close-ad
Продолжение статьи находится под рекламой
Реклама
Районные тенденции

По данным Latio, количество сделок с квартирами в январе, по сравнению с декабрем 2006-го, сократилось, но долгосрочная тенденция к росту сохраняется. В январе количество сделок составило немногим более 1,6 тысячи — это на 25% больше, чем годом ранее.

В распределении активности по микрорайонам особых изменений относительно предыдущего месяца не произошло. В дальнем центре, Зиепниеккалнсе и Межциемсе количество сделок выросло. В свою очередь в Пурвциемсе, Плявниеки, Кенгарагсе и Иманте оно уменьшилось. Изменения не были существенными. Рост цен в феврале, по данным Latio, был приблизительно одинаков во всех микрорайонах и практически по всем сериям.

Ober Haus дает более детальные сведения. Как пишут аналитики компании, в таких популярных районах, как Плявниеки, Пурвциемс, Межциемс, Тейка и Югла, в феврале прирост цен составил 0,6—3,6%.

Отмечается постоянное увеличение предложения, а спрос не растет. Причина — стоимость предложения уже достаточно высока, а продавцы продолжают выставлять свои объекты по "завтрашней" цене. Востребованы на вторичном рынке, по данным компании, в первую очередь квартиры 119-й, 103-й и 602-й серий. На Тейке и в Пурвциемсе также пользуются неплохим спросом "хрущевки". В Болдерае, Вецмилгрависе и на Саркандаугаве, по данным Ober Haus, цены в феврале выросли на 0,7—1,5%. Самый стремительный прирост отмечен в Болдерае, но все-таки квартиры там пока дешевле, чем в других микрорайонах. По сравнению с январем заметно активнее стал рынок на Саркандаугаве — там спросом пользуются квартиры 103-й серии, которых в предложении встречается мало. В Вецмилгрависе покупают, как правило, "литовки" и квартиры 602-й серии. В Кенгарагсе и левобережных микрорайонах средняя цена квартир выросла на 0,9—3,9%. Здесь также отмечается рост предложения при сокращении спроса. Продолжается выравнивание цен по микрорайонам, Кенгарагс уже мало отличается от более престижной Иманты или Золитуде. В топе популярности у покупателей — 1—2-комнатные квартиры из-за их меньшей площади и, соответственно, меньшей конечной суммы сделки. Покупателей жилья в указанных микрорайонах интересуют "хрущевки" и 119-я серия.

Для рынка жилья в Старом городе и прилегающем историческом центре февраль традиционно месяц "вялый". В этом году низкая активность объясняется тем, что покупателей отпугнули высокие цены эксклюзивных квартир и осторожное отношение банков к кредитованию сделок с такими объектами. Поэтому изменений цен в данном сегменте в феврале не отмечено.

Несмотря на общую стагнацию, сопровождающую рынок жилья в центре не первый месяц, в марте прогнозируется повышение активности. Так, устойчивым остается спрос на апартаменты в тихом центре, где востребованы как объекты площадью 50—60 кв. м, так и просторные — около 150 кв. м. В остальной части исторического центра наиболее востребованы квартиры по 80—100 кв. м. Только в Вецриге с ее сумасшедшими ценами покупатели интересуются маленькими квартирами — по 30—55 кв. м. Из-за стремительно растущих цен на материалы и удорожания строительных работ покупатели центровых квартир стали больше смотреть на качество отделки, отмечает Ober Haus. В среднем срок экспозиции объектов в центре (от помещения объявления о продаже до заключения реальной сделки) теперь составляет 3—6 месяцев.

В феврале в сегменте новых проектов активнее стали и девелоперы, и покупатели. Возросло количество клиентов, желающих сменить серийную квартиру на новую. Потребители стараются подстраховаться от вероятных негативных изменений на вторичном рынке, а также от ожидаемого в этом году поднятия платы за содержание жилья в муниципальных домах.

Рубанули сплеча

Сообщение международного рейтингового агентства Standard & Poor’s, негативно оценившего будущий кредитный рейтинг Латвии, всколыхнуло умы власть имущих и побудило их действовать. Судя по тому, что поправки к нормативным актам, призванные ограничить инфляцию, принимались в пожарном порядке, сыграла свою роль и жесткая позиция Европейского центробанка. Так, в начале марта он снова принял решение о повышении учетной ставки — до 3,75%. По словам президента ЕЦБ Жана-Клода Трише, банк намерен бороться с инфляцией, прекращая стимулировать рост экономики.

