Офисы
Анализ офисного сектора несколько затрудняется отсутствием в Латвии единой классификации для офисных помещений. ARE сейчас работает над собственной классификацией, однако некоторые основные тенденции очевидны при любом подходе.
1. По-прежнему четко прослеживается стремление к выносу офисных площадей из центра. С точки зрения формирования новых деловых центров, особенно привлекательно выглядят районы улиц Сканстес и Дунтес, Ханзас, а также Улманя гатве и Краста. Приобрести здесь земельные участки сейчас уже очень сложно. Потенциальные покупатели ищут наделы площадью от 0,5 га и до 1,2-1,4 га. Кстати, именно на Улманя гатве в прошлом году Arco провел свою самую крупную сделку. Стоимость квадратного метра земли здесь достигает в среднем 200-220 евро. Кроме того, с точки зрения развития района как делового центра, перспективно выглядит ближняя Пардаугава (Виенибас гатве, ул. Даугавгривас, Кипсала).
2. Для потенциальных арендаторов и покупателей едва ли не на первое место выходит вопрос инфраструктуры: наличие паркинга, удобное местонахождение с точки зрения транспорта, соседние объекты. Площадей класса A по-прежнему очень мало. Впрочем, уже весной этого года их станет больше — в эксплуатацию планируется сдать новый офисный комплекс Duntes nami, остальные должны подтянуться к 2008 году.
3. На данный момент особенно востребованы небольшие помещения, отмечают в ARE. Кроме того, актуальны сочетания складских помещений (площадью до 300 кв. м) и бюро (около 80 кв. м), желательно — расположенные в Риге. Ими интересуются небольшие компании, в том числе иностранные (прежде всего — балтийские и российские). Их, как правило, интересует аренда.
4. Бюро вообще на сегодня больше востребованы под аренду, чем на продажу. Соответственно, и девелоперы планируют свои проекты с учетом этой тенденции.
При этом крупные компании очень интересуются возможностью строить собственные помещения, но в условиях резкого роста расходов на строительство такие затеи надо очень жестко просчитывать, чтобы не возникал вопрос о том, насколько рентабельны планы такого рода.
Индустриальные парки
По сравнению с другими странами особой приметой латвийского рынка можно считать развитие большого количества индустриальных парков. Причем речь идет не об объеме в квадратных метрах, а именно об их количестве.
Основные направления развития — Видземе, Лиепая. Как правило, девелоперы таких проектов ищут участки в пределах 15-30 минут от столицы. Инвесторы очень внимательны и по отношению к Латгалии. В этом, традиционно считающемся отсталым в экономическом отношении регионе явно наметились положительные сдвиги. Привлекательны малые города — Лудза, Прейли, а также Резекне. Несмотря на то, что в Латвии опять-таки традиционно основная бизнес-активность все-таки концентрируется в столице, сейчас предприниматели все больше интересуются периферией. Причем это заметно и при анализе сегмента индустриальных парков, и при изучении ситуации с торговыми площадями.
Торговые площади
На самом деле крупные торговые сети уже давно присматриваются и "пускают корни" в регионах, сейчас их интерес прослеживается в Бауске, Добеле, Мадоне. Но землю найти не так просто, кроме того, зачастую в этих местах и уровень предлагаемой инфраструктуры не отвечает предъявляемым требованиям. Для арендаторов (или покупателей) торговых площадей также важно обеспечить достаточный поток клиентов, поэтому анализ потенциала выбранного места имеет первостепенное значение. Помимо прочего, практически обязательным условием развития торговых центров является наличие якорного арендатора.
В регионы быстро продвигаются не только большие торговые сети, но и компании, торгующие, например, стройматериалами. Быстроразвивающийся рынок недвижимости тянет за собой и сопутствующие отрасли (например, то же строительство — ведь всем надо делать ремонт). Крупные компании еще рассматривают возможность приобретения земли в собственность, однако сейчас уже нет такого выбора, да и обходится это недешево.
Как отмечают эксперты ARE, на данный момент востребованы и небольшие торговые площади в центре Риги — под бутики, магазины дорогих товаров, парикмахерские и косметические салоны, а также под предприятия общепита. В силу этого быстро находят нового владельца (или же арендатора) помещения на 1-х этажах, куда можно легко обеспечить доступ клиентов.
Стоимость аренды составляет в среднем 40-45 EUR/кв. м. Главные же торговые улицы — Тербатас, Кр. Барона, в Старой Риге — обходятся дороже всего, здесь цены доходят до 70-75 EUR/кв. м.
ВЫВОДЫ
Исходя из вышесказанного, можно подвести следующие итоги:
*По мнению специалистов ARE, угроза кризиса для коммерческого сектора пока не актуальна. Возможно, некоторое "выравнивание" цен произойдет в сегменте офисных площадей, однако это в перспективе 3-4 лет.
*Надо признать, что у коммерческого сектора нет такого прироста, который наблюдается на жилищном рынке. Прирост цен здесь небольшой и совсем не скачкообразный, однако плавный рост наблюдается.
*И последнее. Сейчас многие потенциальные покупатели интересуются не перспективными планами, а уже готовыми проектами. В условиях быстрого роста расходов на строительство более привлекательными становятся уже готовые проекты, в этом случае доля риска значительно снижается. Можно ожидать, что эта тенденция будет только укрепляться. Видимо, времена повального увлечения девелопментом все-таки уходят, взамен следует ожидать, что останутся наиболее профессиональные игроки.
ДЛЯ СПРАВКИ
Цены на аренду офисов (в евро за квадратный метр):
A класса — от 18 до 26,
B класса — от 16 до 18.
Остальные — от 6-8 EUR в зависимости от места расположения. Могут быть ниже.
СПРАВКА
Arco Real Estate была основана 7 января 1997 года как дочернее подразделение компании Arco Vara, которая в этом году празднует свое 15-летие. Из небольшого бюро, в котором работало пять человек, ARE выросла в крупное, быстро развивающееся предприятие с филиалами не только в Балтийских странах, но и в Болгарии, Румынии, на Украине. В Латвии на сегодня действуют семь филиалов: в Цесисе, Сигулде, Саулкрасты, Елгаве, Юрмале, Лиепае и Огре. В 2005 году на конкурсе "Признание" ARE победила в номинации "Лучшая компания на жилищном рынке". Начав в свое время с работы на вторичном рынке, сегодня она активно продвигает и новые проекты, причем не только как продавец, но и как девелопер. В ее "портфеле" предложение по новым объектам, число которых превышает 30. По итогам прошлого года была отмечена в конкурсе "Признание" за работу в сегменте коммерческих площадей.