин уже давно обозначен. Это и стремительное удорожание квартир в последние три года, которое в прошлом году приобрело размах эпидемии и уже не могло не сказаться на решениях о покупке. Это и существенное снижение доступности кредитных ресурсов.
При этом проблема не только в знаменитом антиинфляционном плане, на который сегодня любят валить все несчастья рынка недвижимости. Банкиры не столь глупы, чтобы не придумать механизмы для элегантного обхода этого препятствия — было бы желание. А его как раз таки не было.
Просто большинство банков, имеющих хорошие аналитические отделы и иностранных "мам", сознательно перестали накачивать кредитами слишком уж перегретый рынок недвижимости. В итоге — сужение круга потенциальных заемщиков и более строгая оценка их платежеспособности.
И, наконец, падение рынка — это вопрос элементарной психологии, которая укладывается в рамки понятия "условный рефлекс", введенного физиологом Павловым: если людям очень долго говорить о скором наступлении кризиса, то в определенный момент у них над головой загорается "лампочка", предупреждающая, что в тот момент, когда рынок находится на грани, опасно совершать резкие движения, нужно ждать.
Но вот вопрос, который в последнее время возникает все чаще: достиг ли рынок своего дна? Не пора ли сменить выжидательную позицию на активно-инвестиционную? Ведь главное правило любого инвестора: скупать за копейки, продавать за рубли. Есть и другой, более интересный вопрос: как понять, что сегодняшние цены на недвижимость — уже копейки? А есть ли вероятность, что цены упадут еще ниже? Правильный ответ на эти вопросы — большая ценность для любого инвестора.
Три сценария
Эксперты устало шутят — у нас нет стеклянного шара, который показывает будущее. Впрочем, несмотря на большую зависимость от ожиданий покупателей, можно выделить некоторые экономические факторы, которые формируют движение рынка — вверх или вниз.
О них мы и расспросили наших экспертов. И получили три наиболее вероятных сценария развития рынка. Теперь обо всем по порядку.
Сценарий первый. Оптимистический
"Оживление рынка уже происходит! — обрадовал нас председатель правления компании Balsts Айгар Зариньш. — У нас есть конкретные цифры: за последний месяц количество показов жилья, выставленного на продажу нашими маклерами, выросло в два раза. Это много. Дело в том, что спрос на жилье ведь есть и объективно он никуда не исчезал, просто рынок был напуган слишком агрессивными запретами на банковское кредитование. Если после 1 апреля ограничения будут сняты, то это станет лучшим подарком для тех жителей, которые планируют покупку жилья, но пока не решаются на это по многим причинам. Рынок сегодня чист как никогда: спекулянтов почти не осталось, цены очень привлекательные, а ждать дальше — опасно".
Впрочем, на прямой вопрос, достиг ли рынок своего исторического минимума, Айгар Зариньш ответил уклончиво: "Что касается цены, то тут сложно говорить что-то конкретное. Возможно, в апреле-мае цены остановятся, летом еще чуть-чуть упадут, а осенью станут немного расти. Единственное, что ясно: психологический барьер наш рынок недвижимости уже преодолел, и это главное".
"Можно долго говорить о том, что в принципе могло бы влиять на рынок недвижимости, но именно сегодня психологические факторы — самое главное, что толкает рынок вниз и может заставить его пойти вверх, — говорит член правления Arco Real Estate Марис Лаукалейс. — Помните, когда все покупали недвижимость только потому, что это делали другие? Народ понимал — однозначно будет дороже. Сейчас все наоборот: никто не покупает недвижимость, потому что не покупают другие. Нужен какой-то "движок", который способен развернуть ситуацию в другую сторону. Что может им стать? Не знаю, у меня нет волшебных рецептов. Просто нужен какой-то сдвиг в общественном сознании, и больше ничего". По мнению эксперта Arco Real Estate, рынок недвижимости уже находится на своем возможном минимуме, и дальше цены падать не будут. "Не должны падать, я думаю, а к лету они должны немного подняться — заявляет Марис Лаукалейс. — Я говорю своим клиентам так: если вам нравится эта квартира, если вы можете себе ее позволить, тогда не надо ждать. Тем более когда речь идет о квартирах не для инвестиций, а для жизни".
Здесь стоит оговориться: эксперты из компаний, прибыль которых прямо зависит от числа совершенных сделок, люди несколько заинтересованные в оптимистических сценариях. Они, к примеру, убеждены, что в сегодняшних проблемах рынка отчасти виноваты СМИ, публикующие сплошной негатив, от чего обыватель пугается и не торопится с покупками.
