Главные критерии в выборе квартир в течение всего 2006 года оставались неизменными: реновированный фасад, наличие ремонта в подъезде, хорошее местоположение дома и вид из окна. Потенциальным покупателям требовались просторные апартаменты с качественным ремонтом, но их в предложении появлялось не слишком много.
В начале 2006 года, по сравнению с декабрем 2005-го, в этом сегменте практически ничего не изменилось. Цены остались на прежнем уровне, наиболее востребованы были квартиры площадью 50—100 кв. м в районе улицы Калпака, бульв. Аспазияс и Райниса, а также в тихом центре. Срок продажи объекта составлял в среднем всего 2—3 месяца. В феврале в Старом городе, в отличие от центра, наблюдалось затишье. Специалисты объяснили его уменьшением удельного веса иностранных покупателей. По некоторым данным, на поведение инвесторов повлияли слишком высокие цены предложения, больше не позволяющие получить в обозримом будущем прибыль от перепродажи. Постепенно изменилось количество покупателей, которые приобретают квартиры в центре Риги и Старом городе. Все чаще инвесторы отдают предпочтение приобретению квартиры в центре, а не в Вецриге. Наибольшим спросом прошлой зимой пользовались либо небольшие (50—100 кв. м) квартиры на периферии центра, как с ремонтом, так и без него, либо хорошие апартаменты площадью 80—150 кв. м с качественным ремонтом в самых престижных местах (ул. Р.Блауманя, Элизабетес, Сколас, Аусекля, Виландес, Рупниецибас, Бульварное кольцо).
Весной покупатели, среди которых стало еще меньше иностранцев, отдавали явное предпочтение реновированным зданиям. Срок экспозиции квартир в центре постепенно удлиняется до 4—6 месяцев. Главное требование к апартаментам — наличие автономного газового отопления и автостоянки у дома.
С приближением лета цены в Вецриге и историческом центре выросли на 2—4%, но существенных изменений не произошло. Благодаря большому наплыву местных покупателей, вынужденных из-за высоких цен искать объекты в менее престижных местах, сформировался четкий спрос на квартиры в районе ул. Тербатас, Бривибас, Таллинас, а также на ул. Матиса, Бруниниеку и Стабу (до ул. А.Чака).
В июле рынок в центре практически замер. Некоторая активность наблюдалась только в сделках с эксклюзивными апартаментами да еще с квартирами в домах, расположенных между ул. Бруниниеку и Таллинас, а также на ул. А.Чака — их стоимость за месяц выросла на 2—3%. И хотя интерес к покупке жилья в Вецриге немного повысился, в отличие от начала года, цены там не поднялись, а срок экспозиции квартир увеличился до полугода, для дорогих объектов — до 9 месяцев. В результате в августе в предложении стали появляться квартиры, ранее придерживаемые владельцами в спекулятивных целях.
Осенью и зимой усилилась тенденция к приобретению жилья в центре (как иностранцами, так и местными покупателями) для проживания или же в целях долгосрочных, а не кратковременных инвестиций. Цены в престижном центре опять замерли, а спросом пользовались квартиры либо с качественным ремонтом, либо совсем без ремонта.
Если посмотреть на приведенную нами таблицу, ясно видно, что в течение 2006 года спрос окончательно переместился из престижной, но достигшей своего верхнего ценового предела Вецриги на периферию центра (что немедленно отразилось на ценах).
Новые проекты
В январе прошлого года рынок взбудоражила информация о наличии значительного числа свободных квартир в новых проектах. Назывались разные цифры: от 30 до 50 процентов. Некоторые расценили эту новость как свидетельство избыточного предложения. Однако надежды покупателей на снижение цен не оправдались — в ряде особо популярных проектов они за январь даже выросли на 3—5%. Примерно такая же динамика сохранялась в течение всего года, в отдельных проектах в те или иные месяцы удорожание достигало 10%.
