Эксперт: Рынок нового жилья уже пережил время "все плохо"?

За последние полгода мы не видели больших сюрпризов на рынке недвижимости: как и прогнозировалось в конце прошлого года, рост Euribor замедлил или сократил возможности жителей Латвии купить новое жилье, однако, потребность в новом доме никуда не исчезла. Это наглядно демонстрируют и показатели продаж Bonava Latvija в этом году – жители по-прежнему очень заинтересованы в энергоэффективном и функциональном жилье в местах с доступной и упорядоченной инфраструктурой и зелеными окрестностями. Также, оценив преимущества устойчивого строительства в виде функциональной планировки помещений и контролируемых, предсказуемых коммунальных платежей, к нам все чаще обращаются клиенты, желающие переехать не только из довоенного и советского жилого фонда, но и из проектов, построенных в начале 2000-х годов.

В то же время увеличилось время принятия решения о покупке квартиры, на что в основном повлияли опасения людей и неуверенность в своих возможностях обеспечить ежемесячные обязательства по планируемому дому в долгосрочной перспективе. Это вполне понятно, но я назову пять причин, по которым, на мой взгляд, мы уже прошли пиковую стадию нынешнего кризиса.

Повышение процентной ставки по межбанковским кредитам, или Euribor, безусловно, является одним из важнейших факторов, повлиявших в последние полтора года на активность рынка нового жилья. Даже если платежеспособность позволяет, мы видим, что часть клиентов, обнаруживая увеличение ежемесячных сумм погашения по ипотечным кредитам, пугаются и решают приостановить или отложить решение о покупке жилья. Такие опасения понятны; в то же время, принимая во внимание недавние заявления Европейского центрального банка (ECB), есть основания полагать, что рост процентных ставок вскоре может прекратиться.

Как заявила на прошлой неделе президент банка ECB Кристин Лагард, сравнивая повышение ставок с пилотированием самолета: чтобы добраться до места назначения, что в данном случае является возвратом к инфляции в еврозоне в 2%, самолет должен лететь достаточно высоко, но не слишком высоко, чтобы не пролететь мимо пункта назначения. Это означает: вполне вероятно, что основная базовая процентная ставка может быть увеличена еще раз на 25 процентных пунктов, прежде чем стабилизируется, а также немного снизится в обозримом будущем. Такой сценарий, безусловно, послужил бы условием улучшения общего настроения потребителей, положительно повлияв и на рынок нового жилья. А пока придется подождать еще немного и посмотреть, в каком направлении будут развиваться события осенью.

На платежеспособность населения влияют как инфляция, так и динамика доходов. Если с первым у нас в последнее время не ладилось, то на темпы роста средней зарплаты можно было бы не жаловаться. По подсчетам банковских экономистов, средняя нетто-зарплата или заработная плата "на руки" в прошлом году перешагнула четырехзначную отметку, достигнув 1006 евро, в то время как из-за высокой инфляции общая покупательная способность по-прежнему снижалась. Однако в этом году может сложиться иная ситуация. Во-первых, в этом году была увеличена минимальная заработная плата, а это означает, что рост заработной платы, вероятно, ускорится и превысит инфляцию. Во-вторых, заработная плата работников также может увеличиться в связи с растущей конкуренцией за рабочую силу, которая особенно ощущается в Риге. В некоторых отраслях, например в строительстве, конкуренция в основном за счет крупных государственных заказов уже настолько выражена, что для выполнения определенных работ набираются работники из соседних стран.

Также на одном из объектов Bonava Latvija кладочные работы выполняет бригада из Эстонии. Конечно, чрезмерно быстрый рост заработной платы в долгосрочной перспективе может создать риски возникновения спирали заработной платы и цен, вновь оказывая давление на инфляцию, но говорить об этом пока рано. В любом случае, мы, вероятно, продолжим зарабатывать больше и в ближайшие годы, что укрепит нашу уверенность в инвестициях в недвижимость. И, наконец, статистика безработицы тоже радует. Если в марте этого года средний уровень безработицы в Латвии составлял 6,1%, то в Рижском регионе он снизился до 4,5%.

Оценивая существующий рынок и ситуацию со стоимостью стройматериалов и рабочей силы, можно сказать, что существенного роста цен на новое жилье в ближайшее время не предвидится. В основном это связано с тем, что все девелоперы, которые уже начали строительство, делают это по расценкам, по которым уже заключены договоры с субподрядчиками, производителями строительных материалов и поставщиками энергоресурсов. Поэтому в процессе строительства эти затраты и, следовательно, цены на будущее жилье не должны существенно меняться и увеличиваться. Да, я знаю, что многие ждут момента, когда цены на новое жилье, наоборот, снизятся, но за исключением краткосрочных акций и предложений, в целом, я не прогнозирую падения цен на рынке. Даже вопреки тому, что стоимость некоторых строительных материалов упала. Основными предпосылками падения цен были бы снижение затрат на рабочую силу и перепроизводство нового жилья, но в настоящее время на рынке не наблюдается ни того, ни другого. Наоборот, в ближайшее время строительной отрасли придется справиться с крупным госзаказом, например, уже стартовавшим проектом Rail Baltica и сопутствующими объектами – мостами, путепроводами, насыпями, трассами и т. д. Как в Риге, так и в других самоуправлениях, которых коснулся этот проект. Наряду с этим ожидается, что туда уйдут все трудовые ресурсы, а значит, затраты на оплату труда будут только расти.

