Такой вывод был сделан на конференции Латвийской ассоциацией недвижимости LANĪDA "Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии?"
Рынок серийных квартир – под знаком умеренного развития
Марис Лаукалейс, член правления Arco Real Estate, проанализировал динамику и факторы развития рижского жилого фонда начиная с 2006 года, а также спрогнозировал, что будет происходить на рынке до 2020 года. По его словам, сегмент серийных квартир по-прежнему остается наиболее активным (около 80% всех сделок), но в последние годы его доля снижается с активным приходом на рынок новых проектов.
Представляя данные о латвийском рынке недвижимости, который начал свое развитие сравнительно недавно – 25 лет назад – он привел такую аналогию: ребенок, который не имел доступа к сладостям (кредитам), переел их и получил аллергию. "Так возник кризис 2008 года – потому, что получить кредиты было несоразмерно легко, банки давали их на облегченных условиях. Поэтому следующие годы после кризиса были периодом преодоления аллергии. С 2010 года ситуация стабилизировалась, и мы вошли в умеренный этап развития", - подчеркнул Лаукалейс. Он отметил, что в прошлом году средняя цена серийных квартир достигла 780 евро/м², что является результатом умеренного роста. "Если мы посмотрим на изменения цен в послекризисный период, можно сказать, что была даже стагнация, то есть 2-3% в 2012 году, а это мало. Мы прогнозировали, что развитие составит 4-5%, - сказал Лаукалейс. - Данные свидетельствуют, что в 2016 и 2017 году мы приблизились к развитию на 10%, что тоже нехорошо, потому что оптимальный показатель составляет 5-6%".
Данные подтверждают, что серийные квартиры для местного покупателя являются самыми подходящими. А среди них однокомнатные – этот сегмент был самым активным на рынке типового жилья, что заставляет думать, что это первая инвестиция клиентов (часто свои средства, без привлечения кредита), переезжающих из регионов в Ригу. В прошлом году повысился спрос на четырехкомнатные квартиры в хорошем техническом состоянии - их покупали семьи с детьми, которые пока еще не могут позволить себе квартиру в новом проекте.
В отдельных случаях средняя цена на серийные квартиры превышала 1000 евро/м², что зависело, в первую очередь, от состояния квартиры и микрорайона. Например, цены в Болдерае отличаются от цен на Тейке почти в два раза. Обычная двухкомнатная квартира в доме популярной серии (103-я или 119-я) может стоить от 26 тыс. до 50 тыс. евро, рассказал эксперт. Данные прошлого года свидетельствуют также, что средняя цена квартир в центре уменьшилась – это произошло из-за малого количества сделок в диапазоне высоких цен (то есть уменьшилось количество эксклюзивных сделок). Однако на квартиры на периферии центра или те квартиры в центре, которые не входят в эксклюзивный сегмент, снижения цен не наблюдалось.
Анализируя соотношение между средней зарплатой и возможностью приобрести квадратный метр серийной квартиры, эксперт указал, что начиная с 2010 года ситуация относительно стабильна: люди на среднюю зарплату могут купить 1.20-1.25 м², а в новых проектах соотношение меньше – например, в новом проекте в центре за среднюю зарплату можно купить половину квадратного метра квартиры.
Лаукалейс ознакомил с вероятными сценариями развития рынка в ближайшие несколько лет: "При позитивном сценарии прирост цен в последующие годы не превысит 10%. В новых проектах развитие будет быстрее, чем в серийном сегменте: оптимально оно составит около 12%, возможно, даже 15%. Говорить о кризисе пока нет никаких оснований".
Местные покупатели все более активны на рынке премиум-класса
Вестард Розенбергс, владелец и председатель правления Baltic Sotheby's International Realty, рассказал о развитии латвийского рынка жилья класса премиум в 2013-2017 годах, пояснив, что у нас жильем премиум-класса считается недвижимость по цене начиная от 150 тыс. EUR. Он назвал последние пять лет в Риге, ее окрестностях и Юрмале эпохой резких перемен, так как в 2013 и 2014 годах наблюдалось стремительное развитие, затем в 2015 году – резкий спад, а с 2016 года наступила стабильность. Это подтверждается количеством сделок с квартирами премиум-класса и их ценами. Рига в 2014 году была лидером – зафиксировано почти 700 сделок с собственностью дороже 150 тыс. EUR, а общая капитализация рынка составила почти 160 млн. EUR, чтобы потом уменьшиться до 100 млн. EUR. Высокой активности в прежние годы способствовали нерезиденты, а после изменений в правилах предоставления видов на жительство в 2015 году, а также под влиянием геополитических событий активность резко уменьшилась. "Положительно, что в последние годы в Юрмале, Риге и ее окрестностях, наблюдается восходящая тенденция в количестве сделок, хотя общая стоимость рынка значительно уменьшилась", - отметил В.Розенбергс.
Baltic Sotheby's International Realty условно делит премиум-рынок на более мелкие сегменты, чтобы лучше анализировать динамику и активность в каждом из них. Больше всего сделок на квартирном рынке Риги в настоящее время заключается с недвижимостью в ценовой группе от 150 до 300 тыс. EUR, а количество сделок с недвижимостью по цене от 300 до 500 тыс. EUR по сравнению с 2016 годом уменьшилось. На юрмальском рынке квартир премиум-класса меньше сделок и стоимость их ниже, что эксперт связывает с "приходом рынка в себя" после бума в 2014 году. Сейчас сделки происходят по совершенно другим ценам, но с позитивной динамикой.