Латвия тоже наметила ряд мер, и самые жесткие коснутся рынка недвижимости. Если сейчас коммерческие банки представляют в едином регистре данные только о злостных неплательщиках, то в будущем регистр планируется сделать позитивным, т. е. размещать в нем информацию вообще обо всех займах, а не только о должниках.

Еще одна мера — обязательная проверка легальности доходов заемщика. Кредитные учреждения, выдающие займы без предъявления клиентом справки из СГД, после 1 июля рискуют быть отштрафованными. Штраф составит от 500 до 1000 латов, а если такое нарушение совершается повторно в течение года — от 1000 до 3000 латов.

Обязательный размер первого взноса по кредиту должен будет составлять не менее 10—15% его суммы, а максимальная сумма кредита будет жестче привязана к стоимости залога. Латвия планирует ввести подоходный налог на сделки с недвижимостью, которая находилась в собственности владельца менее трех лет (сейчас этот критерий — менее года). Пошлина за регистрацию имущества в Земельной книге будет зависеть от количества объектов у владельца, возрастет госпошлина за закрепление прав залога в Земельной книге (в зависимости от количества имеющихся ипотечных кредитов и суммы очередного кредита).

Последние уточнения, правда, гласят, что повышенные пошлины на закрепление прав на собственность и залога в Земельной книге к физическим лицам начнут применять, начиная с третьего объекта собственности. По мнению авторов поправок, два объекта недвижимости у физического лица еще не свидетельствуют о том, что какое-то из них приобретено в спекулятивных целях. Если повышенные пошлины применять уже со второго объекта, то сильнее пострадают не спекулянты, а обычные жители. В то же время два объекта недвижимости во владении (например, квартира и дача) — норма благосостояния. Закрепление прав на собственность или залога в Земельной книге для первого или второго имущества составит 2% стоимости, за третье и следующие — 4% стоимости. Первые две ипотеки обойдутся в 0,1% суммы кредита (но не более чем 1000 латов), начиная с третьей — 3% суммы кредита.

От себя хочется добавить, что существуют ситуации, когда у собственника есть и три, и четыре объекта, но спекулянтом его не назовешь при всем желании. Но наше родное правительство этого в упор не замечает. А точнее — делает вид. Вот пример: своя квартира плюс квартира престарелых родителей (ну кто хочет потом возиться с оформлением наследства?), дача с 6 сотками земли, гараж, а то еще и пустой участок под будущий дом. Доходов с этой собственности человек не получит — он ее приобретает на свое имя для семейного пользования, но по новым правилам получается самым настоящим спекулянтом. Так отчего бы правительству не применить другой критерий, а именно — стоимость имущества? Чтобы владелец, если его собственность "весит" от полумиллиона евро и выше, платил при продаже дифференцированный налог и высокую пошлину? Вот уж действительно ворон ворону глаз не выклюет — себя сильные мира сего никогда не обидят!

Волнение населения вызвали и слухи о возможной девальвации лата — многие до сих пор гадают, а не была ли это заранее спланированная репетиция реальной девальвации. Как бы то ни было, стабильности рынку это не добавило. Людей, взявших кредиты в евро, вероятная девальвация заставила задуматься о перекредитовании в родную валюту. Но вот неприятность — в феврале резко выросли ставки RIGIBOR на шесть и двенадцать месяцев. Несколько дней они превышали 9%, да и сейчас остаются выше 7%. А рост RIGIBOR повышает объем регулярных выплат по ипотечным кредитам, если кредит взят в латах. Куда ни кинь, всюду клин получается…

Недоумение профессиональных участников рынка недвижимости вызвал тот факт, что меры, широко разрекламированные правительством как панацея от инфляции, уж по отношению-то к рынку недвижимости однозначно являются шагом вдогонку.

Все эксперты сходятся во мнении, что предпринимать подобные шаги следовало три года назад, когда они реально могли быть действенными. А сейчас рынок уже сам входит в фазу стабилизации, подтверждением чему служит статистика кредитования.

Так, темпы роста выдачи кредитов частным лицам уже несколько месяцев подряд сокращаются. Объем выданных кредитов в январе, по сравнению с декабрем, вырос на 160 млн латов. Ежемесячный прирост кредитного портфеля в декабре, ноябре и октябре был около 180 млн латов, а в сентябре и августе — около 200 млн латов, что было исторически максимальным приростом кредитного портфеля. С пика в 200 миллионов пошел откат назад: рынок жилищного кредитования близок к насыщению. И именно в этот момент правительство идет на крайние меры. Как считает большинство специалистов, последствия просчитаны авторами поправок к законам плохо. На деле ограничения способны вызвать тот самый обвал цен, которым нас всех пугали.

