Правовая ситуация
Приватизация жилищного фонда Латвии началась в 1995 году. Тогда же увидел свет закон "О квартирной собственности", регулирующий взаимоотношения владельцев квартир и управляющих. Однако уже в начале нынешнего века в нем обнаружились белые пятна: с ростом объемов строительства выяснилось, что закон не способен полноценно регулировать все стороны юридических отношений управляющих и владельцев площадей в новых проектах. Вот только воз, как говорится, и ныне там: хотя два года назад Министерство по делам самоуправлений и регионального развития и разработало новый закон "О квартирной собственности", он так и не дошел до парламента. И при нынешнем составе Сейма уже вряд ли дойдет.
Интересно, что, несмотря на свой более прогрессивный характер, предлагаемая редакция закона также не охватывает все сегменты рынка. Так, в ней нет ни одного упоминания о новых поселках и рядных домах. А ведь ситуация такова, что ни один действующий нормативный акт не обязывает собственников таких проектов участвовать в обслуживании общей инфраструктуры — то есть внутрипоселковых дорог, систем канализации и водоснабжения, газонов и водоемов… Поэтому примеры того, как хозяева новых красивых домиков в живописных местах оказываются буквально брошенными в поле, уже имеются.
Четыре варианта
Абсурдность ситуации с управлением недвижимостью в нашей стране ярко иллюстрирует и такой факт: данный вид коммерческой деятельности не подлежит ни лицензированию, ни сертификации. Вот и занимаются этим все кто ни пожелает. В целом же потребитель может выбрать одного из следующих управляющих.
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) — самый распространенный вариант. Обычно это бывшие домоуправления, реорганизованные в муниципальные предприятия. На данный момент они обслуживают около 90% вторичного жилого фонда. Крупнейшие игроки — это рижское ООО Kurzemes namu apsaimniekotājs, на балансе которого находится более 1 000 домов, и Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde — свыше 400 зданий. Деятельность ООО регулирует Коммерческий закон Латвии. В соответствии с ним юридические структуры подобной формы собственности отвечают по своим обязательствам уставным капиталом, который не может быть меньше 2 000 латов. Жильцам тех домов, которыми управляют муниципальные предприятия, повышенное внимание следует уделять фондам накоплений. Если в заключенных с ООО договорах на обслуживание четко не прописано, что фонд накоплений принадлежит собственникам квартир, а управляющий лишь администрирует поступающие средства, то может сложиться ситуация, когда за накопленные деньги фирме придется платить налог на прибыль.
Кооперативное общество собственников квартир (КОСК) традиционно управляет одним или несколькими домами. Впрочем, в нашей стране есть кооперативы, которые обслуживают и до 30 жилых зданий. Деятельность КОСК регулирует закон "О кооперативных обществах". Для того, чтобы учредить эту юридическую структуру, необходимо как минимум три владельца недвижимости. По своим обязательствам КОСК, капитал которого составляет 200 латов, отвечает собственным имуществом.
Товарищество собственников квартир (ТСК) — это общественная организация, созданная владельцами квартир конкретного дома. Работу ТСК регулирует закон "О товариществах и учреждениях". ТСК — это юридическое лицо. По своим обязательствам несет ответственность всем своим имуществом.
Физическое лицо. Управляющим может быть человек, имеющий соответствующее образование или без него.
Задним умом
Итак, рынок обслуживания вторичного жилья сегодня находится в руках реорганизованных домоуправлений, ЖЭКов и жилищных кооперативов. При всех их достоинствах и недостатках их можно считать профессионалами. А вот в секторе новостроек положение дел более печальное. Незнакомую для себя нишу бизнеса пытаются осваивать строительные компании, девелоперы и созданные специально под конкретный дом фирмы. Всех их к профессиональным управляющим отнести трудно — это, скорее, результат претворения в жизнь ленинского принципа о том, что каждая кухарка может управлять государством. Разумеется, страдает от этого потребитель.
В сегменте многоквартирных жилых домов тема обслуживания должна разрабатываться еще на стадии проектирования. Однако девелоперы-дилетанты серьезно задумываются об этом лишь тогда, когда объект готовится к сдаче в эксплуатацию. До этого они обычно декларируют лишь цену на обслуживание, причем называют цифру, радующую глаз покупателя. Хотя на тот момент и сами не знают, кто будет управлять домом и что будет включено в эту услугу. Все это и приводит к тому, что новостройки сдаются в эксплуатацию без почтовых ящиков, без номеров квартир, без кнопок звонков, без табличек с названием улицы и номером дома, без держателя для флага и самого флага, без оборудованного рабочего места для дворника и уборщицы…
Устранять все эти мелочи новоселам приходится из своего кармана. Ну а когда они начинают выказывать недовольство застройщику, тот заявляет: "Почитайте договор, вам никто ничего не обещал".