Также ситуация на рынке нового жилья не улучшается из-за роста процентных ставок, увеличения затрат на капитал, что, в свою очередь, отражается на осторожности девелоперов, медленно запускающих новые проекты. Поэтому и перепроизводство жилья нам в ближайшее время точно не грозит. Если цены не снизятся, часть потребителей, вероятно, рассмотрит возможность покупки квартиры на вторичном рынке, где цены, хоть и медленно, но продолжают падать. Впрочем, большого роста спроса я и здесь не прогнозирую, потому что довоенный и типовой жилой фонд, в силу плохого технического состояния, по-прежнему требует дорогостоящего обслуживания, в некоторых случаях еще и выкупа земли для прекращения долевой собственности, и высокие затраты в долгосрочной перспективе. В любом случае, суммируя все слагаемые, можно сказать, что рынок нового жилья сейчас вступил в фазу стабилизации, что также является сигналом для покупателей – цены также стабилизировались.

В последнее время мы были свидетелями тому, как медиапространство одно за другим заполонили объявления банков о специальных условиях получения ипотечных кредитов на приобретение энергоэффективного жилья, отмене или снижении комиссионных сборов и т.д. Такая банковская политика была спровоцирована в основном тремя вещами: осознанием того, что кредитоспособность людей ухудшилась в условиях высоких процентных ставок и ее необходимо стимулировать, всеобщим усилением конкуренции за потребителей и страхом перед намерением, существующем в закулисье Сейма, ввести налог на сверхприбыль банков, который уже введен в Литве.

Однако, вне зависимости от причины, изменение отношения курса банков, безусловно, похоже на освежающую каплю дождя на поникшую, а порой и пересохшую равнину рынка недвижимости. При этом для полного восстановления рынка нужна не капля, а хороший дождь. Поэтому, принимая во внимание и инициированный Банком Латвии диалог с коммерческими банками о дальнейшем совершенствовании кредитования и стимулировании депозитов, допускаю, что латвийское общество в скором времени могут ожидать еще более громкие призывы о готовности кредитных учреждений поддерживать потребителей и стимулировать национальную экономику. Вместе с программами поддержки Altum такой пакет мог бы послужить эффективной ударной дозой для оживления рынка нового жилья.

Помним ли мы, сколько стоил мегаватт-час электроэнергии на бирже почти год назад, вечером 18 августа? 4000 евро! Столкнувшись с такими поистине космическими ценами, многие домохозяйства в прошлом году решили поменять свои договоры, выбрав вариант с фиксированной ценой. В этом году, в конце мая, мы могли наблюдать ту же ситуацию в зеркальном отражении – клиенты, которые использовали переменный (биржевой) тариф, должны были платить всего несколько центов за мегаватт-час электроэнергии или вообще не платить в определенные часы. Этим я хочу сказать, что в целом рынок электроэнергии, а также газа вернулся на довоенный уровень, а это значит, что как предприятия, решившие в прошлом году все же не заключать долгосрочные фиксированные договоры по относительно высокой цене, так и индивидуальные потребители теперь могут чувствовать себя намного спокойнее и безопаснее, существенно экономя при этом и на содержании недвижимости.

Да, энергоресурсный кризис мы, вероятнее всего, преодолели, но за это мы должны быть ему благодарны. Без него вряд ли бы мы по-настоящему оценили преимущества энергоэффективного жилья перед неотремонтированным жилым фондом, что довольно активно освещалось всеми крупными СМИ в прошедший отопительный сезон. Плата 10 или 40 евро в месяц за отопление может быть не очень решающей для большинства из нас, но когда разница измеряется несколькими сотнями евро в месяц, в какой-то момент она может стать и вопросом выживания. Принимая во внимание все вышеизложенное, есть основания полагать, что самый сложный этап для отрасли рынка недвижимости уже позади. Однако это не означает, что мы все можем самодовольно сидеть, сложив руки на коленях. Есть еще очень много, над чем работать.

В настоящее время в условиях высоких процентных ставок с рынка нового жилья постепенно вытесняются домохозяйства, состоящие из одного человека, и малообеспеченная часть общества. Этим потребителям ничего не остается, как смотреть на вторичный рынок и жилье в конструктивно и морально устаревших домах, большинство из которых не утеплены и не отремонтированы и требуют очень больших вложений для приведения их в порядок. Поэтому, чтобы помочь этим людям и одновременно сделать новое жилье более доступным, застройщики должны находить решения совместно с государством. Например, рынок нового жилья однозначно бы стимулировало освобождение первой сделки от платы пошлины кадастра, а также сниженный НДС, но это надо оценивать в контексте рынка в целом, чтобы перегретый строительный рынок не съел все снижение НДС.

В любом случае снижение ставки НДС дало бы людям возможность купить жилье в нынешних финансовых условиях, к тому же не оказало бы существенного влияния на государственный бюджет. Следует помнить, что при покупке дома на вторичном рынке государство в виде налогов ничего не получает, тогда как при покупке квартиры у застройщика в дополнение к упомянутой ставке НДС государству уплачиваются налог на трудовые ресурсы, социальные и все остальные налоги. Следовательно, государство в любом случае выиграло бы на фоне других налогов, даже если временно снизить ставку НДС. Bonava Latvija вместе с другими членами Альянса застройщиков уже обратилась в Министерство финансов с указанным предложением. Наконец, сами застройщики также могут участвовать в стимулировании рыночной активности, предлагая своим покупателям краткосрочные механизмы поддержки, например, покрытие расходов на коммунальные услуги в течение определенного периода времени, безвозмездное предоставление парковочных мест, кухонной техники и т. д.