Несмотря на то, что новых квартир в продаже действительно много и становится все больше, пока говорить о превышении спроса над предложением преждевременно. Большое количество свободных квартир в начале прошлого года эксперты объяснили быстрым развитием рынка новых проектов и приходом в этот сегмент большого количества непрофессиональных игроков. С тех пор изменился состав девелоперов: мелкие компании, реализовав единичные проекты, ушли с рынка, а их место заняли крупные международные игроки. Именно на них ориентировано предложение земельных участков под многоквартирные дома с уже согласованным проектом и остальной документацией. Некоторые такие проекты выставляются на продажу по заведомо завышенной цене, но продавцы уверены, что и в этом случае наверняка найдется покупатель — свободной земли в Риге не хватает, а сроки согласования бумаг долгие, поэтому серьезные девелоперы заинтересованы в скорейшем приобретении участка с готовым проектом.
Довольно большая часть таких продавцов — именно мелкие девелоперы, которые в условиях ужесточающейся конкуренции предпочли не рисковать и выйти из проекта на ранней стадии.
С весны стали удлиняться сроки между появлением рекламы проекта на рынке и началом продаж. В ходе строительства цены (как и себестоимость здания) растут очень быстро, и девелоперы во избежание потери прибыли стараются отследить реакцию потребителей до того, как начнут продажу квартир. Лето для рынка недвижимости традиционно считается мертвым сезоном, а аномальная жара в 2006-м вовсе свела активность покупателей к нулю. В июне стоимость новых квартир выросла на 2%, в июле прироста не было совсем (средняя цена замерла на отметке 1,7 тыс евро за кв. м), а в августе он составил 1%.
Продиктованное растущим спросом на жилье, весь прошлый год активно развивалось строительство многоквартирных домов за пределами Риги, расположенное в неурбанизированной, экологически чистой зеленой зоне. В то же время непременное условие, которое выдвигают потенциальные покупатели — наличие развитой инфраструктуры.
В сегменте новых проектов 2006-й стал переломным годом, когда их оказалось выведено на рынок достаточно много, и у покупателя появился реальный выбор. Вместе с тем уже довольно высокие цены привели к уходу покупателей в наиболее дешевые на общем фоне проекты, в которых цены тоже стали стремительно расти.
Из-за политики скупки многоквартирных проектов "на корню" (когда более половины из них изначально выводятся на рынок с целью перепродажи — как объект инвестиций) все сложнее становится судить о реальных сроках сдачи большинства домов в эксплуатацию. Тем более что к осени стал ясен и огромный масштаб систематических опозданий подрядчиков: строительных мощностей уже не хватает для реализации всех заявленных на рынке проектов, из-за чего возрастают риски девелоперов.
Из заявленных к сдаче в 2006 году квартир (около 10 тысяч) реально введено в строй не более 50%, и нет причин полагать, что в этом году что-то изменится в лучшую сторону. Главным дестабилизирующим фактором для сегмента новых проектов стала высокая отраслевая инфляция в строительстве (за год строительные издержки выросли примерно на 17%). Как прогнозируют участники рынка, стоимость материалов в 2007 году может повыситься на 20%, зарплата строителей — на 25%. Это неизбежно скажется на конечной цене новых квартир. За год стоимость новых проектов выросла на 30%, а средняя стоимость жилья с "белой" отделкой достигла 1880 евро за кв. м (с полной, соответственно, около 2,2—2,5 тыс евро). Учитывая резко возросшие строительные издержки, налицо явное замедление темпов роста. В 2007 году, по мнению большинства специалистов, удорожание в данном сегменте может составить 10—15%. "Вы же понимаете, что сегодня все, в том числе в смежных отраслях, хотят получать суперприбыли, — сказал один из источников "Бизнес.LV", пожелавший сохранить анонимность. — Вы можете построить за Ригой заводик по производству стройматериалов и некоторое время очень хорошо на них зарабатывать. Но вот сколько продлится такое благополучие, неизвестно. Во всяком случае, нельзя, рассчитывая предполагаемую стоимость нового жилья, сразу закладывать в нее всю будущую разницу в цене материалов или зарплат строителей. Нет, это скорее маржу прибыли бизнесменам придется снижать, потому что существует такая вещь, как покупательная способность".
Микрорайоны
Рост цен на серийное жилье прошлой зимой составил 6—9% ежемесячно, средняя стоимость практически во всех микрорайонах превысила тысячу евро за кв. м, а подорожали сильнее других 3- и 4-комнатные квартиры. В феврале в Вецмилгрависе, Саркандаугаве и Болдерае наблюдался рост цен примерно на 6%, при этом 4-комнатные квартиры подорожали на 11%, что объясняется недостаточным предложением в данных районах.
