За последние несколько лет в мире произошло множество изменений, оказавших существенное влияние на бизнес, в том числе – на отрасль коммерческой недвижимости Латвии. Пандемия Covid-19 и удаленная работа, энергетический кризис, инфляция и повышение ставок по кредитам, рост издержек на строительство и нехватка рабочей силы, – все это создает новые вызовы и меняет рынок.
В этих условиях число офисных центров в Риге продолжает увеличиваться. Станут ли они востребованными? Анализ показывает, что офисы, соответствующие требованиям времени, пустовать не будут.
Работодатели – за работу в офисе
Начав работать удаленно в период пандемии Covid-19, часть наемных сотрудников по-прежнему предпочитает такой формат. Аргументом в пользу этого является возможность более гибко совмещать работу с повседневной жизнью. В объявлениях о вакансиях сейчас часто можно встретить оговорку о том, что работать можно удаленно или частично удаленно – находясь в офисе определенное количество дней или часов. Исследования, проведенные в Великобритании, показали, что в некоторых отраслях женщины, имеющие возможность часть своего рабочего времени работать удаленно, чаще предпочитают работать на полную ставку, то есть формально более активно включаются в рынок труда.
Однако среди работодателей в последнее время наблюдается противоположная тенденция – они преимущественно выступают за очную работу. Исследование KPMG, опубликованное в конце 2023 года, показывает, что 63% опрошенных руководителей считают, что к концу 2026 года "золотой век" удаленной работы закончится и компании вернутся к привычному офисному формату.
Кроме того, во время пандемии стало очевидным, что удаленная работа может способствовать неравенству. На это указал и Илон Маск, назвав работу из дому "морально неправильной" и лицемерной по отношению к тем, кто вынужден трудиться очно. Кроме того, в реальности "удаленка" может становиться дополнительным бременем для женщин и тех людей, у которых нет подходящих условий для работы на дому.
Эти тенденции в последние годы существенно влияют и на латвийский рынок офисных помещений. Что показывают цифры? Самый низкий спрос на аренду офисов в Риге был в 2020 году — в первый год пандемии Covid-19, ознаменовавшийся массовым переходом на удаленную работу, — тогда было сдано в аренду всего 10 тысяч м2 офисных площадей. Интересно, что в уже следующем, 2021 году, эта цифра выросла в несколько раз, достигнув 65 тысяч м2, и после спада вдвое в 2022 году, в 2023 году мы снова увидели рост.
Эти данные наглядно подтверждают, что в Латвии, как и в других странах, среди работодателей растет скептицизм относительно эффективности удаленной работы. Новые исследования доказывают, что сотрудники работают более продуктивно в офисе, соответственно – для компании выгодна аренда офисных помещений. Эйфория по поводу преимуществ "удаленки" заканчивается, работодатели возвращают персонал к очному формату работы или предлагают сотрудникам гибридные решения, позволяющие им работать частично из офиса, частично из дома.
Глобальные тенденции и спрос
Сейчас в Риге предложение офисных площадей превышает спрос, и можно прогнозировать, что эта тенденция в нынешнем году будет сохраняться. Наряду с уже имеющимися бизнес-центрами быстро растут новые современные деловые здания. В 2023 году общая площадь новых офисных проектов в Риге составила 107,4 тысяч м2. По текущим оценкам, к 2025 году она достигнет как минимум 200 тысяч м2, причем не менее 33% из них будут офисами класса А.
С точки зрения девелопера на первый взгляд может показаться, что рынок уже насыщен. Однако в современном глобальном мире при принятии решений важно учитывать более широкий контекст. В данном случае – тенденцию миграции офисов международных компаний в более дешевые с точки зрения расходов страны, в том числе в Латвию и Балтию, а также возможность прихода в Латвию новых инвесторов.
Именно от этих тенденций зависит, кто будет "заказывать музыку" в сегменте офисных помещений в ближайшие годы – по-прежнему арендаторы либо уже арендодатели.
Кредитные ставки и контракты
Для предпринимателей, создающих новые офисные центры, самой большой проблемой в последние два года (с тех пор, как Европейский центральный банк начал повышать базовые ставки в июле 2022 года) являются высокие процентные ставки по кредитам, которые, по всей вероятности, в этом году еще останутся на высоком уровне, – что существенно влияет на затраты. В этой ситуации застройщикам необходимо очень тщательно оценивать и балансировать соотношение расходов и доходов.
Стоит обратить внимание также на существенную особенность латвийского рынка аренды – у нас не развита культура долгосрочной аренды, которая характерна для некоторых других стран, где компания арендует одни и те же помещения десятилетиями. В Латвии преобладают договоры аренды сроком от трех до пяти лет, и для владельцев зданий это означает необходимость вкладывать больше средств в ремонт и модернизацию помещений при привлечении новых арендаторов.
От дешевого к качественному
В условиях широкого предложения в ближайшие 2-3 года можем ожидать выраженной конкуренции между новыми и построенными ранее офисными центрами. Сейчас многие факторы указывают на то, что работодатели ищут для аренды помещения более высокого уровня, а отнюдь не наиболее дешевые, и это создает преимущества для новых зданий.
Мы можем наблюдать, что параллельно с такими традиционными критериями как местоположение и цена все более весомыми становятся такие аргументы как качество здания и его внутренних помещений, внутренняя инфраструктура офисного центра, энергоэффективность и соответствие "зеленым" стандартам. Во многих случаях указанные факторы являются более важными при принятии решения, чем стоимость аренды, особенно для офисов класса А.
Новые бизнес-центры уже строятся по самым современным стандартам, тогда как владельцам зданий "предыдущего поколения" приходится вкладывать для соответствия этому значительные средства: в ремонтные работы, дизайн, системы контроля климата и модернизацию внутренних помещений, внедрение энергоэффективных решений.
Неотъемлемым атрибутом современного офисного центра становятся сертификаты энергоэффективности и соответствия международным экологическим нормам, такие как LEED и BREEAM. И, если новые офисные комплексы уже возводятся с соблюдением параметров, необходимых для их получения, то владельцы более старых бизнес-центров должны инвестировать в усовершенствование своих систем и получение таких сертификатов.
"Зеленые" здания в центре Риги
В плане местоположения в последние годы наблюдается однозначная тенденция – офисы высокого класса все больше концентрируются в центре Риги, особенно в районе улицы Ханзас, который стремительно развивается и постепенно становится Рижским Сити – здесь уже находятся несколько новых современных бизнес-центров А класса. Пользуется спросом и ближняя Пардаугава.
Компании начали оценивать экономию ресурсов в более широком контексте. Энергоэффективные и "зеленые" здания становятся все более востребованными по практическим причинам. Это общая мировая тенденция, которая все больше развивается и в Латвии. Экологические и эффективные инженерные решения позволяют снизить потребление ресурсов и, соответственно, эксплуатационные расходы. Оптимальная внутренняя планировка создает комфортные условия для работы, тем самым повышая ее эффективность. Неотъемлемой частью современного офиса является также современная внутренняя инфраструктура с удобными зонами для встреч, обедов и отдыха.
То есть зачастую энергоэффективность и обеспечиваемое ею снижение ежемесячных затрат на обслуживание для арендатора важнее, чем размер арендной платы. И владельцам офисных центров необходимо неизменно помнить о том, что отставание от современных стандартов затруднит не только привлечение новых, но даже и удержание нынешних арендаторов.