Аренда квартир - по новым правилам. Что надо знать о новом законе о найме жилья  (99)

Работа над законопроектом длилась несколько лет. Если президент Латвии провозгласит закон, он вступит в силу с 1 мая 2021 года. Как отмечают авторы проекта, новые правила должны сбалансировать права и обязанности нанимателя и наймодателя, дать толчок для развития рынка арендных домов и разгрузить суды от долгих споров между сторонами.

Основные моменты:

До сих пор сферу аренды жилья регулировал закон 1993 года, который был принят в начале процесса возврата домов прежним владельцам или их наследникам и до начала приватизации жилого фонда. Старый закон тормозил развитие рынка доходных домов, поскольку инвесторы не хотели брать на себя риск долгих судебных разбирательств. Поэтому застройщики приветствуют новые правила и рассчитывают на развитие этого сегмента рынка.

Новый закон регулирует правовые отношения между нанимателем и наймодателем, устанавливает общие права, обязанности и ответственность сторон, определяет основания для расторжения договора, его возможный срок, а также основные правила контрактов.

Важно: закон регулирует не только отношения частных владельцев квартир и их нанимателей, но и аренду жилья, которое принадлежит самоуправлениям (например, неприватизированные квартиры) и государству (как правило, служебное жилье).

Теперь договор, который является единственным основанием для найма жилья, заключается на определенный срок в письменном виде. Поднаниматели (субарендаторы) также заключают письменный договор (ст. 6 закона "О найме жилых помещений).

Понятие бессрочного договора исключается из правового поля. Срок найма, который указан в договоре, нельзя изменить.

Договор прекращается с окончанием его срока. Поэтому наниматель, члены его семьи или лица, которые проживают в квартире, обязаны ее освободить, если стороны не заключают новый договор или продлевают действие прежнего.

Если такой договор заключен до 1 мая 2021 года, а наниматель и наймодатель не могут договориться о новом сроке аренды, его устанавливает суд. В любом случае срок не может превышать на 10 лет (максимум до 31 декабря 2036 года).

Те бессрочные договора, условия которых не будут пересмотрены до 31 декабря 2026 года, без судебного решения будут в силе до 31 декабря 2036 года.

Она должна быть установлена в договоре. Изменить размер квартплаты можно лишь при условии, что в договоре установлен порядок этого изменения. Например, в договоре можно указать, что квартплата пересматривается, учитывая годовой уровень инфляции в стране, запланированные затраты (ремонт) и др.

В отличие от нынешней версии закона, впредь будет установлен максимальный размер страховой суммы, которую наниматель платит при заключении договора. Он не может превышать двух ежемесячных платежей за квартиру.

Наймодатель не может запретить нанимателю задекларировать свое местожительство в арендуемой квартире.

Новый закон оговаривает права членов семьи нанимателя. Они более не получают самостоятельного права на использование жилья. Следовательно члены семьи впредь не будут нести солидарную ответственность за неисполнение обязательств по договору.

В случае смерти нанимателя члены его семьи, которые проживают в арендованной квартире, вправе в течение трех месяцев просить о заключении с ними нового договора на тех же условиях, что был подписан с покойным. Исключение — срок аренды, который не может превышать 10 лет.

В законе появилась норма, что члены семьи нанимателя, а также другие проживающие с ним лица, с которым будет заключен новый договор на прежних условиях, будут обязаны покрыть задолженность покойного нанимателя.

Право найма теперь можно закрепить в Земельной книге. Для этого не надо будет заплатить канцелярскую пошлину.

Факт регистрации договора станет публичным, что позволит защитить интересы как нанимателя, так и наймодателя, позволит избежать фиктивных договоров, будет способствовать быстрому рассмотрению споров, когда одна из сторон не выполняет условия договора.

Расторжение договора найма

Закон устанавливают следующие основания для прекращения действия договора:

Права найма не передается по наследству.

Кроме того, договор можно расторгнуть досрочно в следующих случаях:

Наниматель также в одностороннем порядке вправе расторгнуть договор, предупредив об этом за месяц. Арендодатель как и прежде может расторгнуть договор только в случаях и сроках, оговоренных в законе.

Пока еще действующее законодательство предусматривает единственный вариант решения споров — через суд. Новый закон существенно ускоряет этот процесс, а также сокращает издержки на решение споров, утверждает Министерство экономики. Сейчас в Сейме к третьему чтению готовят поправки в Гражданскому закону. Они предусматривают бесспорное исполнение обязательств в отдельных случаях.

Учитывая различия между старым и новым законами, установлено переходное регулирование. Если договор был заключен до вступления в силу нового закона, наниматель или наймодатель вправе попросить занести договор в Земельную книгу в течение пяти лет.

Если договор заключен до 1 мая, но не занесен в Земельную книгу, при смене владельца недвижимости для нового собственника договор остается в силе до 31 декабря 2026 года.

Договор, который заключен до вступления в силу закона, может быть изменен не позднее 31 декабря 2026 года. Если стороны не могут договориться об условиях договора, спор рассматривает суд, но такой иск может быть подан не позднее 31 декабря 2026 года.

В государственном бюджете на 2021 год предусмотрено 2,784 млн евро на софинансирование компенсации для жителей денационализированных домов. В случае освобождения жилья компенсации смогут получить девять жильцов в Юрмале и 225 в Риге. В целом же общее число таких нанимателей в стране невелико — их около 1500.

Выплата пособий, согласно замыслу Минэкономики, продолжится и в 2022-2023 годах (1,5 млн и 2 млн евро соответственно).

Закон также оговаривает возможность выплаты пособия и со стороны самоуправления. Размер пособия устанавливает самоуправление.