В сегменте premium возросла активность местных покупателей
Оценивая события последних лет в сегменте жилья премиум-класса, Вестард Розенбергс, владелец Baltic Sotheby's International Realty, заявил, что сделки в этом сегменте в Латвии не такие, как в остальном мире - "это не миллионные сделки". В 2015 году средняя стоимость квартир премиум-класса составляла 346 тыс. евро, что на 11 тыс. евро больше, чем годом ранее. На 20 тыс. евро выросли в прошлом году и средние цены на особняки с землей в данном сегменте – до 550 тыс. евро. "Предложение таких объектов на рынке уменьшилось, и покупателям приходится выбирать из того, что доступно. В 2015 году зафиксировано значительное, более чем на 50%, уменьшение количества сделок с участием иностранцев как по квартирам, так и по частным домам, что обусловлено и поправками к закону об иммиграции, и геополитической ситуацией в мире. И все же в долгосрочной перспективе это неплохой показатель, потому что выросла активность местных покупателей, чему способствует и благоприятная кредитная политика банков", - сказал Розенбергс.
Согласно данными Земельной книги, в прошлом году заключено 205 сделок с жилой недвижимостью стоимостью свыше 200 тыс. евро, что на 179 сделок или на 47% меньше, чем годом ранее. В 2014 году львиная доля этих сделок, 63% (241 сделка) пришлась на Ригу и 26% (100 сделок) - на Юрмалу.
Рига и Юрмала доминировали и в 2015 году, только сделок было меньше. Кроме того, значительно упало количество сделок в других районах Латвии (Марупский, Бабитский, Гаркалнский, Адажский края): по сравнению с 11% (43 сделки) в других регионах в 2014 году, в 2015 году в регионах Латвии с дорогими объектами заключено только 4 сделки, или 2%. С тех пор, как в программу видов на жительство (ВНЖ) в 2014 году были внесены поправки, активность иностранцев уменьшилась на 59%, отметил эксперт. В 2014 году 79%, или 303 из всех сделок заключили иностранцы или иностранные фирмы, а 21% сделок или 81 – местные покупатели. В 2015 году доля местных покупателей увеличилась до 23%.
Лига Кохтанена, специалист по продажам Real Estate Jurmala и победитель конкурса "Лучший агент по недвижимости 2016", дополнила рассказ ситуацией в Юрмале: "Рынок раньше разогревала программа ВНЖ, и в городе заключалось много сделок. Это открывало возможности для девелоперов, поэтому было сдано в эксплуатацию много красивых зданий, как раз новые проекты в сегментах premium и exclusive". Изменения, которые произошли в государственной политике начиная с сентября 2014 года, отразились в уменьшении количества сделок в 2015 году, поэтому в новых проектах отмечено снижение цен на 10%, в сегменте частных домов – на 15%, земельных участков – на 5%. Положительный момент проявился в конце прошлого года, когда местные покупатели стали активно покупать землю и строить дома, причем вкладывая в основном свои средства (банковский капитал привлекается минимально). Растет спрос на земельные участки недалеко от моря. "Мы чувствуем, что нужны новые инструменты по привлечению инвесторов, которые придут на смену программе ВНЖ", - сказала эксперт.
"Мы ждем коррекции цен в новых проектах, особенно рядом с морем. Сейчас в новых проектах свободно 600 квартир. Не использован потенциал и на рынке аренды. Например, самое активное и успешное предложение сейчас в квартале улицы Турайдас, где предлагается много апартаментов для аренды, и уже 90% зарезервировано на летний сезон, но есть и люди, которые хотят здесь жить дольше. Сегодняшний покупатель долго думает, часто откладывает решение на несколько месяцев в ожидании лучшего предложения. Это говорит о том, что в Юрмале коррекция цен будет и пустыми объекты долго не простоят", - прогнозировала Лига Кохтанена.
Жилой фонд между молотом и наковальней
Жилой фонд (серийные квартиры, новые проекты и частные дома в Риге и ее окрестностях) развивается в условиях дефицита предложения, хотя достаток жителей (возможность приобрести себе жилье на среднюю зарплату) выше, чем в Таллине, признал, характеризуя развитие жилого фонда, член правления Arco Real Estate Марис Лаукалейс. В прошлом году зарегистрировано 46 889 договоров купли (в том числе 13 тыс. в Риге), что на 2 тыс. больше, чем годом ранее, но далеко от "жирного" 2006 года, когда зарегистрировано более 76 тыс. сделок. Кризис успешно преодолен, и сделки выбрались из "ямы" 2009 года, когда их было зарегистрировано только 33 тыс., рассказал специалист, опираясь на данные Земельной книги. Характеризуя рынок серийного жилья, который является определяющим сегментом на рынке недвижимости (60-70%), Лаукалейс напомнил о том, что компания анализирует динамику цен на серийные квартиры в Риге с 2001 года. По последним данным, средняя стоимость серийного жилья составляет 655 EUR/кв.м, что близко к уровню 2004 года, когда квартиры отличного качества стоили до 850 EUR/кв.м, но очень далеко от пика 2006/07 гг. - 1620 EUR/кв.м. В центре Риги средняя стоимость квартиры в декабре прошлого года составляла 1896 EUR/мІ, что означает небольшое снижение. Кроме того, цены уменьшились в сегменте новых проектов, достигнув в третьем квартале 2015 года 2190 EUR/кв.м.