Приведу и такой пример из собственной практики. Недавно решил приобрести 2-комнатную квартиру в новом проекте в Елгаве. Вроде все было в порядке, но меня смутил договор об обслуживании. Указанная в нем стоимость услуги -- 27 сантимов за кв. м. Стал выяснять, "что в них входит". Оказалось, только услуги по уборке территории. Перемножил указанный тариф на количество квадратных метров в доме, получил: на оплату работы дворника будут ежемесячно собирать более 800 латов (!). Сомневаюсь, что он их увидит: основная часть поступлений вероятнее всего пойдет в карман обслуживающей фирмы. Второй пикантный момент. Срок действия предложенного договора — 2 года, то есть такой же, как строительная гарантия. Как профессионал, я увидел в этом следующую уловку. Потекут в доме трубы или крыша прохудится — приедут строители и все исправят. Ну а сама обслуживающая фирма, она же в данном случае и девелопер, за два года строительной гарантии "выжмет" из дома все возможное. А после, без единого лата в фонде накоплений, можно передать проект кому-то другому.
Вообще на объектах девелоперов-дилетантов бывает много несуразиц — некому подсказать, как делать правильно. Так, в одном из перенятых мною новых многоквартирных домов окна в подъездах были сделаны глухими. Летом температура на лестничной клетке достигала 50 градусов. Пришлось жильцам ставить новые окна за свой счет.
Другой случай. Теплоузел в новостройке разместили не в центре дома, как того требуют строительные нормативы, а в подвале последнего подъезда. Естественно, что при таком варианте теплоэнергия и горячая вода по дому будут распределяться неравномерно и с разными температурными режимами. Решить проблему можно было, установив дополнительные циркуляционные насосы и терморегуляторы. Но девелопер махнул рукой: для него главное не качество, а максимальная прибыль и снижение строительных издержек.
По проекту в одном доме должно было быть утепление между первым этажом и подвалом. Но генподрядчик, с ведома заказчика, проигнорировал этот момент. Теплее от этого на первом этаже не стало. Исправлять ситуацию решили весьма оригинальным способом — отопительные батареи установили в самом подвале.
Приходилось сталкиваться и с применением застройщиком при возведении так называемой новостройки уже использованных на других объектах стройматериалов. В ход шли и бэушные кирпичи, и панельные перекрытия, и лестничные пролеты. Для меня остается непонятным, как латвийские коммерческие банки кредитуют такие проекты. И как строительные инспекции соглашаются на все это закрывать глаза.
Зона ответственности
В идеале управляющая домом структура должна нести полную ответственность за:
техническое состояние всех внутренних инженерных коммуникаций -- водопровод, электросети, канализацию, систему отопления и лифты;
слаботочные сети — домофон, пожарную и охранную сигнализацию, видеонаблюдение;
прилегающие к дому территории проезжей части, тротуара, забора, детской площадки;
страхование общего имущества от пожара, стихийных бедствий и вандализма;
обеспечение аварийной службой;
формирование фонда накоплений;
проведение требуемых ремонтных работ.
Смена управляющего
Реализуя новый проект, девелопер может навязать покупателям любого управляющего, в том числе и самого себя. Но после того как все квартиры распроданы и хозяевами дома стали новоселы, они имеют право сменить его. Основанием для этого является предоставление обслуживающей фирмой некачественных услуг. Надо только, чтобы на общем собрании жильцов дома присутствовало как минимум 75% собственников квартир, из которых более половины должны одобрить смену управляющего. Причем ход собрания и результаты голосования необходимо отразить в специальном протоколе. Правда, на деле собрать необходимый кворум бывает очень сложно
Ваш выбор
При выборе структуры, которая займется обслуживанием вашего дома, я бы посоветовал:
поинтересоваться опытом работы претендента;
не полениться осмотреть находящиеся в его управлении объекты;
сопоставить комплекс предлагаемых услуг с их стоимостью;
узнать о наличии полиса страхования гражданско-правовой ответственности.
***
Автономное отопление дома газовым оборудованием не всегда ведет к снижению счетов, оплачиваемых жильцами за отопление. Дело в том, что если котел остается в собственности девелопера, тот имеет право продавать тепло по максимально установленному Регулятором общественных услуг тарифу — то есть на 30-40% дороже себестоимости. Если это происходит, советую жильцам дома потребовать либо снизить тарифы, либо отключить дом от автономного отопления и подключиться к городскому. Девелоперу может принадлежать только котел, но не домовые теплосети. А согласно закону ЛР "Об энергетике" собственники зданий и строений, коими и являются хозяева квартир, могут выбирать экономически более выгодный вид отопления. И если объект находится в зоне действия муниципального предприятия теплоснабжения, то его подключат к теплу совершенно бесплатно.