Надувается или нет? Есть ли риск нового "пузыря" на рынке жилья в Балтии  (95)

До начала ипотечного кризиса, Рига была балтийским лидером по уровню цен на жилье: в июне 2007-го года квадратный метр в Риге стоил, в среднем, 2317 евро, в Вильнюсе — 1835 евро, а в Таллине — 1655 евро. Десять лет спустя, в июне 2017-го, жилье в Риге стоит вдвое дешевле — 1189 евро за кв. метр. Вильнюс и Таллин впереди — соотвественно, 1446 и 1693 евро, свидетельствуют данные компании OberHaus. На вторичном рынке цены во всех трех странах в среднем в полтора-два раза ниже, чем на рынке новых проектов. По данным Латвийской ассоциации недвижимости LANIDA, в июле этого года серийное жилье в микрорайонах Риги продавалось в среднем по 748 евро за кв.м, в новостройках — по 1325 евро за кв.м.

Если запустить поиск на популярном портале объявлений City24, то можно убедиться, что двухкомнатная квартира площадью 50-55 кв. метров в серийном доме в микрорайоне в Таллине может стоить в районе 58-65 тысяч евро, в Вильнюсе — 50-55, в Риге — 45-50 тысяч евро. В рижских "новых проектах" самый высокий спрос — на двух- и трехкомнатные квартиры в ценовой категории от 80 до 90 тысяч евро, свидетельствуют данные обзора банка DNB и Ober Haus. В Вильнюсе такие же квартиры стоят уже до 100 тысяч евро, в Таллинне — до 130 тысяч.

Самая высокая активность на рынке жилой недвижимости последние месяцы наблюдается в столице Эстонии. По данным Ober Haus, за первое полугодие в Таллине было произведено 4 753 сделки (или 10 сделок на каждую тысячу жителей). Это на 10% больше, чем за аналогичный период 2016-го. По данным Земельного департамента Таллина, только в июле 2017 года в городе было совершено 689 сделок с жилой недвижимостью на общую сумму 63,6 млн. евро. То есть средняя стоимость одной купли-продажи составляет 92 тысячи евро.

В Риге и Вильнюсе рынок жилья стагнирует. По данным Ober Haus, в Вильнюсе за шесть месяцев было зарегистрировано 4 981 операция с жилой недвижимость (5,8 сделок на каждую тысячу жителей). Падение по сравнению с прошлым годом — 3%. В Риге с января по июнь 2017-го владельцев сменили 4 633 объекта (6,6 сделок на тысячу жителей), что на 2% меньше, чем годом ранее.

Стоит отметить, что в отличие от Таллина, для Риги и Вильнюса характерна наибольшая активность на рынке жилья эконом-класса. По данным латвийской Земельной книги, 76% сделок, заключенных во втором квартале 2017-го, попадают в ценовой диапазон 800-1600 евро за кв.м. Больше всего сделок было произведено в ценовом диапазоне от 1200 до 1400 евро за кв.м.

Общей сравнительной статистики о темпах строительства новых проектов в столицах стран Балтии нет. Исследование, проведенное банком DNB в сотрудничестве с Ober-Haus, показывает, что больше всего новых квартир сейчас строится в Вильнюсе. Происходит это в первую очередь за счет масштабности литовских проектов: если в Таллине в среднем новом многоквартирном доме 44 квартиры, а в Риге — 56, то в Вильнюсе — 81. Правда, в Таллине девелоперы делают ставку на более просторное жилье — его площадь, в среднем, 67 квадратных метров (в Вильнюсе — 54 кв.м.).

Другой важный показатель — удельный вес продаж нового жилья. В Латвии большинство сделок на рынке недвижимости по-прежнему совершаются с квартирами в домах советской постройки, тогда как в Литве стремительно растет спрос на новое жилье. 39% квартир, купленных в Вильнюсе в 2016 году, были в новых проектах. В Таллине новые квартиры выбирали 24% покупателей, в Риге — 27%.

При этом уровень доступности нового жилья для латвийцев по всем признакам ухудшается. В первом полугодии 2017 года продажи в новостройках составили 18% от всех заключенных сделок, говорится в обзоре компании Latio. Процесс обновления жилфонда в Риге также происходит достаточно медленно — если серийных домов в столице Латвии примерно 3200, то новостроек всего 300.

