Продолжение. Первая часть, вторая часть
Кому дают кредиты
На фоне общего ажиотажа, царящего на рынке недвижимости, банки кредитуют всех желающих. Причем даже в том случае, когда их надежность под вопросом. Формально главным критерием в вопросе получения кредита выступает официальный доход заемщика. Ежемесячные выплаты по кредиту должны составлять 30 процентов от него. Фору получают те клиенты, которые состоят в зарегистрированном браке. В этом случае супруг получает статус гаранта, а 30 процентов вычисляются уже исходя из доходов семьи, а не кредитора. Впрочем, при наличии дополнительного залога, способного покрыть половину кредитной суммы, особого внимания на официальность доходов ни один из латвийских банков не обращает. Достаточно заполнить кредитное заявление с указанием примерной суммы доходов, и все. Недостаток денег на бумаге, как я убедилась на собственном опыте, перестает быть проблемой.
С другой стороны, ни одна справка лишней не будет. Если вы уверены в собственных силах, а по факту недотягиваете для получения вожделенной суммы на каких-нибудь 100 латов, нужно вытащить на свет божий все халтурки, контрактные работы и другие виды прибыли (вроде квартиры, сданной в аренду). В пользу клиента засчитывается и накопленное имущество — квартиры, машины, акции (пусть и минимальный пакет), а также длительность сотрудничества с этим кредитным учреждением. Счета, карточки, второй уровень пенсионного накопления, потребительские кредиты, оформленные через банк, — все это на руку клиенту банка во время заседания кредитной комиссии. Впрочем, еще до начала работы над этим бекграундом необходимо определиться с точкой приложения сил. То есть — выбрать банк, персонал которого вам и придется очаровывать.
Кого хочешь выбирай
Чтобы не промахнуться с выбором кредитного учреждения, необходимо учитывать несколько факторов. Те процентные ставки, которые активно рекламируют банки, не имеют к реальности никакого отношения. Так называемая нулевая ставка — это исключение из правил даже в том случае, если оба заемщика — молодые специалисты с доходом выше среднего, имеющие высшее образование и образцово-показательную кредитную историю. Я обошла много банков: и Parex, и Hansabanka, и Nordea, и NORD/LB, и даже Aizkraukles banka, но ни нуля, ни единицы никто под новый проект мне не дал, несмотря на гарантов и дополнительный залог.
В принципе, о том, под какой процент вы получите кредит, станет ясно только после того, как ваше заявление рассмотрит кредитная комиссия. Чтобы получить ее решение, нужно предоставить целый пакет документов. Причем многие банки настаивают либо на оригиналах, либо на заверенных у нотариуса копиях. Подготовив всю эту гору бумаг, можно потерять не только время, но и деньги, поскольку погода на рынке недвижимости меняется каждый месяц. Я, например, успела зарезервировать свой дом за 83 тысячи латов, а спустя месяц точно такой же дом по соседству стали продавать за 107,9 тысячи. Как объяснила нам менеджер фирмы Blokart, произошла переоценка объекта в соответствии с изменением рыночной ситуации. А ведь банки частенько медлят с ответом. Так что лучше ориентироваться не на стандартные показатели из рекламы (от 0 до 5% + плавающая ставка), а на анализ кредитного специалиста, который может прикинуть, сколько и за что придется платить конкретно вам и конкретно за этот дом.
Второй важный критерий — это максимальный срок, на который банк может выдать кредит. Строительство дома требует немалых инвестиций, да и затягивается этот процесс надолго, так что максимальный срок может оказаться весьма кстати. Скажем, взяв 100 тысяч латов под 3 процента на 20 лет, вы должны будете ежемесячно платить 606 латов в месяц, а если речь идет о 30 годах, то ежемесячные выплаты составят уже 477 латов. Как говорится, почувствуйте разницу. Если же учесть уровень инфляции в стране, то решение о максимальном сроке выплаты может быть оправдано еще и с точки зрения макроэкономики. Каждый год инфляция съедает до 7 процентов кредитных средств. Таким образом, чем дольше вы платите, тем "меньше" денег вы потратите.
