Рынок массового обмана

— Существуют определенные правила ведения предпринимательской деятельности. Она регламентирована законом о конкуренции: все предприниматели на рынке равноправны, и никто не имеет права на какие–либо преимущества. Поэтому если стандарты практики маклеров будут разработаны одной организацией и Министерство экономики решит, что только LANїDA имеет право выдавать сертификаты, то, конечно, речь идет о переделе рынка в пользу определенной группы предпринимателей.

Хотелось бы знать, что же будет заложено в основу этих стандартов практики. В последнем интервью, что я прочитал, г–н Эдгар Шинс (директор компании по недвижимости Latio, председатель ассоциации LANїDA. — Прим. С. Ч.) заявил, что LANїDA считает американские стандарты практики маклеров подходящими для Латвии: они, мол, очень основательные, на 500 страницах помещаются. Мы же считаем, что уклад Европы в этом отношении нам ближе американского.

— Чем?

— В основе регулирования рынка недвижимости в странах Евросоюза лежит Гражданский закон. Америку отличает что? У них каждый штат старается ввести свой порядок, в итоге получается разнобой между различными законами. Поскольку стандарты практики маклеров разработаны для всей Америки, они и умещаются на 500 страницах.

У нас основа уже есть в нашем Гражданском кодексе. Наши стандарты практики должны включать в себя одно главное предложение: маклер должен вести свою деятельность в соответствии с законами Латвийской Республики. Вот и все, не надо переписывать весь Гражданский кодекс.

Латвийские законы по рынку недвижимости намного лучше, чем в других странах, мы себя недооцениваем. В Америке, например, нет Земельной книги. В Латвии же Земельная книга и Земельный кадастр — это государственные учреждения, которые гарантируют право собственности на недвижимость тому человеку, который предъявляет документ, выданный в Земельной книге. В Америке для этого вводится понятие "титул". Титул — это как бы дополнительный документ. Так, в Латвии факт приобретения недвижимости удостоверяется одним документом — например, договором купли–продажи, а чтобы подтвердить право собственности, необходим второй, более строгий документ, выданный уже государственной институцией, — это акт Земельной книги.

В Америке же основным документом, подтверждающим факт приобретения недвижимости, является договор отчуждения — например, купли–продажи или дарения. Скажем, дедушка в свое время проиграл в карты половину своей недвижимости, и через 20–40 лет этот человек объявляется с дарственной, по которой половина положенной мне по наследству земли принадлежит другому. Я об этом могу даже не подозревать. Именно поэтому там работают специальные компании типа страховых, которые проверяют всю историю вашей недвижимости. Таким образом государством создается мощная система титульного страхования.

— Что вы предлагаете?

— Должна быть специальная учебная программа обучения маклеров, официально зарегистрированная в Министерстве образования. Ее нужно разработать и включить в стандарты практики. В противном случае окажемся в такой же ситуации, как оценщики недвижимости в Латвии: они разработали стандарты, утвердили их в министерстве. Одна профессиональная организация — Latvijas ipasumu vertetaju asociacija (LIVA) — получила право выдавать сертификаты, но не позаботилась о разработке соответствующей программы обучения. В сущности, Латвия оказалась в позорной ситуации. Г–н Журомский, президент ассоциации, на международной конференции заявил, что в Латвии нет учебного заведения, которое может обучить специалиста по оценке недвижимости. Да сколько угодно в Латвии таких учреждений! Только нет соответствующей аттестованной программы по их обучению. Хотя Рижский технический университет и учит специалистов–оценщиков, но после сдачи экзаменов и получения диплома этот человек не может получить сертификат на оценку только потому, что LIVA не позаботилась о выполнении нормативных правил по образованию этих людей.

Поэтому я как президент корпорации NїMA всегда говорил: в основе маклерской деятельности должно лежать обучение. Нельзя давать человеку право практиковать, если у него нет теоритических знаний. Покупатель не может обойти десять маклеров и сравнить, кто из них сделает работу лучше. В противном случае то, что мы получим, — это некультурный рынок.

— Как говорил профессор Преображенский у Булгакова: "Если он научился говорить, это еще не значит, что он стал человеком". Чем определяется культурность рынка?

— То, что рынок реально существует и есть законы, еще не значит, что он культурный. Рынок будет культурным тогда, когда сделки будут происходить по рыночной стоимости объектов недвижимости. Это целая наука, которую нельзя постичь, анализируя только цены на рынке. Кто определяет цену? Вот как вы определяете, сколько стоит ваша квартира?

— Сравниваю цены на похожие…

— …Берете толстую "Рекламу" и смотрите: ага, такая же квартира и у меня, значит, я должна просить за нее столько. А кто помещает эти объявления в газету?

— Тот же маклер.

— Вся реклама — это маклерские объекты, совершенно верно. Таким вот образом и искажается рынок, поскольку маклеры не владеют знаниями для совершения сделки по стоимости, близкой к рыночной.