Поэтому оптимизм в прогнозах нужно учитывать и разбавлять собственными наблюдениями относительно рынка, которые лучше всего строить исходя из публичных источников. Достаточно проследить динамику квартирных предложений, а также изменения цен на максимально дорогие и максимально дешевые квартиры, чтобы сделать выводы о том, оживает ли рынок. А также прислушаться к мнению менее оптимистичных экспертов.
Сценарий второй. Сдержанный
Мнение сторонников острожного развития событий таково: рынок сегодня находится в фазе снижения и устойчивый тренд на понижение — это объективная реальность, которая объясняется несколькими столь же объективными факторами.
"При оценке рынка недвижимости стоит принимать во внимание макроэкономическую ситуацию в стране в целом, а это комплекс показателей: и рост ВВП, и уровень безработицы, и даже дефицит платежного баланса, — считает президент Parex Asset Management Роберт Идельсон. — От макроэкономической ситуации зависит почти все: уровень экономики, темпы развития бизнеса и, соответственно, спрос на коммерческие площади и жилые помещения. Все просто: чем больше люди зарабатывают, чем больше занятость, тем больше спрос на все, в том числе и на недвижимость. Пока рынок идет вниз, и это объективно: есть замедление темпов экономического роста, увеличение безработицы и очень тяжелая ситуация в некоторых секторах экономики. Например, в строительстве и розничной торговле".
Все вроде бы ясно, но мы не удержались от прямого вопроса: "А вы сейчас купили бы недвижимость для себя?" На что наш эксперт честно ответил: "Сейчас нет, а вот через пару месяцев — обязательно подумаю об этом".
Зато второй наш эксперт — банкир, президент Unibanka Айгар Озолс столь же честно признался, что покупать недвижимость для себя сегодня — не самый грамотный в инвестиционном плане шаг. По его ощущениям, латвийская недвижимость будет падать в цене как минимум весь этот год. "Думаю, нам всем стоит рассчитывать на падение стоимости еще на 15—20 процентов, — сказал он. — Тут, собственно, две основные причины — это лимитированность кредитных ресурсов и все та же психология рынка, ожидающего снижения. Уверен, что нас не тронут какие-то резкие ценовые волны, будет равномерное движение. Но пока — только вниз".
Что касается доступности кредитных ресурсов и культуры платежей — это еще один важный фактор, который оказывает, пожалуй, наиболее сильное воздействие на рынок недвижимости.
Вопрос не в том, что денег у банков нет — они есть, но их не так много, как год назад, следовательно, предназначены они далеко не для всех, а для самых надежных заемщиков.
Сегодня, уверяют банкиры, кредиты стали доступнее. Но буквально в последний месяц сработал новый фактор, который может опять снизить благосклонность банкиров к простому заемщику — резко выросло число должников по кредитам.
Согласно статистике Комиссии по надзору за рынком финансов и капитала, в декабре без задержек выплачивалось 90,5% кредитов, выданных домохозяйствам Латвии, тогда как еще в сентябре этот показатель был на уровне 92%, в марте — 94,6%, а в конце 2006 года — 95,1%. Тенденция очевидна. В банковских кругах тут же поползли слухи, что эта статистика обернется для покупателей удорожанием кредитных ресурсов и более строгой оценкой платежеспособности клиента.
"Это неправда, — заверил нас глава Unibanka. — Мы и без того слишком уж строги. Для новых клиентов ровным счетом ничего не изменится. А для старых… Скажем так: мы будем с ними очень-очень вежливыми. Если мы говорим о простых заемщиках — домашних хозяйствах, то тут опасений нет: безработица пока еще на низком уровне, зарплаты растут. Есть проблемы у некоторых девелоперов, которые заморозили проекты и не всегда в срок погашают платежи. Но мы с ними работаем. И, наконец, предприятия, которые тоже инвестировали в недвижимость. Про них скажу так: если ты можешь ждать, пока рынок выровняется, то нет проблем. Но если ждать не можешь — нужно принимать меры".
Сценарий третий. Пессимистический
"Если у тебя нет денег для того, чтобы ждать крутых поворотов рынка, надо немедленно принимать меры, — заявляет Эдгар Шинс, глава компании Latio. — Мой искренний совет тем, кто сегодня "сидит на недвижимости": очень тщательно оцените свои финансовые возможности. Если можете оплачивать расходы по недвижимости, обслуживать займы, причем не только сейчас, но и в последующие три года — все нормально. В противном случае нужно немедленно продавать, причем по любой цене".
Надо заметить, что г-н Шинс — один из наиболее заметных скептиков в сфере недвижимости, и таким он был даже тогда, когда рынок цвел пышным цветом. Именно поэтому сегодня он избегает публичных комментариев по поводу того, как будут развиваться события — настроения в обществе уже не те. Но для нас сделал исключение.
