Золотые дома. Для кого и на сколько вырастет налог на жилье  (198)

Кадастровая стоимость используется в том числе для расчета налога на недвижимость. Она должна быть приближена к рыночной ситуации, однако сейчас это условие не выполняется. Это стало особенно заметно весной прошлого года, когда Государственная земельная служба (ГЗС) завершила работу над проектом новой базы кадастровой стоимости на 2017-2018 годы. Разница оказалась настолько существенной, что парламентарии решили на год "заморозить" изменения кадастровой стоимости.

Важно понимать, что привязка кадастровой стоимости к рыночной происходит с полуторагодовым опозданием к реальной ситуации. Правительство утверждает изменения раз в два года. Иными словами, база кадастровой стоимости на 2018-2019 годы должна соответствовать рыночной ситуации на 1 июля 2015 года. Сейчас в силе цены 2012 года.

В июне 2015 года усредненная стоимость одного квадратного метра на серийное жилье в столице составляла 645 евро, а в декабре прошлого года – уже 705 евро, то есть прирост составил почти 10%. По крайней мере, такие цифры приводит риэлтерская компания Arco Real Estate.

Кадастровая стоимость учитывается при расчёте суммы налога на недвижимость, государственных пошлин, например, договора дарения или наследства, а также арендной платы на земельные участки.

Закон позволяет самоуправлениям устанавливать ставку налога на недвижимость в размере 0,2-3% от кадастровой стоимости объекта. Но ставка выше 1,5% может приняться только к недвижимости, которая не содержится должным образом, например, к заброшенным зданиям.

Основные ставки налога на жилье:

Государственная земельная служба отмечает, что из-за повышения кадастровой стоимости в два раза сумма налога может подскочить в пять раз.

Если в настоящий момент в Латвии насчитывается около 12 000 домов, кадастровая стоимость которых превышает 50 000 евро, то в будущем году таких зданий станет на 10 000 больше. Для этих объектов недвижимости и изменится ставка налога на недвижимость, поясняют в ГЗС, добавляя, что параллельно с упорядочиванием базы кадастровой стоимости надо пересматривать и политику налога на недвижимость.

Пример: частный дом в Бабитской волости. В 2016 году его кадастровая стоимость составляла 32 000 евро, а в будущем году она увеличится сразу до 140 000 евро. В результате сумма налога на недвижимость увеличится в пять раз.

В подготовленной Министерством юстиции аннотации к законопроекту сказано, что в 2018 году в несколько раз может вырасти кадастровая стоимость новостроек. Речь идёт как о жилье в домах, возведённых после 2000 года, так и о частных домах. Поэтому многим собственникам в Риге, Юрмале и Рижском регионе придётся платить больше.

Кадастровая стоимость квартир в новостройках изменится в зависимости от месторасположения. Например, кадастровая стоимость квартир в новостройках в Риге повысится в два раза, в Юрмале – почти в четыре раза, а в Латвии - в среднем в полтора раза.

В Минюсте также отмечают, что изменения кадастровой стоимости земли ждёт не только Юрмалу, но и Царникаву, Энгуре и Саулкрасты, а и также центр столицы, Межапарк и Кипсалу.

Владельцев серийного жилья также ждут изменения, но они менее значительны – в среднем прирост составит около 15%, так как учитывается изменение рыночной ситуации с 2012 года.

Изменение кадастровой стоимости недвижимости:

Изменения кадастровой стоимости преимущественно коснутся престижной недвижимости, которая расположена на территории, стремительно застраивающейся за последнее десятилетие. Собственники квартир в новостройках должны быть готовы к росту кадастровой стоимости на 30-40%. Но на долю новостроек приходится лишь 5% от всего жилого фонда - 32 000 из полумиллиона латвийских квартир. И большинство из новостроек расположены в Риге, Юрмале и Рижском районе.