— А вам не кажется, что, если требования к профпригодности маклеров ужесточат, это приведет к удорожанию их услуг, а соответственно и к росту и без того не низких цен на недвижимость?

— Есть мировые расценки: гонорар маклера составляет 1–5% от суммы сделки. Причем в большинстве стран это 1–3%. К маклеру, к которому клиент один раз обратился и остался недовольным, он больше не пойдет. На рынке все происходит по принципу: лучшая реклама — это хорошо обслуженный клиент. Хорошего маклера клиент передает клиенту. Кто больше всех страдает от того, что посредник — непрофессионал? Сам клиент! Цену устанавливают продавец и покупатель, маклер должен рассказать все факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Существует примерно 15–16 основных влияющих на стоимость факторов. Когда он постигнет эту науку, он и на глаз сможет сказать, какова рыночная стоимость объекта. Маклер должен определить рыночную стоимость, а цену устанавливают уже покупатель и продавец в процессе переговоров.

— Так если профи составляют лишь часть, причем только шестую тех, кто называет себя маклером, то еще неизвестно, как они воспримут новые требования. У них есть своя клиентура, они зарабатывают, зачем им это?

— Сама схема посредничества очень проста. Поэтому всем кажется, что никаких особых знаний для этого не требуется. Что там делов–то: найти продавца, покупателя, сказать им о ценах и отвести к нотариусу. Все. Больше ничего не надо. Так называемые черные маклеры, которые работают нелегально, умышленно или сознательно обманывают клиента. Люди сами не понимают, что их обманывают, что они обманываются.

— В чем заключается этот обман?

— В том, о чем я и говорил: сделки происходят не по рыночной стоимости, поскольку маклер не умеет правильно сравнивать факторы, влияющие на стоимость недвижимости. И это только один из методов, а их существует несколько. Цену определяют продавец и покупатель, а маклер обязан указать им на факторы.

Рынок недвижимости — самый сложный рынок. Каждый объект на нем уникален, отличить его особенности от других и оценить их может только образованный в сфере недвижимости человек.

Приведу пример. Законом установлено, как можно использовать землю, которая находится под недвижимостью. На этом участке может быть разрешено или только коммерческое строительство, или, скажем, только строительство многоэтажек. На соседском участке может быть разрешено строительство домов не выше трех этажей и коммерческих построек. Какой вид использования ценнее? Конечно, коммерческий. Поэтому при оценке учитывается наилучший вид использования. А если эту землю никто не захочет приобретать для коммерческих целей? Видите, сколько вопросов возникает.

— Вопросы возникают в основном по оценке недвижимости. Ею же занимаются оценщики, а не маклеры. Ни один банк не даст кредит под заключение маклера, каким бы профи он ни был.

— Маклер не может работать, не зная этих правил, — это его хлеб. Маклер не делает оценку, он определяет стоимость. Покупателю это важно, банку нужно официальное заключение. А как быть с продавцом? Видите, куда я клоню — вся экономика государства базируется на рынке недвижимости: ипотечные банки, ипотечные кредиты. Это целая индустрия. Если маклер плохо работает, индустрия хромает, так как не дает соответствующих доходов государству и участникам рынка. Нормально работать — значит культурно работать. Это основа свободного рынка.

Обязательная регламентация существует только в нескольких странах мира — прежде всего как раз в Америке, а практически вся Европа работает свободно: клиент может идти к кому хочет, но ему и в голову не приходит идти к непрофессионалу без образования. Уверен, что и у нас так будет. Но пока стоит ввести правила игры при помощи закона, потому что в результате непрофессионализма маклера и необразованности клиента могут быть потеряны серьезные деньги.

— Маклер заинтересован только в одном — продать объект подороже. Это понятно, он получает проценты со сделки. Когда же пройдет лет десять–двадцать, закончится срок эксплуатации многих домов и покупатели поймут, что же в действительности они приобрели за немалые деньги…

— Рыночная стоимость — это факт вчерашнего дня и становится понятна только со временем. Основываясь на том, что было вчера, а также на тенденциях экономики, маклер должен уметь определить, что будет завтра.

— Как мне кажется, в данном случае речь должна идти уже о профессиональной ответственности маклеров. Думаю, дело не в их образованности в данном случае. Попросту все хотят жить сегодня и сейчас. Мало кто думает о том, что будет завтра, которое наступит лет через 10–20. Поэтому и цены устанавливают соответствующие…

— У маклера есть веские причины работать по правилам рыночной экономики, а не стараться продать объект только по принципу "лишь бы подороже". Почему? Его работу оценивают два человека: продавец и покупатель. Рано или поздно рынок сам отсеет таких ловкачей. В таких схемах, как правило, заинтересованы черные маклеры: прийти, сорвать куш и уйти с рынка.