С начала 2006 года проявилась тенденция к выравниванию цен между лидирующими по популярности микрорайонами и "аутсайдерами". Так, в Болдерае средние цены все еще ниже, чем в Вецмилгрависе и Саркандаугаве, но во всех трех районах серийное жилье дорожает гораздо быстрее, чем в правобережных. Начиная с марта определяющей для покупателей становится цена, а не местоположение дома, что еще более укрепило эту тенденцию. Причина — неадекватно высокие цены в тех же Пурвциемсе или Плявниеки: там квартира, если она выставлялась на продажу по разумной цене, "уходила" в рекордно короткий срок — неделю-две.
Интересная ситуция сложилась на Тейке: несмотря на долгие сроки экспозиции квартир, стоимость жилья в этом районе благодаря крайне ограниченному предложению всю весну держалась на неоправданно высоком уровне, до 2 тыс евро за кв. м. К осени стоимость 1-комнатной квартиры на Тейке достигла уже 71 тыс евро.
Покупатели, в свою очередь, интересовались жильем с хорошей планировкой и наличием ремонта (но не эксклюзивного) и по адекватной, на их взгляд, цене. В мае и июне в сегменте серийных квартир резко снизилась активность: многие латвийские покупатели заняли выжидательную позицию в связи с событиями в Литве и Эстонии. Но стагнация и даже некоторое снижение цен на соседних рынках были вызваны внутренними экономическими причинами. Там люди придерживали квартиры в ожидании введения евро, с тем чтобы позже продать их подороже. Однако введение евро отложили, и тогда эстонский и литовский рынки недвижимости снова начали оживать. Придержанные впрок квартиры стали массово предлагать к продаже, в результате чего средняя цена поехала вниз. В Латвии пока вопрос введения евро неактуален, поэтому такой драматичный сценарий развития маловероятен.
Однако некоторое смятение на рынке летом возникло: из-за кратковременной литовско-эстонской стагнации стоимость серийных квартир в Риге в июне почти не изменилась — в самых популярных районах цены замерли, в менее дорогих рост не превысил 2—3%. Жаркий июль парализовал покупателей и не добавил продавцам оптимизма: рост был минимальным — 1,3%, а средняя стоимость жилья составила 1385 евро за кв. м. В предложении заметно прибавилось дорогих объектов — видимо, некоторые спекулянты решили освободиться от лишних активов. Срок продажи квартир тоже увеличился. Август, в отличие от прошлых лет, оказался неактивным месяцем: стоимость серийного жилья выросла в среднем на 1%, достигнув 1,4 тыс евро за кв. м. Стоимость некоторых серий (старые "литовки", к примеру) даже поползла вниз. Рынок замер в тревожном ожидании, всерьез обсуждалась возможная негативная коррекция цен в сентябре. Но ожил — сентябрьское удорожание составило 1,7% (намного ниже, чем в предыдущие годы, когда эта цифра составляла 4—6%, но все же не коллапс!). Эксперты заговорили о начале стабилизации.
Осень все расставила по своим местам. В октябре цены в микрорайонах выросли в среднем на 4,4%, средняя стоимость серийной квартиры составила 1490 евро за кв. м. Однако эта осень кардинально отличалась от предыдущей — традиционное оживление не привело к заметному подъему цен, рынок рос менее стремительно, чем в 2005-м.
Характерно, что в Пурвциемсе и Плявниеки активность была низкой, но несмотря на это, продавцы не только держали прежнюю цену, предпочитая подольше подождать "своего" покупателя, но даже повышали ее. Для покупателей все большее значение приобретают местоположение дома, серия и техническое состояние квартиры. Квартиры без ремонта особым спросом не пользуются. Хотя и очевидно, что в престижных микрорайонах цены приблизились к своему "потолку", продавцы этот факт игнорируют — они пока не созрели для того, чтобы торговаться. В результате покупатели все чаще отдают предпочтение покупке жилья в новых проектах, расположенных в этих районах — здесь их построено уже достаточно, чтобы было из чего выбрать, а разница в цене нового и серийного жилья для платежеспособных жителей уже не столь драматична. В ноябре удорожание составило в среднем 2,2% — средняя стоимость типовых квартир достигла 1520 евро за кв. м. Многие специалисты уверены, что это начало стабилизации квартирного рынка. Цены на квартиры в более и менее популярных районах стали выравниваться.
