Одна из причин, почему в центре Риги так много нежилых и нереставрированных исторических многоквартирных домов -многие арендодатели устанавливают неоправданно высокую цену продажи, пишет издание jauns.lv.
Это объясняет Лига Плауде-Стуковенко, член правления компании недвижимости Vestabalt.
Аренда не покрывает расходы
Дополнительные сложности вызывают долгосрочные договоры аренды, которые перешли по наследству при передаче зданий. Во многих домах центра возникают ситуации, когда арендодатели обязаны поддерживать здание в хорошем техническом состоянии и вынуждены доплачивать за присутствие жильцов в их частной собственности.
Плауде-Стуковенко считает абсурдным, что вот уже более 30 лет исполнительная власть в Латвии не имеет воли скорректировать законодательство в отношении арендаторов денационализированной недвижимости, которые во многих местах до сих пор платят арендную плату, не покрывающую даже затраты ежемесячного управления.
Многие владельцы не могут согласиться
В качестве еще одной причины Плауде-Стуковенко называет факт, что многие здания в историческом центре находятся в общей собственности у нескольких собственников квартир, и совладельцам сложно принять решение об инвестициях или единой концепции застройки.
Во многих домах после приватизации проводился только внутренний ремонт квартир, не вкладывались средства в надлежащий ремонт габаритных конструкций и инженерных сетей зданий. В результате многие жилые объекты в центре сейчас также находятся в плохом техническом состоянии, и даже в аварийном.
Разработка проектов реконструкции и технических проектов также сопряжена с большим бюрократическим бременем, а со стороны участвующих учреждений в процессах координации проектов часто отсутствует открытое и доброжелательное отношение.
В целом время, необходимое от начала строительного плана до сдачи здания в эксплуатацию, непредсказуемо и значительно больше, чем в соседних странах, объясняет Плауде-Стуковенко. Даже после проведения технических обследований сложно точно спрогнозировать окончательную стоимость строительства, поскольку после начала работ многие исторические здания находятся в худшем техническом состоянии, чем представлялись при обследовании, с проблемами в покрытиях, несущими конструкциями, фундаментом и конструкцией кровли.
Боюсь рисковать с инвестициями
Дополнительной задачей является способность адаптировать исторические здания к требованиям и доступности сегодняшних покупателей. Очень часто сложно найти решение по доступности среды, строительству лифта, парковочных мест для зданий центра.
Реконструкция и реставрация – это дорого, сложно и долго. Чтобы качественно отреставрировать историческое здание, конечная цена продажи должна составлять более 3500 евро за полезный квадратный метр. В настоящее время многие застройщики боятся принимать решение о начале реконструкции, поскольку нет уверенности, удастся ли выгодно продать отреставрированные квартиры после завершения.
Улице нужна своя история
Плауде-Стуковенко положительно оценивает тот факт, что за последние годы несколько таунхаусов были отреставрированы и превращены в арендуемые дома. По ее мнению, чтобы центр развивался, необходимо уметь сочетать историческое с современным, что особенно актуально, если задуматься о деревянной архитектуре и коммерческих помещениях на первых этажах.
Чтобы они могли конкурировать с супермаркетами, было бы важно, чтобы главные улицы центра Риги и Старой Риги обрели свою историю и характер, сосредоточив предпринимателей одной ниши на одной улице, например, на улице Авоту, где несколько свадебных салонов в одном месте, — поясняет Плауде-Стуковенко.
Она также считает, что необходима большая поддержка со стороны местных органов власти в строительстве инфраструктуры и открытый, современный подход к планированию, понимание и поддержка участвующих учреждений.