"Остров" в Пардаугаве
с большим потенциалом
с большим потенциалом
Фото: Mūkusalas biznesa centrs
Текст: Ингрида Драздовска, редактор Delfi Bizness
20 лет назад это был ветхий и почти заброшенный район, расположенный совсем рядом с историческим центром столицы. Но теперь все изменилось и каждый день тысячи людей посещают бизнес-центр Mūkusala. В будущем эта территория станет приятной, еще более оживленной и доступной.
Застройщики бизнес-центра Mūkusala предлагают для района новое название – Mūku sala (остров Муку). Следующий этап развития – строительство нового здания Zeiss biroji, студенческой гостиницы и Академического центра Латвийского университета, которые планируется соединить мостом через Килевейнский ров. Чуть позже здесь будет променад вдоль Даугавы и благоустроенная набережная. Конечно, район изменится и благодаря проекту Rail Baltica.
Краеугольный камень – доступность
По мнению Рижского городского самоуправления, в развитии Мукусалы основной акцент должен быть сделан на обеспечении доступности – с помощью повышения мобильности на этой территории, а также обеспечения доступа к воде. Дума видит Мукусалу как компактную территорию с многофункциональной застройкой, выполненной в разные периоды времени.
Также следует изменить транспортную инфраструктуру, устранив транзитные потоки. Основное внимание будет уделено улице Мукусалас, так как ее удобно пересекать пешком. Здесь планируется существенно снизить потоки автотранспорта и увеличить потоки немоторизированного транспорта. Для повышения качества застройки особое внимание будет уделяться ревитализаци деградированных объектов. Кроме этого, планируется использовать потенциал Мукусалы – набережную Даугавы и канаву Килевейна – для досуга у воды.
Как отмечает Департамент городского развития, в этом районе планируется несколько стратегически важных проектов, которые в будущем еще больше увеличат значение этой территории в контексте города – Академический центр ЛУ, восстановление набережной и проект застройки Закюсалы.
Также следует изменить транспортную инфраструктуру, устранив транзитные потоки. Основное внимание будет уделено улице Мукусалас, так как ее удобно пересекать пешком. Здесь планируется существенно снизить потоки автотранспорта и увеличить потоки немоторизированного транспорта. Для повышения качества застройки особое внимание будет уделяться ревитализаци деградированных объектов. Кроме этого, планируется использовать потенциал Мукусалы – набережную Даугавы и канаву Килевейна – для досуга у воды.
Как отмечает Департамент городского развития, в этом районе планируется несколько стратегически важных проектов, которые в будущем еще больше увеличат значение этой территории в контексте города – Академический центр ЛУ, восстановление набережной и проект застройки Закюсалы.
Функциональное разнообразие
"Мы хотим немного разбавить офисную жизнь, и следующие проекты, которые планируем на 2023–2025 годы, связаны с жилым сегментом", — рассказывает Клавс Васкс, один из совладельцев SIA Mūkusalas biznesa centrs. Пресс-фото.
Потенциал этого районе двадцать лет назад оценили местные предприниматели Клавс Васкс и Алвис Красовскис, учреждая SIA Mūkusalas biznesa centrs и начиная развивать эту территорию. В основном там были старые заводские здания и несколько жилых домов. "Мы поверили в это место и начали его преобразовывать в бизнес-центр", – говорит Васкс. По его мнению, это одно из лучших мест в Риге с точки зрения досягаемости: до Старой Риги можно добраться за считанные минуты, кроме того, рядом Даугава. Территория находится гораздо ближе к центру, чем другие деловые зоны, которые сейчас развиваются в Риге – Скансте или Новая Тейка. "Это сердце Торнякалнса", – считает предприниматель.
"Так же, как город не будет готов никогда, так и это место никогда не будет готово – все время строим что-то новое и перестраиваем существующее. Времена меняются, а вместе с ними меняются потребности людей и бизнеса", – говорит Васкс.
Например, в ближайшие годы в компаниях будет доминировать гибридная модель работы (частично удаленная работа), поэтому нужно думать о том, как сделать окружающую среду соответствующей, более привлекательной и доступной. И любая большая территория или квартал только выиграет, если его содержание будет разнообразным, если территория будет охватывать различные функции. Именно в этом направлении и смотрит компания. "Мы хотим немного "разбавить" жизнь офисов, и проекты, которые мы планируем на 2023-2025 годы, связаны с жилым сегментом. Бизнес тем и интересен, что не знаешь, что будет завтра, каким будет спрос. Сейчас мы считаем одной из перспективных ниш квартиры под сдачу", – говорит предприниматель.