В 2007-м возможны два сценария развития событий в сегменте серийного жилья: либо стабилизация и ценовая коррекция, особенно в летний "мертвый сезон", либо, если произойдет нечто экстраординарное, что отпугнет покупателей от новых проектов, — очередной виток цен. Но пока никто не берется сказать, насколько они могут вырасти. Очевидно, что темпы удорожания снижаются: в 2005-м вторичный рынок вырос на 80—100%, в 2006-м жилье подорожало примерно на 50%, а средняя стоимость достигла 1580 евро за "квадрат".
***
Из-за политики скупки многоквартирных проектов "на корню" (когда более половины из них изначально выводятся на рынок с целью перепродажи — как объект инвестиций) все сложнее становится судить о реальных сроках сдачи большинства домов в эксплуатацию.
***
Хотя и очевидно, что в престижных микрорайонах цены приблизились к своему "потолку", продавцы этот факт игнорируют — они пока не созрели для того, чтобы торговаться.
Мнение специалистов
Ликвидность снижается
Милана Скумбиня, партнер компании Coral Group:
— Год знаменателен для жилищного рынка тем, что вступил в силу План развития Риги до 2018 года, определивший направления и перспективы развития многих территорий. Кроме того, произошло укрупнение, даже глобализация новых многоквартирных проектов, приход на рынок международных девелоперских компаний. Ликвидность девелопмента снижается, и часть предпринимателей уходит в другие отрасли, менее рисковые.
Пошла волна продажи квартир в первых новостройках, построенных несколько ранее, до 2003 года. В этих проектах, созданных, когда у девелоперов еще не было должного опыта, наиболее явно прослеживаются недочеты проектировщиков, а со времени сдачи в эксплуатацию — и проблемы с качеством.
Сейчас у покупателей выбор более широкий, и они предпочитают купить более подходящую квартиру в одном из новых домов, появившихся совсем недавно, ведь продуманных и привлекательных проектов теперь хватает. Учитывая ситуацию в строительной отрасли, полагаю, что в 2007-м рост стоимости нового жилья будет где-то до 20%. По вторичному рынку я воздержусь от прогнозов — он не так прозрачен и стабилен, чтобы строить какие-то предположения. Тут возможны всякие варианты.
Начали говорить о качестве
Каспар Миллерсон, руководитель отдела продаж жилья компании Balsts:
— Ничего особенно негативного не отмечу, многие перемены на рынке были скорее положительными. Постепенно и покупатели становятся более осведомленными, и девелоперы более вдумчиво подходят к созданию проектов, не так, как раньше, когда главное было — быстро получить запланированную прибыль, и больше их ничего не интересовало. То, что договоры с покупателями новых квартир юридически хромают, пока данность. До тех пор, пока у нас существует рынок продавцов, это неизбежно. Только когда у покупателя появится выбор, ситуация изменится. Хорошо, что в этом году впервые начали говорить о качестве строящихся многоквартирных домов. Надеюсь, в 2007-м эти разговоры перейдут в конкретные действия по исправлению ситуации.
Разработан классификатор
Илвар Метниекс, председатель Латвийской ассоциации девелоперов:
— Это был первый год, когда реально начали обсуждать качество новостроек. Оно, как известно, складывается не только из технических показателей, но зависит и от местоположения дома, наличия инфраструктуры в окрестностях и многого другого. Разработанный нашей ассоциацией классификатор качества проектов призван сориентировать потребителя, помочь ему понять, когда проекты отвечают заявленному продавцом уровню, а когда нет. Практика показала, что этот инструмент рынком востребован.
Следующее, что необходимо сделать, — оценить качество зданий. Я говорю не о конструкции — это забота Стройинспекции, — а об отделке. Необходимо ввести классификатор уровней отделки, спецификацию: что должно быть сделано и из каких материалов, чтобы дом соответствовал понятию "экономичное жилье", "элитное" и т. д. Считаю необходимым четко и подробно прописывать в договорах купли, какие именно материалы, какой марки сантехника будет исползоваться при отделке. Пока в этой части царит полный хаос и неразбериха. Покупатель, внося первый взнос, не понимает, за что он платит и что конкретно получит в результате. Здесь предстоит еще очень много работы.