Да-да, именно "должны желать зла". А если точнее — уповать на то, что рост экономик США и ЕС не возобновится. Причина не в антиамериканизме, а в более "земной" вещи — принципе формирования тех банковских процентных ставок, по которым любой латвийский потребитель выплачивает взятый на покупку жилья (или иные цели) кредит. И если говорить очень упрощенно, банковский процент образуется из трех составляющих.
Первая — та ставка, под которую банки одалживают деньги в той или иной валюте друг другу, а она, в свою очередь, зависит от той ставки, под которую банки получают деньги от центробанка страны, выпускающего дензнаки.
Вторая — так называемая плата за риск, посредством которой банк возмещает потери от недобросовестных заемщиков.
И третья — банковская маржа, прибыль самого банка, "продающего" клиенту деньги. Сумма трех факторов и есть итоговый банковский процент, который ежемесячно платит потребитель. В этом и кроется объяснение того, почему за год наша ипотека выросла аж на 70%. Дело в том, что при помощи первой составляющей — ставки рефинансирования — национальные центробанки обычно стимулируют "заглохшую" экономику, удешевляя необходимые для развития кредиты.
Пример — Федеральная резервная система США, как раз в прошлом году установившая рекордно низкую за последние 70 лет ставку рефинансирования на уровне 1% (это при том, что еще 3 года назад она была около 6%). Ту же операцию со своими ставками проделал и центробанк ЕС, за прошлый год дважды снижавший ставку, пока та не достигла 2%.
Своеобразие рынка времен глобализации: как только экономика в ЕС и США пойдет вверх, тамошние центробанки тут же ослабят свою поддержку бизнеса — и увеличат ставки рефинансирования, в результате чего долларовые и евро-кредиты снова станут дороже. Поэтому простому латвийскому обывателю, не экспортирующему свою продукцию в эти страны, но взявшему кредит в долларах или евро, любые новости о росте ВВП Европы или Америки — не в радость.
А то, что рынки ЕС и США в ближайший год-два начнут восстанавливаться, — для аналитиков не секрет. И для банков — тоже. И именно банки оказываются в несколько двусмысленной ситуации…
"Кризис будет. Но отказаться от клиента нельзя"
— Кризис не только возможен — он, скорее всего, действительно произойдет. Но и быть более осторожными трудно: этот рынок слишком активен, и мы, в свою очередь, тоже вынуждены быть активными. Иначе нас обойдут конкуренты,— озвучил сложившуюся дилемму Андрис Калниньш, отвечающий за ипотечное кредитование в Unibanka (банк занимает второе место в Латвии по ипотечному кредитованию; 17,7% рынка. — Прим. авт.).— Через пару лет ставки рефинансирования по этим валютам вырастут. Вместе с тем вырастут и суммы, которые наши клиенты ежемесячно платят по кредитам. Единственное, что может предотвратить кризис, — параллельный рост зарплат, и мы на это очень надеемся. Только тогда рост платежей не будет ощущаться столь болезненно… Это же мнение — что ставки, вероятно, начнут расти уже в 2005 году, — в беседах с корреспондентом Kb озвучили представители Parex, Hansabanka, NORD/LB и Nordea. Да и трудно рассчитывать на что-то иное: снижение налогов и ставок рефинансирования в США и ставок в Европе — это объективные факторы, которые рано или поздно отразятся и на получившем "глоток кислорода" бизнесе.
Насколько же в итоге вырастут проценты? Вот мнение латвийского ипотечного лидера — Hansabanka (первое место на рынке — 23%): в текущем году вряд ли что-то изменится, но уже к концу 2005 года 6M Euribor может достичь уровня 3%, а на конец 2006 года — и всех 4% (сегодня — чуть более 2%). Еще более пессимистичны прогнозы по долларам: те же самые 3—4%, но с прибавкой "и выше" (сравните с сегодняшним уровнем чуть более 1%). Чтобы понять, что все эти цифры означают для взявшей ипотечный кредит средней латвийской семьи, аналитики другого банка — Nordea — приводят такой пример: Сумма кредита — 30 000 USD на 20 лет (240 месяцев).
Процентная ставка банка в первый год — 4%, с ростом на второй год до 6%. В первый месяц платеж (часть основной суммы кредита плюс процент от невозвращенной суммы) составит 224,58 USD. С каждым месяцем сумма будет понемногу сокращаться: процент начисляется на оставшуюся сумму долга, а она с каждым платежом становится меньше. В итоге через год платеж составит 219,59 доллара. Это при прежней небольшой ставке. Если же ставка по доллару вырастет лишь на 2% — до 6% (а именно это и прогнозируется на конец 2005 года), вместо 219,59 USD ежемесячно придется платить уже 266,88 USD!
Но и это еще не все — ведь доллары еще нужно купить, а большинство жителей Латвии зарабатывает в латах. Банковские аналитики ожидают, что уже в 2005-2006 годах падающий доллар и растущий евро поменяются местами. Это и станет вторым ударом по тем, кто взял долларовую ипотеку. По подсчетам того же Nordea, если курс доллара к лату вырастет с сегодняшних 0,539 до 0,6 лата, то приведенные нами в примере 224,58 USD нужно будет покупать не за 121,05 лата, а уже за 134,75 лата. В год переплата из-за курсовой разницы составит 171,11 лата.
Если же объединить оба вышеуказанных фактора — рост ставок плюс рост курса доллара, — взявшим кредит в американской валюте не позавидуешь! Особенно если учесть, что после привязки лата к евро курсовые колебания к доллару будут еще более резкими, чем сегодня.