Если рядом есть работа, то спрос на жилье достаточно высок. Кроме того, в Торнякалнсе в последнее время не был построен ни один новый жилой дом. А квартиры в недавно реконструированном доме по адресу Мукусалас 25 были очень быстро распроданы», – рассказывает предприниматель. "Шаг за шагом мы трансформируем эту часть Риги, меняемся сами, меняем город в соответствии со спросом", – говорит Васкс.
"Так же, как город не будет готов никогда, так и это место никогда не будет готово – все время строим что-то новое и перестраиваем существующее. Времена меняются, а вместе с ними меняются потребности людей и бизнеса", – говорит Васкс.
Например, в ближайшие годы в компаниях будет доминировать гибридная модель работы (частично удаленная работа), поэтому нужно думать о том, как сделать окружающую среду соответствующей, более привлекательной и доступной. И любая большая территория или квартал только выиграет, если его содержание будет разнообразным, если территория будет охватывать различные функции. Именно в этом направлении и смотрит компания. "Мы хотим немного "разбавить" жизнь офисов, и проекты, которые мы планируем на 2023-2025 годы, связаны с жилым сегментом. Бизнес тем и интересен, что не знаешь, что будет завтра, каким будет спрос. Сейчас мы считаем одной из перспективных ниш квартиры под сдачу", – говорит предприниматель.
Если рядом есть работа, то спрос на жилье достаточно высок. Кроме того, в Торнякалнсе в последнее время не был построен ни один новый жилой дом. А квартиры в недавно реконструированном доме по адресу Мукусалас 25 были очень быстро распроданы», – рассказывает предприниматель. "Шаг за шагом мы трансформируем эту часть Риги, меняемся сами, меняем город в соответствии со спросом", – говорит Васкс.
Наследие Цейса
Будущее офисное здание названо в честь завода оптики Карла Цейса, который работал здесь в начале XX века, – рассказывает Ивета Бахмане.
"Zeiss biroji – это офисное здание класса А на улице Делю 2 в Риге. Строительство ведет ООО Velve, планируется завершить его в конце 2022 года. Инвестиции – 9 млн. евро, проект софинансирует Luminor. Проекту присвоен сертификат устойчивости BREEAM Excellent. Общая площадь – 5700 м². Будущее офисное здание названо в честь фабрики оптики Карла Цейса, которая работала здесь в начале 20-го века", – рассказывает председатель правления ООО Mūkusalas biznesa centrs Ивета Бахмане.
В прошлом году руководство бизнес-центра Mūkusala инициировало создание бренда Mūku sala. Его целью является объединение людей, которые работают или живут на улице Мукусалас, а также проектов, которые будут здесь созданы в ближайшее время или в далеком будущем.
"Предприятие никуда не исчезнет, оно и его название остается. Но с помощью нового бренда мы хотим отдать дань уважения всему району, ведь мы здесь не единственные", – поясняет Ивета Бахмане, ссылаясь на опыт Новой тейки. К тому же в дальнейшем больший акцент будет на жилье, отдыхе, развлечениях. "Нужно думать более широко, учитывать будущие перспективы и не ограничивать себя только "бизнес-центром"", – поясняет она.
В окрестностях Mūku sala уже реализуется ряд серьезных проектов – начато строительство офисного здания класса А Zeiss biroji, проект студенческой гостиницы на 240 комнат на улице Елгавас, а в скором будущем планируется реализация проекта по строительству многоэтажной автостоянки. "Девелоперы Zeiss biroji считают строящееся здание уникальным и называют его иконическим. Оно так названо в честь фабрики оптики Карла Цейса, которая работала здесь в начале 20-го века. Дом был построен в 1912 году, и это было первое производственное здание в Риге, построенное из железобетонных конструкций. В межвоенный период здесь находился Латвийский радиозавод Лейбовица, а после второй мировой войны – Рижский завод радиотехники", – рассказывает Бахмане.
