Означает ли тот факт, что цена квартиры в центре Риги составляет 2000 евро за квадратный метр, что вновь приближается кризис? Эти и подобные вопросы нередко раздаются в публичном пространстве и приватных разговорах. Краткий ответ на них – "нет", поскольку сегодняшняя ситуация кардинально отличается от той, чтобы была десять лет назад: структура латвийской экономики иная, она значительно стабильнее, кроме того, люди сегодня действуют намного осмотрительнее, заверяют эксперты Swedbank.
С учетом того, что экономический рост, который мы наблюдаем сейчас и будем наблюдать в последующие годы, вызывает известные ассоциации с ростом, за которым последовал кризис 2008 года, рассмотрим эти различия подробнее.
Более стабильная структура экономики
Если сравнивать состояние экономики Латвии – каким мы его видим в этом году и десятилетней давности, – можно сказать, что сейчас экономика опирается на куда более устойчивые позиции. Хотя в целом в последние два года в строительстве наблюдался стремительный рост, его вклад в экономику снизился с примерно 9% десять лет назад до 5% в прошлом году. Например, в 2007 году инвестиции в здания всех видов составили около 3,5 миллиарда евро, а в прошлом году они составили только 2,3 миллиарда, или примерно на треть меньше.
Рынок труда также меньше зависит от происходящего в строительстве. Если в 2008 году 12% всех работающих, или 124 тысячи человек были заняты в строительстве, то в этом году в строительной сфере заняты примерно 73 тысячи человек, или около 8% работающих. Тем самым на данный момент говорить о повторении истории в экономической ситуации было бы преувеличением. Роль строительства в латвийской экономике уменьшилась.
Без излишеств
Второе отличие, которое можно констатировать, если сравнивать сегодняшний день с 2008 годом, – рынок недвижимости развивается равномерно, без излишеств. Средняя цена квартир в Риге хотя и растет, сейчас находится на уровне примерно от 25% до 30% ниже самой высокой докризисной точки, активность ниже, чем тогда. Кроме того, финансовая ситуация домохозяйств существенно улучшилась. Среднемесячное вознаграждение нетто выросло на 80% по сравнению с самой высокой точкой, наблюдавшейся тогда на рынке жилья. В свою очередь, уровень общих обязательств вдвое ниже, чем в 2008 году, в то время как уровень вкладов показывал последовательный рост. Если в конце 2008 года на каждый накопленный евро в домохозяйстве было 2,2 евро обязательств, то сейчас в таком соотношении обязательства составляют всего 0,78 евро.
Сейчас люди также намного более осмотрительны в своих затратах и в том, что касается размеров займов. Кредитный портфель только сейчас прекратил спад, который продолжался после кризиса, – общий кредитный портфель домохозяйств немного превышает 20% от ВВП, для сравнения – во время кризиса эта цифра составляла около 50% от ВВП. Люди сегодня занимают намного ответственнее, покупки они тоже делают продуманнее, поэтому ситуация, когда цена типовой квартиры в блочном доме превышает 2000 евро за квадратный метр, больше невозможна. Показательно, что именно в Латвии, где рынок недвижимости растет медленнее, осмотрительность больше, чем в Литве и Эстонии. Это объяснимо тяжелыми последствиями кризиса – болезненный опыт заставляет людей многократно подумать, прежде чем принять взвешенное решение о своем будущем жилье, и такое решение рационально обосновано, это не эмоциональный каприз.
Предприниматели также извлекли уроки из болезненного опыта и повышают вознаграждение намного продуманнее. Хотя подъем зарплат на данный момент происходит быстрее роста производительности труда, различия двух показателей значительно ниже, чем в так называемый "тучный" период. Торговый баланс практически уравновешен, потоки импорта и экспорта равноценны. Надо признать, что нехватка рабочей силы сейчас является одной из самых актуальных проблем для предпринимателей, и наблюдаемый в настоящий момент "рывок" в строительстве продолжает "раскалять" рынок труда, что создает риски для развития экономики. Возможное переманивание работников в строительство из других отраслей со схожим уровнем вознаграждения создает давление на зарплаты в других отраслях, угрожая конкурентоспособности предприятий. Однако полученные в предыдущий кризис уроки и изменения в экономике свидетельствуют, что колебаний, подобных тем, что были в 2007–2010 годах, мы не увидим.
Кредитным учреждениям доступна намного более широкая информация
Следует иметь в виду, что отношение банков к выдаче займов в течение прошедших 10 лет эволюционировало (правда, это не всегда можно сказать о так называемых небанковских кредиторах). Во-первых, в распоряжении банков имеется намного более широкая информация о клиенте, о его официальных доходах и платежной дисциплине. Поэтому информация, на которую опирается решение о выдаче займа или об отказе в выдаче, значительно шире. Во-вторых, банки сегодня учитывают более разносторонние данные о клиенте, в том числе банки интересуются источниками доходов, стабильностью доходов и их потенциалом. Именно недостаточные официальные доходы и плохая кредитная история – две основных причины отказа в выдаче займа. Помимо вышеупомянутого, банки при принятии решений о размере займа учитывают возможный подъем процентных ставок по займу или уменьшение потенциальных доходов клиента, которые обеспечат возможность покрывать ежемесячные кредитные платежи и при известных колебаниях расходов или доходов клиента.
С учетом вышеупомянутых факторов можно сказать – рынок недвижимости в Латвии "оживился", создаются новые единицы жилья и коммерческие площади, возрастают цены на приобретаемое жилье и его аренду. Однако положительные изменения в экономике, более ответственное отношение людей к приобретению жилья и осмотрительная политика займов "удерживают" прирост на рынке на сбалансированном уровне и являются хорошим снадобьем от экстремальных колебаний.