Следующий параметр оценки — комиссионная плата за обслуживание кредита. Как правило, речь идет не о фиксированной ставке, а о каком-то проценте от общей суммы. И даже если поначалу кажется, что это несущественная плата, то потом она выливается в немалую сумму. Скажем 0,8 процента от тех же 100 тысяч — 800 латов, а 1,5 процента — это уже полторы тысячи латов.
Другие кредитные расходы
В тот момент, когда с банком все станет более или менее ясно, необходимо еще раз оценить свои силы. Поскольку комиссионная плата — это еще не все дополнительные расходы.
Стоимость кредита на самом деле намного больше. Отдельной строкой предстоящей сметы стоит выделить оценку залога. Как правило, для строительства дома их придется подготовить три — одну на проект, другую на землю и еще одну на дополнительный залог. Все вместе это составит около 180 латов.
Следующий пункт — юридические услуги. За наложение ипотеки на залог — как дополнительный, так и основной — придется заплатить нотариусу (от 9 до 35 латов). Удобнее всего делать это не отходя от кассы, прямо в банке. Как правило, оно и дешевле выходит. Вот только не все кредитные учреждения предоставляют такую услугу.
Затем три раза по 9 латов необходимо отложить на канцелярскую пошлину в Земельной книге. Еще 0,1 процента от суммы кредита составит государственная пошлина за кредит. Со 100 тысяч это получается не так уж и мало — по меньшей мере 100 латов. Плюс пошлина за дополнительный залог. За трехкомнатную "литовку" у меня вышло 65 латов.
Далее необходимо подумать о страховке. На данный момент она является обязательным условием для получения кредита. При этом страхование при строительстве и страхование уже готового дома — это разные вещи. Второй обходится дороже. В принципе, банки предлагают клиенту своих партнеров, а у многих банков есть не просто дружественные, но и "родственные" страховые компании. И в них страховать жилье намного выгоднее. С другой стороны, если уж страховаться, то делать это лучше в одной компании. И страховка автомобиля, и жилья, и жизни при этом выходит существенно дешевле.
Застраховать придется не только тот объект, который строится, но и дополнительный залог. Как правило, стоимость страховки обычной "трешки" на год — от 40 (Hansa apdrosinasabna) до 70 латов (Parex apdrosinasana), опять же из моего опыта. Впрочем, тут все зависит от суммы оценки, размера кредита и валюты. Именно исходя из этих факторов и рассчитывается цена страховки. После того как я подсчитала все эти "мелочи", оказалось, что у меня на все про все ушло более полутора тысяч латов. Семейный бюджет едва не начал расползаться по швам. Если бы я представляла себе предстоящие траты, то попросту попросила бы кредит на две тысячи латов больше. Тем более что банк предлагал мне большую сумму с учетом наличия дополнительного залога. Но так как опыта в этом деле у меня не было, пришлось набивать себе шишки.
Дело в процентах
Как правило, банки предоставляют сто процентов кредитных средств лишь в исключительных случаях. Несмотря на рекламные лозунги, большинство клиентов получают от 75 до 95 процентов. На это и надо рассчитывать. Чтобы не вынимать из бизнеса недостающую сумму и не копить ее в течение нескольких лет (что сводит на нет все усилия), стоит подумать о дополнительном залоге. К концу строительства, через полтора-два года, его стоимость обычно увеличивается на 5—24 процента (в среднем за последние годы), что позволяет переоценить квартиру, продать ее, частично покрыв банковскую задолженность, и оставшиеся деньги вложить в отделку дома и меблировку. Из этих денег, к слову, можно покрыть и административные расходы. Впрочем, это тоже определенный риск. Менеджеры не раз предупреждали нас о предстоящем падении цен на недвижимость, которая сводит на нет все надежды на доходы от спекуляции.
Правда, до сих пор ничего подобного на рынке Латвии не случалось. Цены росли, растут и, судя по всему, будут расти дальше.
Кстати, на тот момент, пока реализуется дополнительный залог, можно взять кредитные каникулы. В большинстве случаев их выдают на срок до двух лет. В этот период выплачиваются только проценты по кредиту. В тот же момент, когда залог будет реализован, появляется возможность сразу покрыть значительную сумму займа, что существенно снижает размер выплат. Надо заметить, что досрочных выплат латвийские банки больше не страшатся. Насколько нам известно, ни одно из кредитных учреждений уже не применяет штрафных санкций. Так почему бы этим не воспользоваться?
