Совсем другой рынок
"Какое впечатление произвел на вас их рынок недвижимости?" Ответ на этот вопрос оказался весьма неожиданным. "А рынка недвижимости в нашем, латвийском, понимании у них нет, — заявил Угис Стипниекс. — Есть рынок жилья, но абсолютно без спекулятивного уклона. На нем не особенно и поиграешь". Дело в том, что по белорусскому законодательству недвижимость одного вида, например, квартиру или дом, можно продать без уплаты подоходного налога лишь один раз в 5 лет. Те, кто скупает квартиры в массовом порядке, находятся под пристальным контролем налоговых органов.
Земля в Белоруссии и вовсе полностью принадлежит государству. Частным лицам передается лишь право пользования ею. Оно распространяется и на иностранцев, если они получили дом с участком по наследству или в качестве подарка. Но… если впоследствии они пожелают перепродать данный объект недвижимости, то следущим собственником сможет стать либо гражданин Белоруссии, либо само государство.
Не строишь? Отдай!
В соседней с нами стране невозможен и такой распространенный у нас бизнес, как инвестиции в пустующие земли — то есть купил, подержал и через пару лет перепродал. С 1 января 2007 года в Белоруссии вступает в силу новый порядок, в соответствии с которым государство получает право "экспроприировать" у пользователей переданные им для застройки участки, если они остаются пустовать по истечении определенного срока. Их отдадут тем, кто реально нуждается в земле.
Социальный вопрос
"Если возвращаться к квартирному рынку, то он малоинтересен частным девелоперам и перекупщикам из-за огромной роли на нем государства, — продолжает рассказ Угис Стипниекс. — Представьте себе, что в Белоруссии ежегодно сдается более миллиона квадратных метров так называемого социального жилья. Социальное — это не значит плохое. Это качественные и благоустроенные новые квартиры, которые продаются очередникам по 375-400 долларов за кв. м. То есть ниже себестоимости. Это разрушает рынок. Коммерческое жилье из-за того, что девелоперов обязывают развивать и инфраструктуру, продается от 1 300 долларов. Дешевле просто невозможно. В такой ситуации многие застройщики начинают пытаться оптимизировать налоги, что черевато тюремным сроком".
Собеседник "м2" считает, что иностранцу как самостоятельному юридическому лицу бизнес с недвижимостью в Белоруссии вести трудно. Многие западные компании уже убедились в этом, свернув свою деятельность. Но если желание попробовать себя в соседней стране велико, то лучше, полагает глава Parkhaus, идти в соинвесторы к белорусским предпринимателям. Таким, которые уже зарекомендовали себя на рынке и к которым нет претензий со стороны налоговых органов и других структур белорусского государства. Хотя и здесь есть нюансы: вывезти заработанные от перепродажи объектов деньги будет не так-то просто.
Хорватия — лучше
"Минск — один из самых чистых и безопасных, в плане личной безопасности, городов мира, в которых я бывал. Но формировать там хороший пакет недвижимости с точки зрения бизнеса довольно рискованно. Если у нас все сомнения трактуются в пользу частного лица, то у них — в пользу государства. За последний год я гостил в Хорватии, Болгарии, на Украине и в Белоруссии. Так вот, самой перспективной в плане инвестиций считаю Хорватию. Там недвижимость хоть и дорогая и требуется большой капитал для вхождения на рынок, но земля и жилье у них и дальше будут дорожать. В Хорватии понятно, за что ты платишь и что получаешь. В Болгрии с бумагами тоже все более-менее ясно, но есть и проблемы — перенасыщение рынка зданиями, построенными в местах без развитой инфраструктуры и далеко от воды. Вопрос — кому они будут нужны потом? На Украине никогда не знаешь, сколько покупателей претендуют на тот или иной объект, удастся ли тебе его приобрести. Да и с документами полный хаос. Ну а замыкает список стран, привлекательных для спекулятивных инвестиций в недвижимость, Белоруссия", — считает Угис Стипниекс.
- Для чего же проводилась конференция в Минске? Разве не для привлечения зарубежных инвестиций? — поинтересовался "м2" напоследок.
- В Белоруссии разрабатываются новые стандарты оценки недвижимости, которые необходимы для запуска государством программы ипотечного кредитования. Вот и пригласили гостей поделиться опытом.
***
В ближайшие годы белорусские власти намерены довести долю социального новостроя до 80% от всего объема возводимых в этой стране новых многоэтажек.