Delfi Bizness продолжает рассказывать о крупных игроках на рынке недвижимости. На этот раз мы исследовали, кто изначально инвестировал в индустрию торговых помещений, и кто теперь собственники крупнейших торговых центров.

Если мы оглянемся на сектор розничной торговли назад, во вторую половину 1990-х, тогда активные предприниматели и менеджеры Виестурс Козиолс и Айнарс Шлесерс (LPV) вместе с норвежскими бизнес-партнерами начали разрабатывать несколько концепций торговли, и связанных с этим объектов. Появился первый магазин Rimi. Американский холдинг New Century Holding (NCH) инвестировал в рынок, открыв, среди прочего, Basteja pasāža. Намного позже, в разгар предыдущего кризиса американцы завершили строительство своего самого важного объекта в секторе коммерческой недвижимости (Riga Plaza открылась в 2009 году).

В начале этого века литовские предприниматели из соседней с Латвией страны создали сеть T-market (ныне Maxima), и связанный с ней бизнес начал осваивать территории в Риге, где могли бы появиться торговые центры Akropole (правда, первый торговый гигант появился в Риге только в 2019 году). Со временем латвийский капитал больше концентрировался в крупнейших городах региона, а также в определенных секторах. В качестве примера определенно стоит упомянуть отечественную компанию Depo (модель DIY), которая и сейчас продолжает успешно заполнять нишу помещений товаров для дома широкого профиля и хозяйственных товаров. И не только в Латвии.

Важным игроком в лиге торговых центров был и остается норвежский Linstow – в свое время его компания в Латвии разрабатывала и управляла большими и малыми торговыми центрами – Alfa, Mols, Dole, Galerija Centrs, Minska, Origo. Сейчас в его портфеле недвижимости остается только Origo (а также Ülemiste в Таллинне). Стоит отметить, что Origo после реконструкции открылся как раз в период расцвета пандемии. Остальные торговые центры в Риге не так давно были проданы инвестиционным фондам недвижимости.

В латвийской индустрии коммерческой недвижимости, включая торговые центры, очень мало местного капитала. С этим соглашается и председатель правления SIA Linstow Baltic Фроде Гронволд. Он считает, что в латвийском секторе коммерческой недвижимости в целом действительно ограничен местный капитал, особенно в очень капиталоемком секторе торговых центров. Причиной может быть нежелание латвийских бизнесменов рисковать, считает Гронволд. Это может быть также связано с отсутствием финансовых ресурсов или ограниченным доступом к рынкам капитала/финансовым инструментам. Зачастую развитие проектов требует наличия долгосрочных ресурсов, а они в Латвии по-прежнему ограничены. Иностранный капитал создает ожесточенную конкуренцию, которая часто ограничивает внутренние инициативы. Это лишь некоторые из ключевых факторов, которые могут влиять на долю местного капитала в отрасли.

Как отмечает Гронволд, может быть несколько причин, почему торговые центры продаются и меняют владельцев. Когда проекты полностью завершены и реанимируются, когда у них существенно ограничены возможности для дальнейшего роста, девелоперы пытаются получить прибыль, "передавая" эти активы в фонды (часто в пенсионные фонды). Сделки происходят и по окончании периода возврата инвестиций. "Структурные изменения на рынке могут изменить стратегию компаний. В случае Linstow мы решили сосредоточиться на меньшем количестве, но более крупных розничных активах и в целом перейти к более диверсифицированной стратегии развития. Это снижает риски, но также создает больше возможностей", – говорит он.

Успешные торговые центры всегда были интересными и привлекательными объектами инвестирования для различных фондов. В Латвии в этой сфере было совершено несколько важных сделок, в том числе в этом году.

Директор сектора инвестиционной собственности CBRE Baltics Винета Вигупе говорит, что в 2020 году и за первые девять месяцев этого года инвестиции в розничный сектор были самыми высокими в Латвии. Они составили 45% и 37% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. Это говорит о том, что сектор интересен для балтийских инвесторов, они приобрели такие торговые центры как Riga Plaza и Alfa. Правда, сделка по Alfa еще не одобрена Советом по конкуренции, добавляет она.

"Нужно сделать вывод, что сейчас крупные международные инвестиционные фонды заняли выжидательную позицию в странах Балтии в отношении приобретения традиционных торговых центров. Скорее мы видим противоположную тенденцию – владельцы обоих упомянутых торговых центров (фонды из США) решили уйти из этого сектора в Латвии. В Европе наблюдается такая же тенденция – торговые центры составляли почти половину всех инвестиций в розничный сектор в период с 2015 по 2016 год, но теперь их доля упала до 30%.