"Сброс" начался?

Реакция населения на заявленный властями план борьбы с инфляцией на рынке недвижимости может пойти по двум сценариям, пояснил "Бизнес.LV" один из наших источников, пожелавший остаться неназванным. Часть людей может попытаться "вскочить в последний вагон" — они бросятся покупать квартиры, пока поправки к нормативным актам, закручивающие гайки кредитования, еще не вступили в силу — то есть до июля.

Мотив такого поведения прост: эти люди на новых условиях позволить себе жилье не смогут, а оно им остро необходимо — для проживания, а не для спекуляций. У них нет накоплений или другой возможности изыскать 10—15% стоимости покупки, которые потребуются в качестве первого взноса по ипотечному кредиту. Смысл данного нововведения — стимулировать долевое участие покупателя в финансировании сделки ("накопи, потом купи") и тем самым ограничить объем "бездумных", высокорисковых кредитов. Логика такова, что если человек в состоянии накопить эти 10%, он якобы является более платежеспособным заемщиком. Но остальные-то тоже хотят жить в нормальных условиях, и, в принципе, это личное дело каждого — рисковать или нет. Тут государство пытается решать за жителей, а на деле отсекает возможность приобретения квартир более уязвимыми слоями населения. Вот они-то, скорее всего, и формируют спрос в менее дорогом сегменте вторичного рынка (непопулярные районы и серии, 1—2-комнатные квартиры), и неудивительно, если именно там в ближайшие месяцы цены по-прежнему будут расти.

Но есть и второй сценарий, рассказал наш эксперт. Другая часть потенциальных покупателей намеренно воздержится от заключения сделок, пока ситуация на рынке не прояснится — поправки вступят в силу и пройдет еще какое-то время, за которое станет ясен ценовой прогноз (примерно до осени). Это как минимум две группы: 1) располагающие средствами спекулянты, которые с удовольствием подождут понижения, чтобы прикупить парочку квартир на имя третьих лиц; 2) люди, желающие купить квартиру для себя, но какое-то свое жилье у них есть, и покупать квартиру задорого они не спешат.

Что характерно, по первому сценарию особой активности пока незаметно, но вот случаи, когда клиенты под влиянием новостей об антиинфляционном плане оказывались от уже готового договора купли, зафиксированы. Как будут развиваться события на вторичном рынке, прояснится в ближайшие два месяца, а июнь вообще может преподнести сюрпризы — или резкий рост активности и цен (но только в недорогом до того сегменте), или такой же резкий спад и полный паралич до "роковой" даты — 1 июля.

Но какими бы ни были колебания продажных цен, маловероятно, что они в ближайшие полгода-год отразятся на стоимости аренды, потому что дефицит жилья в Риге так и не восполнен. Как пишет в своем февральском обзоре Latio, часть спроса на арендуемое жилье возникла за счет жителей, уже продавших старые квартиры. Они столкнулись с задержкой сдачи новых проектов, в которых приобрели жилье, и вынуждены искать съемную квартиру, пока их новый дом не сдан в эксплуатацию. В Огре цена аренды уже вплотную приблизилась к рижской: за двухкомнатную квартиру просят до 180 латов в месяц. Аренда однокомнатной квартиры (без коммунальных платежей!) в Огре превышает 100 латов в месяц. Предложение квартир на продажу на вторичном рынке, указывает Latio, широко, и в последние месяцы становится все обширнее, и свидетельство тому вал объявлений на интернет-порталах о продажах. В зависимости от выбранного портала на момент просмотра доступно в 2—7 раз больше предложений квартир, чем сделок, регистрируемых в течение месяца. Но в половине случаев цена, запрошенная продавцами, более чем на 10% превышает стоимость реальной сделки. То есть продавцы явно идут на уступки, чего раньше не наблюдалось. Правда, эта тенденция едва наметилась — спрос на серийные квартиры, которые поступают в продажу по реальным ценам, очень высок: в объявлениях таких объектов встречается меньше 50%, и они находят новых владельцев сравнительно быстро.