Историческое здание будет восстановлено и дополнено современными архитектурными элементами. В исторической части останутся высокие потолки и огромные окна, из которых открывается прекрасный вид на Даугаву и башни Старой Риги. Параллельно с этим здесь планируется построить многоэтажные парковки, таким образом, появится возможность озеленить и благоустроить территорию бизнес-центра. На часть помещений в новом офисном здании уже заключены предварительные договоры аренды. В исторических помещениях на первом этаже расположатся салоны или магазины.
В ближайшее время в бизнес-центре планируется осуществить еще один проект – на улице Делю 4 будет пройдет реконструкция здания (где в настоящее время обитает и Delfi). Здесь перестроят верхний этаж, заменят окна, реставрируют фасад, чтобы повысить энергоэффективность здания, а также обеспечить доступность среды – для этого планируется установить лифты.
В прошлом году руководство бизнес-центра Mūkusala инициировало создание бренда Mūku sala. Его целью является объединение людей, которые работают или живут на улице Мукусалас, а также проектов, которые будут здесь созданы в ближайшее время или в далеком будущем.
"Предприятие никуда не исчезнет, оно и его название остается. Но с помощью нового бренда мы хотим отдать дань уважения всему району, ведь мы здесь не единственные", – поясняет Ивета Бахмане, ссылаясь на опыт Новой тейки. К тому же в дальнейшем больший акцент будет на жилье, отдыхе, развлечениях. "Нужно думать более широко, учитывать будущие перспективы и не ограничивать себя только "бизнес-центром"", – поясняет она.
В окрестностях Mūku sala уже реализуется ряд серьезных проектов – начато строительство офисного здания класса А Zeiss biroji, проект студенческой гостиницы на 240 комнат на улице Елгавас, а в скором будущем планируется реализация проекта по строительству многоэтажной автостоянки. "Девелоперы Zeiss biroji считают строящееся здание уникальным и называют его иконическим. Оно так названо в честь фабрики оптики Карла Цейса, которая работала здесь в начале 20-го века. Дом был построен в 1912 году, и это было первое производственное здание в Риге, построенное из железобетонных конструкций. В межвоенный период здесь находился Латвийский радиозавод Лейбовица, а после второй мировой войны – Рижский завод радиотехники", – рассказывает Бахмане.
Историческое здание будет восстановлено и дополнено современными архитектурными элементами. В исторической части останутся высокие потолки и огромные окна, из которых открывается прекрасный вид на Даугаву и башни Старой Риги. Параллельно с этим здесь планируется построить многоэтажные парковки, таким образом, появится возможность озеленить и благоустроить территорию бизнес-центра. На часть помещений в новом офисном здании уже заключены предварительные договоры аренды. В исторических помещениях на первом этаже расположатся салоны или магазины.
В ближайшее время в бизнес-центре планируется осуществить еще один проект – на улице Делю 4 будет пройдет реконструкция здания (где в настоящее время обитает и Delfi). Здесь перестроят верхний этаж, заменят окна, реставрируют фасад, чтобы повысить энергоэффективность здания, а также обеспечить доступность среды – для этого планируется установить лифты.
Привлечение инвесторов
На данный момент в развитие бизнес-центра Mūkusala вложено более 20 миллионов евро. Но в этом году для развития амбициозного проекта Zeiss biroji был привлечен инвестор – местный инвестиционный фонд.
Как объясняет предприниматель, один из путей развития – это реинвестиция заработанного, но в этом случае реализация проекта может затянуться. Другой путь – использовать один из финансовых инструментов. В соседних странах в этом плане уже произошло рывок. «Мы не продали компанию полностью, но для дальнейшего развития привлекли дополнительные средства, чтобы быстрее реализовать свои планы. Не будем скрывать: может быть, уже в конце 2022 года или в 2023 году мы выйдем на IPO (первичное публичное предложение) для развития будущих проектов, поскольку в настоящее время рынок достаточно активен», – делится планами Васкс. На банковских счетах жителей Латвии сейчас лежат миллиарды евро, которые можно было бы использовать продуктивнее, добавляет Бахмане.
Говоря о других идеях, Васкс не скрывает, что компания заинтересована в находящемся по соседству участке, где в свое время находился магазин Celtniecības pasaule. Это деградированная территория, которую нужно преобразовать, но у нее есть потенциал для развития смешанной застройки.