"Я бы выделил три основных фактора, за которыми нужно следить, чтобы получить ответ на вопрос, куда будет двигаться рынок. Это финансовое состояние предприятий, уровень безработицы и доступность кредитных ресурсов. При этом под последним не надо понимать только лишь преграду в виде антиинфляционного плана, это скорее общее нежелание банков занимать средства, — говорит он. — Если сравнить падение цены на недвижимость с ее историческим максимумом, то падение составило 25—27 процентов. То есть предприятиям, имеющим на балансе недвижимость, пришлось переоценивать свои активы в сторону снижения. А если падение составит 35%? Банкиры в этом случае не могут не вмешаться — они просто начнут изымать недвижимость. Что тогда будет? Финансовый крах и падение цены недвижимости еще больше, огромная безработица. Говорить о каком-то оптимизме в этой ситуации вообще неуместно.
Строго говоря, пессимистов сегодня на рынке куда больше, чем оптимистов — это становится заметно по многочисленным выступлениям в прессе. Строители вообще уверены, что совсем скоро девелоперы будут торговать квартирами ниже себестоимости, потому что другого выхода вернуть хотя бы часть своих денег и расплатиться с банками нет.
И вообще рынок уже к концу этого года заполнится дешевыми квартирами, отнятыми банками у девелоперов за долги. Какой уж тут рост цен, только падение, причем серьезное и длительное".
"Объективная ситуация такова, что сегодня у нас нет заказов на жилищное строительство, — подтверждает руководитель правления строительной компании Re&Re Айнар Пауниньш. — Нет их и у других строительных компаний. Единичные случаи — это заказы от иностранных девелоперов, которые несмотря на ситуацию на рынке, все же строят. Я все понимаю — люди ждут, смотрят, что будет дальше. Мое мнение — рынок способны оживить иностранные инвестиции, поэтому политикам следует подумать именно об этом. Что будет дальше, станет понятно уже этим летом. Либо рынок еще глубже уйдет в кризис, либо наступит долгожданный перелом". Все болезни от нервов
Эта врачебная истина как нельзя лучше применима и к рынку недвижимости, которому сегодня можно поставить диагноз: "неврастения и синдром навязчивых ожиданий". Статистика это еще раз подтверждает. Согласно последним опросам, 38% жителей страны готовятся к режиму экономии, потому что настают сложные времена. Понятно, что с такими настроениями говорить о покупке дорогостоящей недвижимости нет смысла. "Если мы говорим о жилом сегменте, то фактор потребительского ожидания здесь важен как нигде, — считает эксперт Parex Asset Management. — Как известно, жители сегодня готовятся к не самым лучшим временам для себя. Вряд ли это будет способствовать покупкам. К слову, потребительский оптимизм — штука слишком серьезная. Если его не хватает, то рынки чахнут, а правительства впадают в панику и готовы тратить миллиарды для того, чтобы в экономике не развернулся кризис. У американцев для этого есть хорошая поговорка: "Когда сосед теряет работу — это рецессия, когда ты сам — кризис".
В Латвии до кризиса, пожалуй, далеко. Однако экономисты уже давно предупреждают о вариантах посадки для латвийской экономики — мягкой или жесткой, но не без ощутимых последствий для всех".
Так покупать или нет?
Стоит ли в этой ситуации брать на себя дополнительные финансовые обязательства — этот вопрос каждый для себя решает сам. В любом случае нужно учитывать также стремительно растущие расходы на содержание квартиры, которые, по мнению Мариса Лаукалейса, сегодня реально сдерживают желание покупателей улучшать свои жилищные условия. Сюда же можно отнести удорожание энергоносителей и увеличение из-за инфляции расходов на ежемесячную потребительскую корзину. Но именно поэтому Айнар Пауниньш считает, что каждый месяц инфляция "сжирает" квадратные метры, которые могло бы позволить себе домашнее хозяйство.
"Не должен сомневаться тот, кто запланировал покупку недвижимости для личных целей. Для таких покупателей сегодня самое благоприятное время, — считает Айнар Пауниньш. — Сильно дешевле уже ничего не будет — нет для этого предпосылок, ведь все дорожает: и энергия, и расходы на строительство, да и просто инфляция съедает наши деньги".
С инвесторами — сложнее. Активное ожидание — этим советуют сегодня заняться обладателям свободных денег. "Если смотреть на долгосрочную перспективу, — а это 3—5 лет, — то цены на недвижимость будут расти, — считает Айгар Зариньш. — Кто покупает недвижимость в расчете на рост стоимости за этот период, вряд ли прогадает".