Ступенчатый кредит
Кроме всего вышеперечисленного, кредит на строительство дома имеет и свои особенности. В отличие от покупки квартиры, где вся сумма перечисляется на счет продавца сразу, финансирование строительства разбивается на несколько частей. Первый этап — покупка земли, второй — строительство дома. Причем последний делится на еще более мелкие шаги.
Скажем, финансирование закладки фундамента, установки каркаса, прокладки внутренних коммуникаций и отделки, которая делится на "белую" и "черную". На каждый из этих этапов выделяется определенная сумма. И именно с нее и платятся проценты. Исходя из этой схемы я, например, платила около 30 евро за кредит по дополнительному залогу. А в тот момент, когда на покупку земли и закладку фундамента была перечислена первая сумма — 33 666 евро, платить пришлось уже по 135. Ну а на полную сумму в 600 евро я выйду лишь в тот момент, когда строительство будет завершено, то есть примерно через год. Что еще вдохновляет при такой схеме — оценка объекта может производиться каждый раз по окончании очередного этапа. Дом становится дороже, появляется возможность заново оценить его и увеличить сумму кредита либо улучшить условия его выдачи. Кроме того, только после заключения инженера или технического надзора о ходе строительства выдается следующая сумма на реализацию предстоящего этапа. И тут вот немаловажно сразу договориться, за чей счет эта самая оценка будет произведена. Если у кредитного учреждения нет такого специалиста, дополнительные расходы составят где-то 1,5—2 процента от суммы кредита, в зависимости от того, как часто будет переоцениваться недвижимость. Обязательно надо оговорить и то, будут ли удержаны комиссионные за резервирование финансирования по ходу строительства. Поскольку это снова повлечет за собой дополнительные расходы.
Тесное сотрудничество
Так как со своим кредитным учреждением я теперь связана на 30 лет, имя и телефон своего кредитного специалиста я лично знаю наизусть. Именно с ним я решаю все спорные вопросы в отношении фирмы, которая строит мой дом. Тут и юридические консультации, и возможность совместными усилиями надавить на строителей путем задержки платежей или их отзывом. Скажем, к примеру, если фирма "недостаточно интенсивно ведет строительство" и не укладывается в прописанный договором график.
Впрочем, имеет эта связь и обратную сторону. Помимо обязательства своевременно платить по кредиту мне необходимо с завидной регулярностью представлять отчет о квартплате, рабочем месте, отчитываться о смене паспорта и рапортовать о прибавлении в семействе и моем семейном положении. "Анечка, это тебе же самой на пользу пойдет. Если что-то не получается, мало ли, будут трудности, ты захочешь использовать кредитные каникулы или пересмотреть условия кредита — просто позвони, не прячься. Главное — не пускать ситуацию на самотек, и тогда мы обо всем сможем договориться", — напутствовала меня напоследок мой банковский менеджер. — Запомни, ни один банк не мечтает прибрать к рукам твой дом. Реализация залога для нас означает потерю времени, средств и клиента. К тому же какому кредитному специалисту хочется признаваться в том, что он ошибся в клиенте?"
Что в итоге
После всех метаний я для себя выбрала Hansabanka. Однако продиктовано это решение было не трезвым расчетом и не личными пристрастиями. Все дело в том, что поселок Padebeši, где строится мой дом, финансируется этим банком. Соответственно, заключается трехстороннее соглашение. Они кредитуют Blokart, я беру в долг деньги, фирма строит дом. Отсюда и условия — кредит сто процентов с дополнительным залогом в виде трехкомнатной квартиры в Пурвциемсе, срок кредита — 30 лет, процентная ставка: 1,4% + Libor. Комиссия обошлась мне в 0,8 процента, зато технадзор осуществляет сам банк, без моего вмешательства. Общие расходы на кредит составили более 1,5 тысячи латов, а платежи строителям будут производиться в пять этапов.
(Продолжение следует)