Сейчас латвийский рынок офисной недвижимости переживает очередной этап эволюции – несмотря на пандемию Covid-19, встряску энергетического рынка в прошлом году, а также начатую Россией войну в Украине, несколько важных и очень крупных проектов набирают обороты. Они, несомненно, зададут новую планку качества на рынке офисной недвижимости. Время покажет, будут ли у них арендаторы.

Старший консультант CBRE Baltics Рейнис Лаускис говорит, что после реализации проекта Valdemāra centrs в течение нескольких лет большой активности в сфере офисного строительства не наблюдалось. "Современный" офисный рынок состоял из отреставрированных исторических зданий.

Следует отметить, что в 1990-е годы денационализированные многоквартирные дома часто превращались в офисные здания – в то время у предприятий не было особого выбора, где обосноваться, к тому же компании приносили арендодателям деньги, которые можно было вкладывались в содержание и ремонт зданий, в то время как доход от аренды квартир был низким. Правда, в последние годы этот процесс изменился, и исторические многоквартирные дома вновь обретают свою первоначальную функцию.

В прошлом (и отчасти сейчас) бизнес также часто размещался в административных зданиях, построенных в советское время. Сейчас среди них представлены как отреставрированные и перестроенные дома, так и сохранившие былую славу старые постройки.

Во время бума в сфере недвижимости и строительства, исходя из предположения, что рост может продолжаться довольно долго или даже бесконечно, застройщики сосредоточились на жилищных проектах, которые быстро строились и также быстро продавались. Это приносило более высокую и, что особенно важно, более быструю прибыль. Правда, нельзя отрицать, что в период, предшествовавший краху, было создано несколько все еще важных проектов офисных центров, да и рынок коммерческой недвижимости казался предпринимателям привлекательным.

Петерис Антонов, председатель правления SIA MCity Capital, основатель группы MCity, рассказывает, что в свое время занимался развитием многоквартирных проектов в центре Риги. "Примерно в 2005 году я нашел земельный участок в центре Риги, на улице Мартас. Он был продан как части SIA. На балансе этого SIA также числились права аренды на землю по улице Гертрудес 66 (сейчас там находится офисное здание G66), где по условиям договора аренды SIA должно было построить коммерческую недвижимость. Вместе с архитектором мы создали проект современного бизнес-центра, который реализовали и сдали в эксплуатацию в апреле 2007 года", — вспоминает он. Антонов не скрывает, что тогда у него не было реального представления об этом бизнесе. Современных офисных центров тогда почти не было.

Во время кризиса бизнесмен потерял почти весь свой капитал. "Я усвоил серьезный урок о важности непрерывного денежного потока в долгосрочном бизнес-планировании, чего не может обеспечить циклическая застройка и продажа квартирных проектов. Управляя и сдавая в аренду коммерческие помещения в здании G66, я начал понимать нюансы арендного бизнеса и почувствовал, что мы готовы развиваться", — вспоминает Антонов. Для строительства очередного офисного центра MCity Astras, он привлекал инвестиции, приобретая пустующую и недостроенную недвижимость у структурных подразделений Swedbank, Ektornet.

Сейчас в группу MCity входят 14 компаний, самые крупные активы консолидированы в материнской компании SIA MCity Capital — портфель включает в себя три офисно-складских здания и три участка под застройку. Развитые и проданные проекты коммерческой недвижимости — это квартал Kimmel (проданный компании Eastnine) и MCity Tallinas (продан компании Scuds Limited).

Рейнис Лаускис вспоминает, что после мирового экономического кризиса спрос на новые офисные помещения значительно снизился из-за нестабильной финансовой ситуации не только в Латвии, но и в мире в целом. Это напрямую повлияло на расчеты инвесторов и девелоперов не вкладываться в создание новых офисных площадей. "Очень важны четко расставленные приоритеты города в привлечении иностранных инвестиций, что мы очень хорошо видим, например, в стремительном развитии рынка офисной недвижимости Вильнюса с 2013 года", — добавляет он.

Говоря об офисном рынке нельзя не упомянуть, что некоторые из зданий были построены для нужд банков, как, например, центральное здание Swedbank, которое известно под названием "Солнечный камень" (Saules akmens).