Лаукалейс признал, что росту цен на серийное жилье способствовало уменьшение предложения: в декабре в популярных микрорайонах было доступно 2147 квартир, что на 30% меньше, чем в январе. "Такого низкого уровня предложения, как в прошлом году, давно не было", - добавил эксперт, связав это с тем, что на рынке закончились объекты, которые переняли в своей время банки. Есть и вторая, не менее важная причина – продавцы, рассчитывая, что рынок пойдет вверх, не готовы продавать за среднюю цену, которую считают низкой.
Говоря о возможных сценариях дальнейшего развития, эксперт прогнозировал, что цены на серийные квартиры в Риге в этом году могут достичь 709-771 EUR/кв.м, то есть к 2018 году прирост по сравнению с 2015-м составит 5%, а в новых проектах в этом году ожидается цена 1625 EUR/кв.м, (+5%), а к 2018 году прирост составит 7%. "Нас радует такой показатель, как количество метров серийного жилья, которые можно купить за среднюю зарплату. В прошлом году за среднюю зарплату (818 евро) можно было купить 1,25 кв.м серийной квартиры (это исторически самый высокий показатель начиная с 2001 года, когда за среднюю зарплату того времени можно было купить 1,11 кв.м), или 0,67 кв.м в новом проекте (что близко к докризисному уровню), или 0,44 кв.м в центре Риги, что тоже неплохо, потому что в Таллине возможности за среднюю зарплату на 30-40% меньше", - сказал Лаукалейс.
Активность на рынке частных домов в прошлом году возросла, в основном заключались сделки, соответствующие среднему уровню доходов: больше всего - на сумму от 120 до 180 тыс. евро с типовыми объектыми площадью 150-180 кв.м и с территорией 1000-1300 кв.м. Самые популярные места – Кекава, Марупе, Царникава, Гаркалне. Сценарий развития на рынке частных домов может быть примерно таким же, как и с новыми проектами, потому что "ничего не слышно о строительстве больших новых поселков, и в этом году цены могут вырасти на 3%, а к 2018 году – на 5 %".
В Видземе рынок недвижимости стабилизировался
Янис Биернис, председатель правления Latio vertetaji & konsultanti Vidzeme, анализируя рынок недвижимости в этом регионе, отметил, что активнее он там, где есть большие города и развит рынок труда (Смилтене, Валмиера, Цесис). "За последние три года банки реализовали свои портфели недвижимости, мы ощущаем, что пропал спрос со стороны нерезидентов, который был, например, в Цесисе, и сделки заключают местные покупатели. Можно сказать, что рынок недвижимости в Видземе стабилизировался. Уже два года, например, держатся средние цены на серийное жилье в Валмиере. В спросе преобладают одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, которые не нуждаются в больших вложениях.
На рынке частных домов покупатели больше интересуются объектами с хорошим ремонтом, которые не требуют дополнительных капиталовложений. В основном это небольшие дома площадью до 150 кв.м, а также качественные дома, построенные в последние 5-7 лет. Новые многоквартирные дома после 2009 года в городах Латвии почти не строятся, и сделок с новыми проектами практически не происходит, поэтому государство должно искать механизмы, чтобы новые проекты появлялись и за пределами Риги и Юрмалы", - сказал Биернис. В качестве положительного примера для других самоуправлений он упомянул инициативу Валмиеры, которая, желая способствовать созданию новых проектов вне метрополии, решила строить муниципальный арендный дом на 150 квартир. Это первый такой проект в Латвии, и его планируется реализовать в 2016-2017 гг.
Как сообщалось, 1 апреля в гостинице Radisson BLU Hotel Latvija состоялась пятая ежегодная конференция Латвийской ассоциации недвижимости LANIDA "Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии? Этот профессиональный форум традиционно собирает множество представителей отрасли, которые вместе с чиновниками государства и самоуправлений, юристами и банковскими экспертами обсуждают актуальные вопросы рынка недвижимости и обозначают перспективы его развития. В этом году LANIDA организовала конференцию в тесном сотрудничестве с банком DNB.
На конференции выступали и специалисты рынка недвижимости, которые охарактеризовали ситуацию в разных его сегментах. Представитель Министерства финансов анализировала ситуацию в Латвии в более широком контексте и рассказала о тенденциях рынка недвижимости в Европейском союзе. Руководитель Рижского городского строительного управления ознакомил с процессом согласования строительных проектов в Риге и с опытом соседних стран, а представитель Службы государственных доходов рассказала о плане борьбы с теневой экономикой и ее результатами на рынке аренды. В ходе дискуссий участники конференции обсуждали вопросы о развитии рынка новых проектов и будущем коммерческого сегмента.