Как объясняет предприниматель, один из путей развития – это реинвестиция заработанного, но в этом случае реализация проекта может затянуться. Другой путь – использовать один из финансовых инструментов. В соседних странах в этом плане уже произошло рывок. «Мы не продали компанию полностью, но для дальнейшего развития привлекли дополнительные средства, чтобы быстрее реализовать свои планы. Не будем скрывать: может быть, уже в конце 2022 года или в 2023 году мы выйдем на IPO (первичное публичное предложение) для развития будущих проектов, поскольку в настоящее время рынок достаточно активен», – делится планами Васкс. На банковских счетах жителей Латвии сейчас лежат миллиарды евро, которые можно было бы использовать продуктивнее, добавляет Бахмане.
Говоря о других идеях, Васкс не скрывает, что компания заинтересована в находящемся по соседству участке, где в свое время находился магазин Celtniecības pasaule. Это деградированная территория, которую нужно преобразовать, но у нее есть потенциал для развития смешанной застройки.
Проект, который планируется реализовать в бизнес-центре в ближайшее время – реконструкция дома на улице Делю, 4, рядом появится многоэтажная автостоянка.
Пандемия немного притормозила процессы
Как пандемия повлияла на бизнес и планы развития? Бахмане отвечает, что в начале действительно было волнение, арендаторы просили скидки из-за форс-мажорных обстоятельств. "Конечно, мы шли навстречу и по-разному решали эти вопросы. Впрочем, нам никто никакие расходы не уменьшил", – подчеркивает она.
По ее мнению, в долгосрочной перспективе удаленная работа не станет доминирующим видом, но вопрос о том, как создать такую среду, в которую люди действительно захотят вернуться, является очень актуальным. "Каждая компания должна понимать, какую функцию выполняет офис и в чем его цель. Было бы очень интересно выслушать ответы арендаторов", – добавляет Бахмане.
Заполняемость помещений в бизнес-центре сейчас составляет 97%, говорит Васкс. Во время пандемии произошла текучка среди арендаторов, например, в первую волну ушло несколько маленьких клиентов. А сейчас наблюдается другая тенденция – спрос есть именно на малые офисные площади. В период пандемии компания заключила несколько новых арендных сделок. Таким образом, Covid-19 даже дал положительный вектор развития. "Мы не пострадали от Covid-19. Единственное, в начале пандемии мы отложили все планы по развитию. С другой стороны, если не было бы этого кризиса, возможно, мы бы думали более узко. Именно сейчас мы осознали, что должны быть разносторонними и что надо смотреть более широко", – оценивает ситуацию Васкс.
Возвращаясь к теме развития Mūku sala в целом, он говорит, что их планы вписываются в концепцию так называемой "Мили знаний", курс на которую взяла Рижская дума. "Центр Риги в некоторой степени по-прежнему вымирают, в то время как эта часть Риги растет", – считает предприниматель. Через пять лет эту часть Риги нельзя будет узнать, уверена Бахмане.
Сейчас меняется не только деловой центр – по соседству строится студенческая гостиница, есть определенные планы на жилые дома, было начато строительство "Дома письма" при Академическом центре ЛУ, вперед продвинулась задумка мостика для пешеходов и велосипедистов.
Как частные проекты, так и "Студенческий и гостевой дом", который появится здесь в будущем, обеспечат появление постоянных жителей в до этого мало заселенной части Торнякалнса. Это станет основой для развития новых услуг и бизнесов.
По ее мнению, в долгосрочной перспективе удаленная работа не станет доминирующим видом, но вопрос о том, как создать такую среду, в которую люди действительно захотят вернуться, является очень актуальным. "Каждая компания должна понимать, какую функцию выполняет офис и в чем его цель. Было бы очень интересно выслушать ответы арендаторов", – добавляет Бахмане.
Заполняемость помещений в бизнес-центре сейчас составляет 97%, говорит Васкс. Во время пандемии произошла текучка среди арендаторов, например, в первую волну ушло несколько маленьких клиентов. А сейчас наблюдается другая тенденция – спрос есть именно на малые офисные площади. В период пандемии компания заключила несколько новых арендных сделок. Таким образом, Covid-19 даже дал положительный вектор развития. "Мы не пострадали от Covid-19. Единственное, в начале пандемии мы отложили все планы по развитию. С другой стороны, если не было бы этого кризиса, возможно, мы бы думали более узко. Именно сейчас мы осознали, что должны быть разносторонними и что надо смотреть более широко", – оценивает ситуацию Васкс.