Для того, чтобы накопить на первый взнос по ипотечному кредиту, откладывая ежемесячно 30% зарплаты, жителю Вильнюса со средним доходом потребуется три года, жителю Таллина — 2,5 года, жителю Риги — чуть менее двух лет, свидетельствуют подсчеты Swedbank. Но это формальный подход. На практике доступность финансирования покупки жилья зависит от целого ряда факторов — ипотечной политики банков, государственной поддержки (например, программы поддержки молодых семей), налоговой политики, удельного веса теневой экономики (то есть способность получателя кредита доказать наличие средств на его погашение), настроений в обществе (чувство стабильности, ожидания в отношении экономики) и т.д.

В июне 2017 году самая низкая средняя процентная ставка по новым жилищным кредитам зарегистрирована в Литве — 2,01 %, в Эстонии она составляла 2,39%, в Латвии — 2,59%, свидетельствуют данные Европейского Центробанка. Для сравнения: в среднем по еврозоне ставка составляет 1,86%.

Латвийцы при этом берут все меньше кредитов на покупку жилья. За первые шесть месяцев объем кредитов, выданных домашним хозяйствам Латвии на приобретение жилья, сократился на 0,9% по сравнению с тем же периодом 2016 года.

Литовские банки, наоборот, увеличили объемы ипотечного кредитования — по состоянию на начало июня литовским семьям на покупку жилья было выдано 6,8 млрд. евро (прирост за год — 7%), свидетельствуют данные Банка Литвы.

В Эстонии на конец прошлого года общий баланс выданных жилищных кредитов составил 6,7 млрд. евро (рост за 2016 год превысил 3% и продолжился в 2017 году). Примечательно, что количество заключенных в 2016 году договоров о жилищном кредите на 3,5 тысячи превысило показатели предыдущего года и достигло 170 тысяч. Иными словами, кредитные обязательства есть у каждого десятого взрослого жителя Эстонии.

По сравнению с Литвой и Эстонией, Латвия имеет наиболее обременительную для населения систему налогов на недвижимость, свидетельствуют результаты исследования компании BDO Latvija.

В Латвии налоговая ставка на землю составляет 1,5%. Для жилых домов и квартир налоговая ставка отличается в зависимости от их стоимости, причем в разных самоуправлениях применяется разная политика скидок.

Похожая ситуация несколько лет назад была в Эстонии, где ставка по земельному налогу составляла от 0,1% до 2,5%. Но затем в Эстонии пришли к выводу, что такая система несправедлива. С 2013 года в силу вступил закон, предусматривающий, что на плотно заселенных территориях налогом на недвижимость не облагается земля до 1500 кв. м., а на селе налогом на недвижимость не облагается площадь до двух гектаров. Если у человека имеется в собственности только одна квартира, то налог за нее не уплачивается.

В Литве здания, принадлежащие физическим лицам, не облагаются налогом, если их стоимость не превышает 220 000 евро. Для многодетных семей налогом не облагаются здания, стоимость которых менее 286 000 евро. Земельная ставка — от 0,01% до 4,0%. Ставку налога устанавливают самоуправления. От налога на землю освобождены пенсионеры, люди с ограниченными возможностями и трудоспособностью, а также студенты.

Эксперты сравнили также тяжесть налогового бремени, которую придется нести покупателю квартиры за 100 000 евро в трех столицах стран Балтии. Выяснилось, что дороже всего содержать имущество в Риге. В частности, ежегодный налог на недвижимость за имущество в Риге составляет около 400 евро. В Таллине и Вильнюсе такого налога вообще нет.

Отличается и величина пошлины за регистрацию имущества. В Риге при покупке квартиры нужно будет заплатить за регистрацию 2% от суммы покупки, в Таллине — 0,5%, в Вильнюсе — 0,8%. Таким образом, за регистрацию квартиры стоимостью в 100 000 евро в Риге возьмут 2000 евро, в Таллине — 500, в Вильнюсе — около 800 евро, говорится в исследовании BDO Latvija.

