Напомним, что еще в январе банкир Валерий Каргин, общаясь с прессой, вдруг вспомнил о перегреве эстонской экономики в середине 90-х, когда "банкиры вытаскивали из квартир в новостройках несчастных людей, выкидывали в окно мебель". Эстонцы даже плакали. Еще глава Parex banka предостерегал читателя о том, что многие банки в погоне за клиентурой действуют недобросовестно — люди в массовом порядке покупаются на обещания якобы нулевых ставок, набирают кредиты, не слишком осознавая тяжесть этого бремени.
На днях газета Diena в поисках негативных примеров пошла еще дальше — в Швецию, где когда-то тоже был перегрев и цены на недвижимость рухнули на 40%. По мнению привлеченных газетой экспертов, у нас будет то же самое, причем скоро. А те, кто взял кредит на приобретение жилья, обанкротятся и окажутся на улице, так как банки потребуют с них дополнительное обеспечение. Привлеченный газетой в качестве эксперта президент риэлторской компании Latio Эдгар Шинс уверен, что половина сделок в сегменте новых проектов является спекулятивными, а значит, здесь падение цен будет ощутимей всего.
Спекулянты замедленного действия
Наконец, президент "Объединения экономистов — 2010" Ояр Кехрис тоже внес свою лепту в дело укрепления бдительности граждан. Он считает, что с ростом процентных ставок по кредитам может возникнуть ситуация, когда те, кто приобрел недвижимость в спекулятивных целях, выбросят ее на рынок. За этим может последовать цепная реакция, когда банки тоже выбросят на рынок квартиры. "Есть все признаки "пузыря", но когда именно он лопнет, прогнозировать не берусь", — сказал экономист.
Он также предсказывает, что новые квартиры и офисные помещения будут пустовать, потому что предложение превысит реальный спрос, и дает совет: "Если квартира требуется для собственных нужд и предложение устраивает, ее нужно покупать сейчас".
Хотя разве не разумнее подождать, пока она подешевеет на те же 40%?
Когда упадут цены на недвижимость?
Айгар ШМИТС, председатель правления Arco real estate:
— Все эти слухи о "пузырях" слишком преувеличены. Сейчас для паники нет никаких оснований. На наш взгляд, некорректны данные о том, что на рынке 50% сделок — спекулятивные, их может быть 5-7%, но не половина. Остальные совершаются в целях покупки жилья для себя. И здесь потенциал роста есть — количество квадратных метров на душу населения у нас до сих пор примерно в два раза меньше, чем в ЕС, да и цены на недвижимость значительно ниже. Поэтому утверждение, что рынок рухнет, потому что цены слишком высокие, — это не аргумент.
Да, стабилизация цен произойти должна, например, как в Эстонии, где цены на новые проекты остановились на отметке 1,5 тысячи евро. Но ни о каком обрушении рынка говорить не приходится.
Что касается прогнозов, то на следующей неделе наша компания представит свой очередной аналитический обзор. В нем, в частности, будут собраны и прогнозы, которые высказывались главой Latio Эдгаром Шинсом, начиная с 2001 года. Интересно, что ни один из них не сбылся. Это заставляет задуматься, а стоит ли верить высказываниям людей, которые, может быть, делают это в своих целях.
Илмар ВАМЗИС, руководитель отдела продаж NORD/LB Latvija:
— Признаки перегрева рынка существуют, и мы неоднократно говорили, что как девелоперы, так и потенциальные покупатели нового жилья будто в розовых очках. Однако это не значит, что надо менять их на черные. Какая-то коррекция цен должна произойти, но не думаю, что это может быть резкий обвал. Скорее стабилизация или небольшое снижение.
Что касается банков, то вряд ли бы они пошли на такую меру, как требование дополнительного залога, даже если бы цены упали на 20-40%. Главное, чтобы клиент продолжал выплаты по кредиту, имел стабильный доход. Конечно, если за клиентом десять квартир, за которые он не может расплатиться, тогда банку придется принимать меры.
Айнар БАЛЦЕРС, специалист Hansabanka по сотрудничеству с предприятиями недвижимой собственности:
— Высказанные в Diena соображения — это только мнения разных людей, не все они были категоричны, а только допускали возможность различного развития событий. Я придерживаюсь мнения, что резкого падения цен на жилую недвижимость вряд ли стоит ожидать. Скорее всего, рынок сам отрегулирует ситуацию, и цены перестанут расти, остановившись на одном уровне. Поэтому даже гипотетически не стал бы прогнозировать действия банка, в случае если бы цены действительно упали значительно.
Вадим МАРКОВ, президент компании Nira Fonds:
— Делать прогнозы, в течение какого времени и насколько упадут цены, было бы с моей стороны безответственно. В то же время накапливаются тревожные моменты. Спекулятивный маховик продолжает раскачиваться, в процесс вовлечены многие люди, огромные средства банков. За последние два-три года многие заработали на этом бизнесе, и им очень трудно остановиться. Это закон бизнеса — получить деньги и вложить их снова, искусственно повышая спрос. А хорошей альтернативы рынку недвижимости, например развитому рынку ценных бумаг, у нас нет. В результате цены уже перестают соответствовать реальному платежеспособному спросу.