Возвращаясь к теме развития Mūku sala в целом, он говорит, что их планы вписываются в концепцию так называемой "Мили знаний", курс на которую взяла Рижская дума. "Центр Риги в некоторой степени по-прежнему вымирают, в то время как эта часть Риги растет", – считает предприниматель. Через пять лет эту часть Риги нельзя будет узнать, уверена Бахмане.
Сейчас меняется не только деловой центр – по соседству строится студенческая гостиница, есть определенные планы на жилые дома, было начато строительство "Дома письма" при Академическом центре ЛУ, вперед продвинулась задумка мостика для пешеходов и велосипедистов.
Как частные проекты, так и "Студенческий и гостевой дом", который появится здесь в будущем, обеспечат появление постоянных жителей в до этого мало заселенной части Торнякалнса. Это станет основой для развития новых услуг и бизнесов.
Здание бывшего сталелитейного завода до и после реконструкции на острове Муку. Пресс-фото
Студенческий фактор
В ЛУ подчеркивают, что именно они продолжают развивать самый современный студенческий городок в странах Балтии. Цель – создать среду, которая подходит для обучения и научной работы студентов, для хорошего самочувствия и отдыха, для сотрудничества с предпринимателями в разработке новых инновационных продуктов и технологий. Сейчас уже построены "Дом природы" и "Дом науки", в следующем году будет завершено строительство "Дома письма" (общий объем инвестиций: 49 млн евро с НДС). Таким образом большая часть факультетов и институтов ЛУ будет сосредоточена в этой части Торнякалнса. В ближайшие годы планируется развивать инфраструктуры обучения, науки и поддержки, а именно "Дом технологий" (коммерциализация науки), "Дом здоровья", "Дом спорта", а также "Студенческий и гостевой дом".
Для развития академического центра важны ориентиры зеленого курса, выбранного Европой, они включены как в проекты, так и в план развития территории. Латвийский университет планирует производить альтернативную энергию (солнечные панели, коллекторы, тепло из земли), меры по энергосбережению, элементы умного управления и мобильность.
Рижская дума утвердила территорию Академического центра Латвийского университета в качестве пилотной территории для умного города, использования умных технологий и тестирования прототипов.
Благодаря будущей линии Rail Baltica ожидаются изменения в возможностях доступа к Академическому центру: через Даугаву будет построена пешеходная и велосипедная дорожка, которая приведет непосредственно к центру. Самоуправление также построит мост через Килевейнскую канаву, который соединит Академический центр с променадом Мукусалас.
Для развития академического центра важны ориентиры зеленого курса, выбранного Европой, они включены как в проекты, так и в план развития территории. Латвийский университет планирует производить альтернативную энергию (солнечные панели, коллекторы, тепло из земли), меры по энергосбережению, элементы умного управления и мобильность.
Рижская дума утвердила территорию Академического центра Латвийского университета в качестве пилотной территории для умного города, использования умных технологий и тестирования прототипов.
Благодаря будущей линии Rail Baltica ожидаются изменения в возможностях доступа к Академическому центру: через Даугаву будет построена пешеходная и велосипедная дорожка, которая приведет непосредственно к центру. Самоуправление также построит мост через Килевейнскую канаву, который соединит Академический центр с променадом Мукусалас.
Академический центр ЛУ "Дом письма". Создается в сотрудничестве с RERE Group. Визуализация: Арта Вагале.
Новые объекты инфраструктуры
В Департаменте городского развития поясняют: мост планируется построить на трассе улицы Делю между улицей Елгавас со стороны Торнякална и территорией Mūkusalas biznesa centrs, по которой продолжится пешеходная и велосипедная дорожка до улицы Мукусалас. Длина моста составит 30 м, а ширина – 5,5 м. Вдоль моста проложат освещение, а окружающую среду и инфраструктуру адаптируют для людей с особыми потребностями. Строительство моста профинансирует муниципалитет. Реализация проекта планируется с использованием заемных средств Госкассы. Завершена закупка "проектируй и строй", победителем стало SIA Tilts, предложившее сумму реализации 818 тысяч евро. Однако контракт не заключен до тех пор, пока не будет предоставлено финансирование для реализации проекта. Срок ожидания: 12 месяцев.
