Все большее количество латвийских фирм по торговле недвижимостью практикует подготовку обзоров о состоянии дел на рынке — это отличная возможность для дополнительного пиара в печатных и электронных изданиях. И средство влияния на покупателей и продавцов. Сами маклеры и не скрывают, что общественность очень чутко реагирует на публикуемые в обзорах цифры. Чем посредники частенько и пользуются. Допустим, покупатель просит скинуть цену, а ему тут же подсовывают нужную табличку: мол, извините, а дешевле в данном районе вы вряд ли что-то найдете. Или же продавец хочет слишком много -- тогда ему: а будьте добры поумерить свои финансовые аппетиты, которые не лезут ни в какие рамки.
Обзоры некоторых компаний и вовсе успели заработать у специалистов риелторского бизнеса сомнительную славу — приведенные в них показатели частенько отличаются от реального положения дел. "Разумеется, в большую сторону. Таким нехитрым способом удается разогревать рынок", — поделился с "м2" своими наблюдениями один из продавцов, просивший не называть его имени.
Между тем ни в одной таблице средних цен не фигурируют абсолютно точные суммы покупки-продажи -- дается лишь общее представление. Ведь, во-первых, при подготовке обзоров фирмы могут быть уверены только в стоимости объектов, которые они реализовали сами. Однако даже крупные маклерские компании в популярных микрорайонах столицы редко совершают более 10 сделок в месяц. Во-вторых, те цифры, которые указываются в рекламных объявлениях о продаже квартир в типовых домах, — это всего лишь ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ, которая может сильно отличаться от реальной. В подтверждение приведу лишь один пример из собственного опыта.
На личном примере
Месяц назад искали другу квартиру в окрестностях жилмассива Краста. Одно из предложений — довольно хорошая отремонтированная 3-комнатная квартира в доме так называемой "брежневской" серии. Вначале маклер просил за нее 65 000 евро, но уже после первой встречи (оказалось, у нас есть общие знакомые) скинул до 61 000 евро. Согласитесь, 4 000 евро — серьезная экономия. И это минус 6,5% от той цифры, которая, скорее всего, и будет учитываться при подготовке таблиц о средней стоимости жилых площадей в том районе.
Мы не стали уточнять, за чей же счет — продавца или маклера — был сделан столь щедрый жест. Но осмелюсь предположить: вряд ли маклер стал бы работать себе в убыток. Считать чужие деньги некрасиво только тогда, когда их отдает кто-то другой, а не ты. Поэтому и возник у нас невольный вопрос: так сколько же составил бы заработок посредника, согласись мы с первой ценой? Считается, что компании по недвижимости накидывают сверху от 2% до 5%. Однако знающие люди обозначают верхний предел в 10% (описанный выше случай, видимо, попал в эту категорию, раз так легко нам была предоставлена скидка). Но даже если ориентироваться и на более скромные цифры, то получается, что при реализации за 65 000 евро 3-комнатной квартиры собственный интерес посредника должен был находиться в пределах от 1 300 до 3 250 евро. В более дорогих объектах разница оказывается еще более внушительной. Вот вам и поле для маневра, не позволяющего получить четкого представления о ценах на вторичном рынке.
Между тем во многих экономически развитых странах мира в рекламе принято отдельно указывать сумму, причитающуюся самому владельцу недвижимости, и комиссионные риелтора. Причем в одних государствах, как, допустим, в США — это устоявшаяся и принятая всеми игроками практика, в других — как в Нидерландах — данное положение дел закреплено на законодательном уровне. Считается, что указание двух составляющих цены позволяет обеспечить право покупателя на полную и достоверную информацию о приглянувшемся ему объекте.
К этому необходимо добавить и то обстоятельство, что сама система продаж вторичного жилья у нас отличается от той же американской. В Латвии заработок маклера покрывает покупатель, а вот в самой экономически развитой державе мира — продавец. Там гонорар посредника — это благодарность за то, что он сумел реализовать объект, у нас — возможность выжать с покупателя "по максимуму".
Почти нереальная задача
"Почему бы и в Латвии не указывать в объявлениях о продаже сумму, которую просит продавец, и комиссионные посредника?" -- с таким вопросом "м2" обратился к специалистам латвийского рынка недвижимости. Ведь, как показалось нам, как для покупателя, так и для продавца плюсы данного варианта налицо — все четко и понятно. Однако позиция участников опроса оказалась не столь однозначной.