В окрестностях Риги количество сделок с квартирами премиум-класса и их цены значительно меньше, чем в Риге и Юрмале, что связано с небольшим предложением, зато окрестности Риги лидируют по сделкам с частными домами, а в Юрмале стоимость эксклюзивных особняков по крайней мере в два раза выше. В окрестностях Риги с такими домами за пять лет зафиксировано 777 сделок общей стоимостью 185 млн. EUR, в Юрмале – 410 сделок стоимостью 205 млн. EUR. Тенденция к росту цен на дома отмечена именно в Рижском регионе, тогда как в 2016-17 годах в Риге и Юрмале цены были стабильны.
Говоря о новых квартирных проектах в премиум-сегменте, Розенбергс назвал Ригу лидером – за эти пять лет состоялось 1409 сделок общей стоимостью более 370 млн. EUR. Средние цены остановились на отметке ниже 2500 EUR/м² (в окрестностях Риги цены растут), и это означает, что местные покупатели стали активнее, а недвижимость доступнее. Сравнительное исследовании столиц стран Балтии показывает, что в Таллине в премиум-сегменте на порядок больше сделок, чем в Риге, а в Вильнюсе больше сделок в сегменте самой дорогой недвижимости – дороже миллиона евро.
Сейчас уже можно сделать вывод, что рынок премиум-класса концентрируется в ценовых границах 150 000 -300 000 EUR - именно такую недвижимость выбирают местные покупатели. Сделок с нерезидентами стало ощутимо меньше. Общая активность рынка в последние годы растет, объемы находятся в состоянии стагнации, а средняя стоимость сделок уменьшается.
На регионы приходится 15% всех денег латвийского рынка недвижимости
Роберт Ардавс, начальник отдела оценки Latio, проанализировал активность рынка недвижимости в регионах Латвии, отметив, что если в Латвии объем рынка недвижимости достигает в год около 200 млн. EUR евро, в городах происходит половина всех сделок, а Рижский регион составляет 1/3 от общего объема сделок. "Если из общей активности вычесть этот наиболее активный регион сделок, Ригу и ее окрестности, то мы увидим, что постепенно в стране растет и количество сделок, и объем используемых в них денег – на регионы приходится около 15% всех денег, истраченных на латвийском рынке недвижимости", - рассказал Р.Ардавс. Рижский регион самый продуктивный – 37% от общего количества сделок, во всех других регионах – Земгале, Курземе, Латгале и Видземе – количество сделок процентуально больше в соотношении к деньгам, которые в этих сделках оборачиваются. По сделкам, зарегистрированным в земельной книге, можно видеть количество сделок в распределении по типам недвижимости. В городах больше всего сделок, 60%, происходит с квартирами, а в регионах - с квартирами, домами и землей.
В окрестностях Риги в последние четыре года очень активно развивалось строительство частных домов. "Постепенно уменьшается стоимость новостроек. Это не потому, что жилье становится менее ценным, а потому, что люди строят все более рационально, более целесообразно используют площадь, экономя средства на строительстве", - комментировал ситуацию эксперт.
Тенденции минувшего 2017 года на рынке квартир в регионах Латвии порадовали и удивили тем, что лидером по ценам на квартиры за пределами Риги стала Валмиера, а не Елгава, например. "В отдельных местах крупные региональные города жизнеспособны, там спрос на жилье растет, что в перспективе создает возможность участвовать в развитии новых проектов вне Риги или Юрмалы не только самоуправлениям, но и частным инвесторам", - отметил Р.Ардавс.
Анализируя рынок земли, специалист Latio пришел к выводу, что в городах больше всего сделок происходит с землей под частную застройку площадью до 2000 м², а в регионах - с сельскохозяйственными площадями более одного гектара. В городах сделки с землей составляют только 5% всего рынка Латвии, а вся остальная активность разворачивается в сельской местности. В прошлом году быстрее всего росли цены на плодородные земли естественного происхождения. В самых плодородных регионах - Курземе и Земгале - рост на рынке земли с точки зрения и количества сделок, и цены самый стабильный. В последние три года в целом продано 50 тыс. га земли, что составляет примерно 0,5% всей территории Латвии. По словам Ардавса, много земли принадлежит иностранным предпринимателям, которые ведут на ней хозяйство. Больше всего представлены шведский, немецкий, датский и норвежский капитал - представители этих стран используют в целом 300 тыс. га. В Латгале в некоторых краях до 60% земли находится в руках иностранных предпринимателей, а самой независимой оказалась Курземе, которая отдала иностранцам не более 7% земли.
Конференция "Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии?", которую Латвийская ассоциация недвижимости LANIDA организует уже седьмой год в сотрудничестве с банком Luminor, собрала в этом году рекордное количество посетителей: специалистов по недвижимости, финансам, налогам и из других областей, которые анализировали текущую ситуацию и прогнозировали дальнейшее развитие на рынке недвижимости.