Прежде всего необходимо четко уяснить: любая сделка с недвижимостью (будь то покупка, продажа, обмен или дарение) оформляется у присяжного нотариуса. Вслед за этим она регистрируется в Земельной книге. Правда, здесь имеется одно исключение: если в качестве объекта сделки фигурирует приватизированная квартира в пока еще не приватизированном многоквартирном доме, то смена собственника фиксируется в кадастровом регистре государственной Земельной службы.
Разумеется, все эти процедуры платные. Услуги нотариуса обычно обходятся в пределах 25-50 латов. О том, кто их покрывает, стороны договариваются сами. Ну а при оформлении сделки в Земельной книге покупатель должен оплатить государственную пошлину и канцелярский сбор. Размер первой из них может быть разным. Так, если речь идет о покупке, то государственный сбор составит 2% от указанной в договоре цены недвижимости.
Когда же недвижимость меняет владельца посредством дарения, государственная пошлина может быть:
- 3% от цены, если подарок сделал чужой человек;
- 0,5% от цены, если даритель состоит с вами в родстве. Зона особого внимания
Наш консультант — юрист Галина Калниня — во избежание проблем при регистрации сделки в Земельной книге советует перед этим выяснить следующие вопросы:
- не имеет ли приобретаемая собственность обременений со стороны физических или юридических лиц (например, не заложена ли в банке);
- нет ли долгов по коммунальным платежам и налогам на недвижимость;
- кто декларировал покупаемую вами квартиру как место постоянного жительства и дал ли он свое согласие на ее продажу;
- есть ли у продавца законный супруг, приобретена ли недвижимость во время брака, т. к. супруг имеет право на 50% от продаваемой недвижимости;
- необходимо ли предлагать неприватизированную недвижимость самоуправлению для использования последним права первой руки. Оно может воспользоваться им или отказаться от него, известив о своем решении покупателя в течение 20 дней;
- требуется ли предлагать объект грядущей сделки другому владельцу в случае, если покупается часть недвижимости (например, 1/2 часть дома), т. к. правом первой руки может воспользоваться второй совладелец. В случае, если он не использует это право и не представляет письменного ответа, покупатель правомочен регистрировать право собственности в Земельной книге, но только через два месяца с момента письменного извещения о предложении реализации права первой руки.
Вокруг земли
Особого упоминания заслуживают сделки с землей. Напомним, покупать ее без каких-либо ограничений и регистрировать в Земельной книге на себя могут лишь:
- государство;
- самоуправления;
- граждане Латвийской Республики;
- зарегистрированные в Латвии юридические лица, в том числе предпринимательские общества, в которых более 50% оплаченного уставного капитала принадлежит гражданам ЛР;
- зарегистрированные в Латвии иностранные предпринимательские общества из государств, с которыми ЛР заключила международные договоры "о содействии и охране инвестиций", утвержденные Сеймом ЛР;
- религиозные организации, зарегистрированные в Латвии до 21 июля 1940 года.
Стать землевладельцами в Латвии могут и ее постоянные жители, и бизнес-структуры, не отвечающие вышеупомянутым критериям. Вот только на них распространяется ряд ограничений. Они не могут приобрести земли в приграничной зоне; в дюнной защитной зоне Рижского залива и Балтийского моря, а также возле других общественных водоемов и рек; сельскохозяйственные и лесохозяйственные земли, кроме случаев, если по генеральному плану города или волости на этих участках предусмотрена индивидуальная застройка.
Иностранцам и лицам без латвийского гражданства при покупке земельного участка под строительство жилого дома после заключения сделки у нотариуса, но до занесения новой собственности в Земельную книгу, необходимо получить согласие соответствующего самоуправления на приобретение вышеуказанного земельного участка. Тот должен быть извещен о сделке в письменном виде, с приложением договора купли-продажи. По истечении 20 дней местная исполнительная власть даст согласие на приобретение вышеуказанного земельного участка или откажет в смене владельца земли, указав причину отказа.
После получения удостоверения на право собственности земельного участка из Земельной книги, владелец обязан зарегистрировать право собственности в самоуправлении как плательщик налога на недвижимость. В данный момент его ставка составляет 1,5% от кадастровой стоимости недвижимости.