Стоит добавить, что с 2018-2019 года в Латвии при расчете налога на недвижимость начнут использовать актуализированную базу кадастровой стоимости (выровненной под рыночные цены), что должно еще больше повысить размер взимаемых налогов.

При нынешнем консервативном подходе к миграционной политике во всех трех странах Балтии иностранцы оказывают крайне слабое влияние на местный рынок недвижимости. После ужесточения программы "виды на жительство в обмен на инвестиции" в Латвии спрос на дорогое жилье со стороны граждан третьих стран заметно упал. За первое полугодие 2017-го было получено только 205 заявок на получение временного вида на жительства. В 2014-м — до вступления в силу новой редакции закона — желающих было в десять раз больше.

В Литве и Эстонии подобных инвестиционных программ не было. Но граждане бывших стран СССР, в первую очередь России, обращали внимание на этот рынок, в первую очередь, по причине его эмоциональной и географической близости, а также дешевизны. Как отмечает российское издание "Деловой Петербург", пик покупок недвижимости россиянами в Эстонии пришелся на 2013 год — тогда, по сути, единственный раз за новейшую историю количество сделок почти достигло тысячи. В дальнейшем число приобретений не превышало 500 сделок в год, а в 2015 году, после начала обострения ситуации в Крыму, и вовсе упало примерно до 250. Доля иностранных покупателей на рынке жилья Вильнюса составляет не более 10%. Во всех трех странах россиян обычно интересует элитное жилье.

В целом рост спроса на рынке жилья в столицах стран Балтии сейчас определяется тремя основными факторами: ростом населения, ростом зарплат и низкой процентной ставкой. Вопрос в том, насколько сильно может раскрутиться маховик цен?

Рост населения: столицы растут за счет внутренней миграции

За последнее десятилетие за счет миграции внутри страны (то есть переезда жителей из провинции в столицу) население Таллина, по данным эстонского статистического ведомства, увеличилось с 397 до 427 тысяч. Население Вильнюса выросло с 541 до 574 тысяч человек. Падение численности населения зафиксировано только в Риге — с 702 тысяч в 2007-м до 640 тысяч в 2016-м, свидетельствуют данные латвийского Центрального статистического управления. Правда, Управление по делам гражданства и миграции приводит иные цифры, утверждая, что число официально задекларированных в Риге в этот период оставалось неизменным — на уровне 682-683 тысяч человек.

В любом случае, можно утверждать, что какое-то время дефицит жилых площадей в крупнейших городах Балтии будет сохраняться. Однако демография внесет свои коррективы. В настоящий момент самыми активными покупателями являются люди, рожденные в 1980-х. Они уже обзавелись семьей, имеют определенный уровень доходов, но, как правило, не успели решить квартирный вопрос до начала кризиса 2008-го. Как только на рынок начнет "заходить" поколение 1990-х, спрос по естественным причинам упадет. Во всех трех странах Балтии в первые годы после восстановления независимости рождалось в среднем в два раза меньше детей, чем в 1980-е.

Рост зарплат: население становится богаче?

Соотношение темпов роста зарплаты к скорости роста цен на жилье — один из критериев оценки градуса "нагрева" рынка. На протяжении последних лет наиболее стремительный рост доходов наблюдался в Эстонии, что непосредственно сказывалось на рынке недвижимости.

Средняя месячная брутто-зарплата в первом квартале 2017 года в Эстонии составляла 1153 евро, в Латвии — 886 евро, в Литве — 818 евро. Однако темпы роста заработков в Эстонии постепенно снижаются. И если в прошлом году средняя брутто-зарплата в Эстонии росла со скоростью 7,6% по сравнению с предыдущим годом, то в первом квартале 2017-го скорость "разгона" уменьшилась до 5,7%. Цены на недвижимость, в свою очередь, пока растут с прежней скоростью, и это, по мнению экономистов, можно рассматривать как тревожный сигнал.

Впрочем, участники эстонского рынка недвижимости пока отрицают наличие угрозы перегрева рынка. По данным эстонских СМИ, в Таллине почти каждую неделю кто-нибудь из девелоперов сообщает о старте нового проекта. Только в первом квартале этого года были выданы разрешения на строительство 600 новых квартир. Впрочем, нельзя утверждать, что все они будут обязательно сданы в эксплуатацию.