Проектные работы Rail Baltica на участке от улицы Елгавас до депо Засулаукс приостановлены так как идет изучение Рижского железнодорожного узла, которое заказало Министерство сообщения. После того, как утвердят изменения технического задания проекта, будут разработаны инфраструктурные решения передвижения до новой станции Торнякалнс и для мультимодального транспортного узла. Напротив Академического центра ЛУ запланирован еще один дополнительный пешеходно-велосипедный железнодорожный переезд, который обеспечит связь с улицей Акменю.
Следует отметить, что с внедрением Rail Baltica планируется перенаправить движение с улицы Мукусалас, благодаря чему в районе станет спокойнее.
Проектные работы Rail Baltica на участке от улицы Елгавас до депо Засулаукс приостановлены так как идет изучение Рижского железнодорожного узла, которое заказало Министерство сообщения. После того, как утвердят изменения технического задания проекта, будут разработаны инфраструктурные решения передвижения до новой станции Торнякалнс и для мультимодального транспортного узла. Напротив Академического центра ЛУ запланирован еще один дополнительный пешеходно-велосипедный железнодорожный переезд, который обеспечит связь с улицей Акменю.
Следует отметить, что с внедрением Rail Baltica планируется перенаправить движение с улицы Мукусалас, благодаря чему в районе станет спокойнее.
Надежда оживить набережную
Ремонт и благоустройство набережной улицы Мукусалас. Визуализация: Департамент городского развития Рижского самоуправления.
Еще одним преимуществом будет запланированное благоустройство набережной, инициированное городом, хотя этот проект еще не получил финансирования.
Территория этого проекта – от Каменного моста до моста Салу; длина – около 2 км. Планируется строительство новой кордонной гофрированной стены на участке между Каменным и железнодорожным мостами, а также реконструкция сетей водоснабжения и канализации. Претерпит изменения транспортная инфраструктура – будет преобразована троллейбусная контактная сеть на улице Мукусалас, построены переходные мосты под Каменным и железнодорожным мостами, восстановлены слаботочные сети и уличное освещение. Для обеспечения доступности среды будут построены пандусы, установлены направляющие и тактильное покрытие. Работы также включают реконструкцию пешеходной и велосипедной инфраструктуры, замену ограждений набережной и благоустройство территории.
Общий объем финансирования, необходимого для укрепления набережной улицы Мукусалас и строительства соответствующей инфраструктуры, составляет около 20 миллионов евро. Разработан проект строительства, завершена процедура закупки, проводится оценка документации, определяются возможные сценарии реализации плана строительства. Ожидается, что реализация начнется, как только появится финансирование. Согласно графику, включенному в проект строительства, объект может строиться последовательно, организуя работы поэтапно. В результате набережная станет привлекательным и безопасным местом для прогулок.
Территория этого проекта – от Каменного моста до моста Салу; длина – около 2 км. Планируется строительство новой кордонной гофрированной стены на участке между Каменным и железнодорожным мостами, а также реконструкция сетей водоснабжения и канализации. Претерпит изменения транспортная инфраструктура – будет преобразована троллейбусная контактная сеть на улице Мукусалас, построены переходные мосты под Каменным и железнодорожным мостами, восстановлены слаботочные сети и уличное освещение. Для обеспечения доступности среды будут построены пандусы, установлены направляющие и тактильное покрытие. Работы также включают реконструкцию пешеходной и велосипедной инфраструктуры, замену ограждений набережной и благоустройство территории.
Общий объем финансирования, необходимого для укрепления набережной улицы Мукусалас и строительства соответствующей инфраструктуры, составляет около 20 миллионов евро. Разработан проект строительства, завершена процедура закупки, проводится оценка документации, определяются возможные сценарии реализации плана строительства. Ожидается, что реализация начнется, как только появится финансирование. Согласно графику, включенному в проект строительства, объект может строиться последовательно, организуя работы поэтапно. В результате набережная станет привлекательным и безопасным местом для прогулок.