Можно наблюдать, что в Европе за время пандемии стал расти спрос на гипермаркеты, торговые парки и формат DIY (do it yourself – сделай сам)", – описывает ситуацию в сфере инвестиций Вигупе. Особо она выделяет отечественную компанию Depo, которая зарекомендовала себя как классический девелопер специализированных торговых объектов (DIY) не только в Латвии, но также в Эстонии и Литве. В этом году компания продала оба торговых центра в Вильнюсе и Клайпеде почти за 60 млн евро, обеспечив себе обязательства по долгосрочной аренде.

В конце прошлого года эстонская Summus Capital стала владельцем торгового центра Rīga Plaza. Член правления балтийского инвестиционного холдинга в сфере недвижимости Summus Capital OÜ Ханнес Пил ранее рассказывал Delfi Bizness, что, с увеличением объема новых девелоперских проектов коммерческой недвижимости, Рига может стать более интересной для инвесторов в ближайшие годы. Теперь, говоря конкретно о торговых центрах, он уверен: сейчас рынок стал более локальным. "Некоторые международные игроки по разным причинам решили прекратить инвестирование. В основном это потому, что истек инвестиционный период у фонда. В некоторых случаях это связано со стратегическими изменениями. Я допускаю, что более 80% крупных торговых центров сейчас принадлежат балтийским управляющим инвестициями", – считает Пил.

Он добавляет: Summus Capital инвестирует в Латвию, потому что видит потенциал роста. "Инвестиционная активность после последнего кризиса 2009 года началась сначала в Эстонии, затем в Литве, и последней страной, где мы увидели рост инвестиций и большие возможности, была Латвия. Это не означает, что инвестиции удваиваются сами по себе", – подчеркивает он. Нужно иметь четкий план, знать местный рынок, уметь сбалансировать риск и потенциальную прибыль. "В нынешних меняющихся условиях мы видим возможности, и подход Summus, как местного игрока, дает преимущество среди северных и других международных игроков", – говорит он.

сЛитовские инвесторы указывают и на перспективы в Латвии. В соседних странах сектор коммерческой недвижимости уже выделился долгосрочными инвестициями и целенаправленным видением. По словам главы Lords LB Asset Management Гедрюса Бернотаса, активность на рынке недвижимости в Литве особенно высока, инвесторы пожинают плоды трансграничного сотрудничества, которое дает им дополнительную уверенность и укрепляет их позиции в сфере девелопмента недвижимости. В то же время конкуренция в странах Балтии растет из-за притока инвестиций из Германии и скандинавских стран.

Сейчас литовский инвестор видит в Латвии многогранные перспективы и неиспользованный потенциал. Это связано с размером рынка и темпами развития. Таким образом Lords LB Special Fund V продолжает активно инвестировать в латвийский рынок, с целью успешно реализовывать не только частные, но и общественно значимые проекты. "Согласно предыдущим инвестициям фонда, приоритетом является будущий деловой центр Риги – Preses nama kvartāls, который станет визитной карточкой города, а также два торговых объекта, один из которых находится в районе Краста ( улица Краста, 52), а другой – в Пурвциемсе (улица Стирну, 26)", – говорит Бернотас.

Но вернемся к имеющимся торговым центрам. В целом, в ближайшие годы в Риге вряд ли стоит ожидать появления нового масштабного торгового комплекса. Но косметические и содержательные улучшения определенно будут. Напомним, что незадолго до пандемии на рынок "вышло" много новых торговых площадей – весной 2019 года открылся Akropole, затем расширенная Alfa, затем Sāga и Origo в новом образе. В свою очередь этой осенью в универмаге Stockmann (который также включен в исследование) после реконструкции открылся отдел продуктов питания и деликатесов, Domina Shopping инвестировала в расширение центра, создав самую большую в Балтии зону развлечений и отдыха. Из-за Covid- 19 она так и не была открыта. Не исключаются и сделки в этом секторе, например, Stockmann ранее заявлял, что планирует продать свою недвижимость, в том числе здание в Риге. Однако, пока бушует вирус и царит неопределенность, к активам этого сектора относятся с большой осторожностью.

В обобщении информации консультировал CBRE Baltics.