В Латвии и Литве ситуация развивается иначе. После вступления в еврозону темпы роста заработков в Литве увеличились в полтора раза: в 2016-м зарплаты в Литве выросли на 7,9%, в первом квартале текущего года — уже на 9,3%. В Латвии в 2016-м зарплаты поднялись в среднем на 5%, а за первые три месяца 2017-го — на 7,2%.

При этом участники латвийского рынка недвижимости по-прежнему находятся под впечатлением от потрясений десятилетней давности, и потому действуют весьма осторожно. Покупатели выбирают среди предложений рынка вторичного жилья и новых проектов эконом-класса с небольшой площадью 50-60 кв. метров. Инвесторы запускают новые проекты крайне аккуратно. По утверждению латвийских девелоперов, себестоимость строительства нового жилья в Риге сейчас составляет 1300-1400 евро (затраты на строительство обходятся в 800-900 евро за кв.м. без НДС, расходы на развитие проекта, налог на инфраструктуру в Риге (такого нет ни в Таллине, ни в Вильнюсе), расходы на продажу, в которые входит регистрация в Земельной книге, раздел по квартирам и т.д.). В свою очередь, латвийские покупатели готовы платить, а банки финансировать новые квартиры по более дешевой цене — 1000-1200 евро за кв.м, и это также удерживает рынок от резкого роста.

В Литве рынок жилья в целом развивается более активно, чем в Латвии, но более сбалансированно, чем в Эстонии. Причины — более выгодная для бизнеса и потребителей налоговая политика, доступность кредитных средств, меньшие издержки на строительство (в том числе из-за более дешевой рабочей силы). К тому же в Литве, в отличии от Латвии и Эстонии, относительно высокая активность на рынках жилья наблюдается не только в столице, но и в других крупных городах (Клайпеда, Паланга, Каунас, Друскининкай и т.д.).

Эксперты: слухи о "пузыре" преувеличены

Банковские аналитики утверждают, что разговоры вокруг возникновения нового "пузыря" в Балтии — не более чем спекуляции. "У нас нет в недвижимости такого бума, какой был до кризиса — настолько ненормального, — полагает аналитик банка ABLV Леонид Альшанский. — Цены у нас были просто несравнимы с покупательной способностью, это был просто спекулятивный пузырь. Сейчас очевиден рост зарплат — причем он опережает рост производительности труда, что нехорошо в принципе. Но общая наша экономическая проблема — в том, что у нас сейчас экономика растет очень низкими темпами, при этом растет во многом за счет дотаций со стороны Евросоюза и еврозоны…"

В Литве, по мнению старшего экономиста Danske Bank в странах Балтии Рокаса Граяускаса, признаков "пузыря" нет. "Мы часто слышим, что подорожали квартиры или квартиры в Вильнюсе очень дорогие. Да, но чаще речь идет о престижном жилье, колебания его цены не отражают общую ситуацию на рынке. По оценке частных агентств и Eurostat, средний уровень цен на недвижимость в Литве на уровне 2006 года, между тем зарплаты, по сравнению с 2006 годом увеличились больше чем в 1,5 раза. Люди сейчас могут позволить себе купить жилье, этот показатель растет, по сравнению с тем, что было до кризиса. Цены на недвижимость растут медленнее, чем зарплаты", — полагает он.

В Эстонии, по словам экономиста Swedbank Сийма Искюлля, риск перегрева рынка недвижимости снижается. Количество новых проектов сократилось, рынок постепенно насыщается. "Активность на таллинском рынке квартир сохраняется на уровне примерно 2300 сделок за квартал. (..) Во времена последнего бума на рынке недвижимости в течение квартала совершалось в среднем 3000-3500 сделок, так что нынешний уровень активности ниже. Хотя в абсолютном выражении уровень цен на недвижимость вырос по сравнению с последним бумом, относительный уровень цен сейчас существенно ниже", — отмечает он. Банк ожидает, что рост зарплат в Эстонии в 2017 году замедлится, а потребительские цены вырастут. Это стабилизирует и цены на недвижимость.