Специалисты Ober Haus отмечают в своем обзоре, что с тех пор как рынок активизировался после зимних праздников, объем предложения "сериек" вырос на 30%. Часть продавцов, напуганных мерами по борьбе с инфляцией и их непредсказуемыми возможными последствиями, стремится избавиться от лишних объектов, не дожидаясь обещанной стабилизации рынка. Принимая решение по покупке квартиры, клиенты стали осторожнее оценивать вторичный рынок в целом. Люди чаще отдают предпочтение новым проектам, утверждают эксперты Ober Haus, потому что серийный сегмент сегодня выглядит нестабильным с точки зрения инвестиций.

Помог бы рост предложения

По словам председателя правления компании по недвижимости Coral Group Миланы Скумбини, план по борьбе с инфляцией был, конечно, необходим, но в теперешнем виде он опоздал как минимум на два года. Спекулянты уже аккумулируют капиталы в более доходных сегментах европейского рынка. Сейчас куда больше возможностей заработать предоставляют балканские страны — Болгария, Хорватия, поэтому идет отток спекулятивного капитала из Латвии. Участие спекулянтов в сделках сокращается, это особенно заметно по сегменту новых проектов.

"Кроме того, все эти меры — создание единого регистра заемщиков, справки из СГД — будут нормально работать, только если в Латвии введут начальное декларирование доходов физических лиц, — пояснила она. — Как известно, вводить его планируется начиная с 2008 года, то есть жителям нужно будет представить в СГД декларации до 1 апреля 2009-го. Доходы, полученные в 2007-м, таким образом, под действие закона о декларировании не подпадают. Это авторы поправок нигде не учитывают".

Ну а пока суд да дело, многие потенциальные покупатели, все обдумав, меняют стратегию — например, изъявляют готовность приобрести квартиры в строящихся элитных жилых комплексах не на свое имя, а только на фирму. Пока можно, люди также пользуются моментом, идут в банки и перекредитовывают заложенное имущество, стремясь довести объем финансирования до максимума. Потому что позже, когда единый кредитный регистр будет задействован, они при своем месячном доходе, допустим, в 500 латов не смогут претендовать на получение таких сумм, как сегодня, пояснила г-жа Скумбиня.

Директор департамента новых проектов и инвестиций Ober Haus Елена Королева считает, что правительство избрало легкий путь ограничения нескольких направлений экономики вместо детально продуманной общей политики борьбы с инфляцией.

"К сожалению, таким путем — при помощи налогов — проблема решается за счет населения. Ограничивается возможность для жителей приобрести квартиру и получить финансирование от банков. Рынок насильно останавливают, ограничивая спрос, а следовало бы стимулировать развитие предложения, что также помогло бы снизить инфляцию. Это и понятно, потому что стимулирование предложения — более сложный и долгий процесс, — считает г-жа Королева. — Как известно, любой рост цен возникает из-за недостатка предложения и повышения спроса. Однако именно благодаря спросу развилось и предложение до сегодняшнего уровня. Уже сейчас заметно расширение предложения и рост конкуренции среди девелоперов, что в будущем и без правительственных мер сдержало бы удорожание новых квартир. И если бы правительство помогло этому естественному процессу, планомерно поддерживая строительство нового жилья, это куда быстрее повлияло бы на инфляцию в сторону снижения".

А государство и самоуправление имеют для этого все возможности, пояснила наш эксперт. Следовало бы упростить согласование новых проектов, что сократило бы сроки проектирования и снизило затраты. Властям нужно вкладывать средства в проведение коммуникаций на неосвоенных территориях, пригодных для строительства обычного, не элитного жилья. Те пустые участки, что самоуправление не использует для реализации своих функций, нужно передать в аренду предпринимателям — под застройку, взамен получая от них новые социальные квартиры.

Часть проблем решило бы введение налоговых льгот в строительстве — сокращение ставок налога на недвижимость в период проектирования и строительных работ. И было бы совсем недурно, считает г-жа Королева, разработать гибкую базу нормативов, касающихся привлечения рабочей силы из-за рубежа. Потому что наши строители сегодня, ссылаясь на дороговизну материалов и рабочей силы, диктуют условия застройщикам, и это прямо влияет на конечную цену квартир. Между тем есть серьезные западноевропейские компании, готовые строить в Риге проекты, где себестоимость жилья составит около 700 евро за кв. м — просто за счет технологий. Но пока путь на наш рынок для них закрыт.

Теперь у нас есть Телеграм-канал Rus.Delfi.lv с самыми свежими новостями Латвии. Подписывайтесь и будьте всегда в курсе!
Опубликованные материалы и любая их часть охраняются авторским правом в соответствии с Законом об авторском праве, и их использование без согласия издателя запрещено. Более подробная информация здесь.

Comment Form