Кризис может "раздавить" 30—50% латвийских клиентов
Насколько это актуально для Латвии? Во-первых, по данным Банка Латвии на конец 2002 года, 37,8% всех денег, которые банки ссудили частному сектору, были ссужены в долларах (16% — в евро, 43,6% — в латах, 2,6% — в иных валютах), и в течение всего 2003 года эта "долларизация" лишь росла. Причем большая часть рынка брала кредиты именно под плавающие, а не фиксированные ставки, — и они почувствуют рост экономик США и ЕС первыми.
Второй момент. В Латвии, как и в остальном мире, считается, что на ежемесячные выплаты по ипотеке должно уходить не более 30—40% от общей суммы доходов семьи. Понятно, что если сумма выплат в ходе роста ставок вырастет с 15% до 20% от зарплаты, — это еще не трагедия. Но именно в последние годы низкие ставки позволили кредитоваться не самым обеспеченным клиентам, которые едва уложились в максимально возможные 40%.
— У нас таких — больше половины, — говорит представитель Unibanka Андрис Калниньш.— А что делать? Зарплаты у большинства небольшие…
В свою очередь доля "предельных" кредитов, выданных Hansabanka, — в районе 30%:
— В свете будущего роста ставок мы действуем осторожно и стараемся, чтобы выплаты клиента составляли не предельные 40%, а 30%, — тогда в случае чего у него будет резерв прочности,— сообщила Kb отвечающая за кредитование Анита Берзиня. Итого доля тех, кто от повышения ставок может стать неплатежеспособным, по разным оценкам, может составлять от трети до половины клиентов. При этом наибольшей угрозе подвергаются те, кто:
- ежемесячно платит банку 40% доходов,
- брал кредит в долларах,
- под плавающую ставку.
Хорошие, но маленькие зарплаты
Как отмечают банкиры, главное, на что остается надеяться с приближением роста ставок, — это рост зарплат. Вокруг которого тоже ходит немало толков. С одной стороны, Минэкономики в своих стратегиях развития Латвии уверено, что уже к 2010 году средняя зарплата по стране будет составлять аж 50% от среднеевропейской (имеется в виду "старая Европа"). Правда, тут есть некоторые нестыковки: сегодня латвийский средний заработок ниже европейского на порядок. Можно вспомнить и то, что средний рост зарплат в прошлом году составлял, по разным оценкам, 7—13%. И в дальнейшем аналитики прогнозируют его замедление.
Что в этом случае могут банки? По словам самих банкиров — не много:
— Единственный вариант, чем мы можем помочь в случае возникновения проблем с оплатой, — растянуть график платежей на более долгий срок, после чего, опять же, остается надеяться, что рано или поздно вырастут доходы наших клиентов,— говорит представитель Unibanka.— Других вариантов, увы, нет…
Конечно, банки, несмотря на все соблазны конкурентной борьбы за клиента, тоже осторожны. Во-первых, действуя методом Hansabanka — стараясь не доводить суммы платежа до 40% дохода клиента. Или поступая, как Nordea: если кредит берется в долларах (при заработке в латах), то его сумма ограничена 50% от оценочной стоимости залоговой недвижимости.
И все же вопрос — сколько клиентов после роста ставок не смогут платить по кредитам — остается открытым. А значит, неясно, сколько квартир (в большинстве своем построенных еще в советское время) будет выброшено на рынок вторичного жилья. То бишь на продажу. И обрушит ли это нереально возросшие за 2002 год цены на недвижимость?
Цены на "типовушки": упадут или нет?
— Мы полагаем, что "типовушки" в этом году точно не подешевеют, но и серьезного роста тут уже не будет: все же появляется новое жилье, которого, правда, все еще недостаточно. Этот год даст лишь 1,5 тысячи новых квартир,— говорит директор компании Oberhaus Гирт Гринбергс.— При этом в Риге на душу населения приходится в среднем 22 квадратных метра жилплощади, в ЕС — 40—50 кв.м. Так что дефицит жилья еще очень большой.
По мнению г-на Гринбергса, определяющим фактором будет уровень доходов: если он будет расти, рижане начнут перебираться в новые дома, если нет — покупать жилье в старых.
— Вряд ли цены на типовое жилье будут расти,— соглашается и представитель Balthaus Ивета Ванага.— Правда, у него останется свой потребитель, и особенно это относится к 1- и 2-комнатным квартирам, которые пользуются наибольшим спросом. В этом сегменте рост вполне возможен…
…При этом стоит учесть, что цены в двух сегментах — нового и старого жилья — взаимосвязаны. И рост цен на серийное советское жилье вполне может стать реакцией на удорожание жилья в новостройках. А оно, по последней информации, намечается уже скоро.
— С этого года новое жилье начнет дорожать,— таково мнение Ояра Бите, главы Kalnozols celtnieciba (о причинах — росте зарплат строителей и стабилизации цен на стройматериалы — Kb уже писал. — Прим. авт.).— Кроме уже упомянутых факторов влияет и рост цен на городскую землю…
Как сообщил Kb г-н Бите, сегодня цена стройматериалов составляет до 70% себестоимости нового жилья. При этом ожидается подорожание российских металлоконструкций, которые с 1 мая подпадают под квоты ЕС. То же и с рабочей силой: в Kalnozols celniecba ее стоимость хоть и понемногу, но растет с каждым годом. Еще один фактор — постоянно дорожающее топливо, что тоже сказывается на цене метра новой жилплощади.
— Дать точные прогнозы, как вырастут цены на жилье, — трудно,— говорит глава отдела маркетинга компании Зане Эниня.— После 1 мая будем смотреть на рынок и, в зависимости от его развития, делать выводы и действовать…