Несмотря на популярность новостроек и частных домов, спрос на серийные квартиры, построенные в советское время, по-прежнему остается высоким. Согласно информации, собранной Luminor, в настоящее время каждый третий ипотечный кредит выдается на покупку такой серийной квартиры, в 10–20% из которых выполнена несогласованная перепланировка. Как такая "вольность" может повлиять на стоимость недвижимости и что о ней нужно знать, объясняет Каспарс Саусайс эксперт банка по жилищному кредитованию.
"Одним из важнейших факторов при выборе нового жилья является его техническое состояние и износ. Без дополнительных знаний и исследований легко не заметить подводные камни, такие как несогласованная перепланировка. Самовольная перепланировка может не только повлиять на безопасность и здоровье жителей квартиры, но и привести к дополнительным финансовым потерям или вложениям, которые могут понадобиться, чтобы привести в порядок документацию или сделать дом безопасным для проживания", – указывает Каспарс Саусайс.
Как убедиться, что моя недвижимость не подвергалась несогласованной перепланировке?
Продавец недвижимости не всегда открыто рассказывает обо всех проделанных в квартире работах, а иногда он даже сам не полностью знает о том, что предыдущий хозяин делал в квартире. Несогласованную перепланировку можно обнаружить, сравнив имеющуюся ситуацию в квартире с планом помещений и другими сопутствующими документами, доступными владельцу квартиры. При осмотре квартиры необходимо уметь оценить другие технические риски, поэтому рекомендуется обратиться к профессионалу, который быстрее укажет на изменения, выполненные в квартире. Чаще всего в многоквартирных домах без согласования строят и демонтируют ненесущие перегородки, совмещают кухню с гостиной или изменяют санузлы, а также выполняют замену окон или остекление лоджий.
Как несогласованная перепланировка влияет на стоимость квартиры?
Несогласованная перепланировка может снизить стоимость квартиры на 5–10% в зависимости от степени перепланировки. По словам эксперта по недвижимости, несогласованная перепланировка напрямую влияет не только на цену недвижимости, но и на круг потенциальных покупателей жилья: замечено, что количество потенциальных покупателей такой недвижимости уменьшается на треть. В большинстве случаев люди хотят купить жилище с верно оформленной документацией и считают, что предыдущий владелец должен обеспечить все формальности и соответствующую документацию.
Какие виды перепланировки нужно согласовывать с совладельцами?
Согласование перепланировки зависит от планируемых строительных работ и степени их сложности, но не во всех случаях согласование необходимо. При подготовке к демонтажу перегородок необходимо учитывать расположение и планировку несущих и ненесущих стен. Перепланировка, затрагивающая ненесущую стену, не требует согласования с совладельцами в случае квартирной собственности. В свою очередь, перенос или строительство санузла над жилплощадью соседа снизу придется согласовывать с владельцем нижней квартиры.
Важным вопросом является правовой статус квартиры. Если весь дом юридически является совместной собственностью (не разделен на квартирные собственности), каждый собственник владеет идеальной долей общей собственности и одна из квартир находится в пользовании, то каждую перепланировку необходимо согласовывать со всеми совладельцами.
При ремонте фасада необходимо поддерживать общий облик здания – это касается и серийных домов, построенных в советское время. Например, при замене окон согласование не требуется, но владелец не может менять разделение оконных рам, их цвет и другие детали. Несмотря на то что иногда кажется, что остекление лоджии – один из самых простых в согласовании ремонтов, на практике все не так просто. Карта подтверждения фасада определяет, как должен выглядеть общий облик дома, и если планируемые работы не соответствуют описанию, то их проводить нельзя.
Что и в каком объеме требуется для согласования перепланировки?
В первую очередь следует обратиться к архитектору, чтобы изложить ему идею и объем планируемой перепланировки. Специалист просмотрит дело кадастровой съемки или прибудет на объект, чтобы оценить планируемую перепланировку. Затем будет разработана карта подтверждения. Ответ строительного управления касательно начала работ зависит от местонахождения недвижимости. В небольших городах и регионах процесс может занять день, в то время как в городах с большим объемом заявок, таких как Рига, согласование может занять до полутора месяцев. Также существуют различия в расходах, которые могут составлять несколько сотен евро, однако общая сумма не должна превышать одну тысячу евро. Кроме того, расходы будут отличаться для физических и юридических лиц.