Андрей Козел, руководитель отдела обслуживания клиентов Realia:
- Некоторые фирмы уже пробовали так делать. Но подобная практика не прижилась. Разброс в комиссионных, которые зарабатывают сами фирмы, не очень-то и большой — в рамках 3--5%. Больше солидные посредники и не просят. Поэтому никакого существенного искажения или разницы в ценах нет. Попытка указывать в объявлениях запрашиваемую владельцем стоимость объекта и процентный заработок маклера оказалась неудобной и для покупателей. Многие жаловались, что надо еще высчитывать сам процент. А это, как выяснилось (и здесь можно только недоуменно развести руками), не всем по силам.
Вита Гудкова, руководитель отдела продаж Latio:
- Публикация в рекламных объявлениях конкретной цены, которую запрашивает владелец недвижимости, и того бонуса, который получает в случае ее продажи посредник, безусловно, позволила бы сделать рынок более прозрачным. Однако я уверена, что ввести ее будет очень трудно. Сегодня даже крупные фирмы редко оговаривают в договорах точную сумму, которую получит продавец, и размер своего заработка. Большинство же стараются их не афишировать. А потом заявляют: на данном объекте мы заработали лишь 300 евро. Хотя в действительности счет идет на тысячи. Неопределенность с ценами позволяет им вводить продавца в заблуждение, занижая причитающуюся ему сумму, тем самым увеличивая собственные комиссионные.
Андрей Валтерс, директор Langes pils:
- На сегодняшний день наш рынок не готов к подобным новшествам. Приведенные вами в качестве примера нидерландский или американский рынки гораздо более продвинутые, чем наш. Потребители у них привыкли к подобному положению дел. В Латвии все несколько иначе. Нашего покупателя не очень сильно волнует, сколько зарабатывает маклер, главное, чтобы сам покупатель уложился в определенную им самим расходную сумму. Тем более заработки посредников не столь уж и велики. У меня на днях случился спор с оценщиками из нашей фирмы. Спорили относительно размера комиссионных. Я говорил о 3-5%. Они же уверяют, что некоторые игроки рынка просят 2%, а есть и такие, кто по старинке работает за 500 евро. По их мнению, 5-процентную ставку называют лишь отдельные крупные игроки. Мои оценщики на конкретных примерах проданных квартир за 70 000-80 000 евро показали, что премия маклера в тех сделках составляла 1 500-2 000 евро. То есть в пределах тех самых 2%.
Лига Плауде, руководитель отдела продаж Vestabalt:
- В последнее время люди все чаще спрашивают нас о том, сколько же составляет наш собственный заработок при проведении сделки. Рыночная практика — от 3% до 5%. Если выше, то это уже некорректно. Бывает, конечно, что покупатель просит скинуть цену. Тогда мы договариваемся с продавцом. Иногда предоставляемую покупателю скидку делим с продавцом пополам — то есть уменьшаем и свой заработок. Но что касается ситуации с указанием двух составляющих цены, то в целом она для нас нелогичная. Ведь в таком случае, как мне кажется, все покупатели начнут требовать от посредника предоставления скидок. А нам, в свою очередь, придется дискутировать о них с продавцом, с которым нас связывают договорные отношения и интересы которого мы должны отстаивать.
Айгар Зариньш, председатель правления компании Balsts:
- Если честно, многократно будучи в США я не встречал таких объявлений о продаже недвижимости, в которых указывались бы две составляющие цены. А вообще это несколько несерьезная практика. Тогда давайте на всех товарах в магазинах указывать цену производителя и заработок оптовиков и конечного продавца.
Евгения Маркова, директор по стратегическому развитию компании Nira Fonds:
- Темпы роста цен на вторичном рынке не зависят от заработков посредников. В удорожании гораздо большую роль играют доступность ипотечных кредитов и активность спекулянтов. Заработок маклеров относительно небольшой -- от 3% до 5%. Редко кто берет 6%. И эти показатели сложились исторически. Поэтому надежда на то, что введение новой практики указания цены объекта позволит снизить темпы их удорожания, мне кажется неоправданной.
Seko "Delfi" arī Instagram vai YouTube profilā – pievienojies, lai uzzinātu svarīgāko un interesantāko pirmais!