Например, квартира (120 кв. м) в престижном проекте Tomsona terasēs в Риге. Кадастровая стоимость в 2016 году – всего 68 000 евро, в будущем году она увеличится до 164 000 евро. Рядом с Tomsona terasēs стоят серийные дома. В этом году кадастровая стоимость двухкомнатной квартиры (44 кв. м) составляет 24 000 евро, а в будущем – 28 000 евро.

В Государственной земельной службе также сообщают, что для владельцев, например, каждой четвёртой серийной квартиры ничего не изменится, а ещё в 25% случаях кадастровая стоимость снизится. Для 40% владельцев прирост не превысит 3 500 евро. И только в 4% случаях разница составит более 10 000 евро.

Большинство собственников частных домов уже готовы к росту платежей по налогу на недвижимости. Самый стремительный рост обещают владельцам недвижимости, которая была возведена после 2000 года. Главным образом, это посёлки под Ригой, территории в городской черте столицы и Юрмала.

Например, в Рижском регионе расположен посёлок частной застройки Amatciems. Кадастровая стоимость особняка (306 кв. м) сейчас составляет всего 29 000, а в будущем году предположительно повысится в 7,6 раз – до 222 000 евро. Кадастровая стоимость частного дома, который стоит рядом с посёлком Amatciems (114 кв. м), сейчас составляет 4200 евро, а в будущем году она снизится до 4100 евро.

В целом же собственников около 40% частных домов ждёт снижение кадастровой стоимости, 45% - повышение на сумму до 3500 евро, 8% - на сумму свыше 10 евро (около 25 тысяч домов из 305 тысяч).

Рост базы кадастровой стоимости ожидает незначительное число собственников. Это недвижимость, расположенная в Межапарке, центре Риги, на Кипсале, в Юрмале вдоль берега залива и Лиелупе, в Царникаве, Энгуре и Саулкрасты.

Как и в случаях с квартирами и частными домами около 40% совладельцев земли ждёт снижение кадастровой стоимости, 30% - рост до 500 евро, 15% - свыше 2000 евро.

На этой неделе в интервью Neatkarīgā Rīta avīze министр по делам окружающей среды и регионального развития Каспар Герхардс признал, что большей части жителей Латвии не по силам заплатить ставку налога на недвижимость в размере 1,5% от кадастровой стоимости.

Любое самоуправление Латвии, руководство которого понимает, что жители не могут заплатить налог на недвижимость, изыскивают возможности облегчить положение сограждан. Также министр считает, что чрезмерно высокая ставка налога на недвижимость создаёт трудности не только для обычных жителей, но и негативно влияет на производство.

Глава министерства по делам окружающей среды и региональному развитию с сожалением отметил, что неясность в налоговой политике создаёт немало проблем, потому что и рядовые жители, и предприниматели не знают, что будет завтра, стоит ли приобретать и вкладываться в развитие, если сегодня государство предоставляет различные скидки и послабления, а завтра нет.

Рабочая группа при Министерство финансов рассматривает несколько вариантов обуздания запланированного увеличения суммы налога на недвижимость.

Один из вариантов – ввести льготы на каждого задекларированного в квартире. Также обсуждались проекты введения единой ставки на здание и строение, а также освобождение от уплаты налогов владельцев одной недвижимости. Но у всех идей есть свои недостатки. В одном случае – затруднено администрировании налога, в другом – непомерная нагрузка на собственников квартир, дом которых стоит на хозяйской земле, в третьем – снижение доходов самоуправлений, пояснил директор Департамента коммуникаций Министерства финансов Алексис Яроцкис.

Безрезультатно закончилась дискуссия между Минюстом и Государственной земельной службой о модели пропорции кадастровой стоимости строений и земли.

Ни одна из идей не нашла единодушной поддержки участников рабочей группы. Поэтому Минфин предложил ввести минимум на каждого задекларированного. Такая льгота будет распространяться как на здание, так и не землю. Сами цифры ещё могут меняться, так как обсуждение этого варианта продолжается.

Прогнозируется, что законопроект будет направление на рассмотрение в правительство в марте или апреле.