Лаускис подсчитал, что с 2004 по 2010 год было введено в эксплуатацию шесть зданий для банковских целей, которые на тот момент составляли почти 20% современных офисных площадей. Только в одном из зданий арендатором был банк, остальные принадлежали самим финансовым учреждениям. Однако в последние годы эта тенденция изменилась — банки продавали свое имущество и оставались в нем в качестве арендаторов помещений. Две самые крупные сделки – это продажа главного здания банка Luminor компании Colonna Capital и покупка здания банка Citadele (покупатель – литовская компания Lords LB). Недавним событием в сфере банков и офисов является желание SEB banka в конце 2021 года переехать в новое помещение в центре города, где он будет единственным арендатором в здании.

Банки играют большую роль не только как арендаторы, но и как источники финансирования. Большинство строящихся проектов используют банковское или акционерное финансирование. Как поясняет Лаускис, при установлении условий финансирования кредиторы оценивают, есть ли в конкретном проекте предварительные договоры аренды, которые, если сравнивать с вильнюсским рынком офисной недвижимости, в Риге закрываются значительно позже. "Если бы активность нынешних арендаторов помещений и новых участников рынка была более динамичной в предыдущие годы, предварительные договоры аренды также практиковались бы чаще, создавая большую предсказуемость рынка", — добавляет он.

Финансовая политика банков идет рука об руку с определенными прогнозами экономического развития страны, возможностью привлечения иностранных инвестиций и прозрачностью экономики в целом. Все эти условия влияют на возможности застройщиков по привлечению финансирования для строительства, которое в соседних с нами странах было более благоприятным, резюмирует Лаускис.

По словам Лаускиса, на данный момент на рынке офисной недвижимости наблюдается невиданная в течение долгого времени активность — строятся новые помещения площадью более 130 тыс. кв.м., отвечающие всем современным требованиям. Примерно столько же находится в стадии проектирования и планирования. Правда, трудно прогнозировать, когда эти планы осуществятся в условиях войны и общей неопределенности.

"Из-за беспрецедентной строительной активности в нашем городе возникает вопрос: будет ли спрос на эти современные офисные помещения? Частично ответ заключается в том, что офисный рынок Риги стареет. Большое количество зданий не соответствует стандартам энергоэффективности и устойчивости современных офисных зданий, поэтому большое количество арендаторов, особенно международных, обязательно рассмотрит возможность переезда в помещения более высокого качества. Тем более, что они также хотят соблюсти цели по достижению климатической нейтральности на корпоративном уровне", — говорит Лаускис.

Он подчеркивает, что текущей ротации арендаторов будет недостаточно. Большую роль здесь сыграет способность Латвийского агентства инвестиций и развития и Рижского агентства инвестиций и туризма привлечь в Ригу новые международные компании, которые хотели бы открыть свои офисы в Риге.

Девелоперы также должны учитывать желания и потребности предприятий и их сотрудников. "Мы видим, что удаленная работа играет все более важную роль, арендаторы проверяют соответствие помещений новым гибридным моделям работы и санитарно-гигиеническим требованиям", — отмечает Лаускис.

По словам Антонова, конкуренция достаточно высока, что очень хорошо для развития Риги и для арендаторов. "На рынке появится более качественный продукт по более конкурентоспособной цене", — говорит он. Одновременно строится несколько офисных центров, что добавит больше площадей на рынок аренды, чем когда-либо с 1991 года. Понимая это, MCity вложила средства в модернизацию всех трех своих офисных центров и в конце 2021 года получила сертификат BREEAM in use.

"Надеюсь, у бизнесменов (арендаторов) изменится парадигма мышления и они поймут, что аренда качественных помещений — это вложение в сотрудников, а не расходы. Тот, кто этого не понимает, потеряет своих сотрудников и рынок", — подчеркивает Антонов.

По оценке Лаускиса, сейчас на рынке офисной недвижимости доминируют иностранные девелоперы и инвесторы. В последние годы Вильнюс и Таллинн развивались значительно быстрее, чем Рига, однако, видя неиспользованный потенциал Риги, компании по недвижимости (застройщики и инвесторы) из соседних стран все чаще рассматривают возможность покупки готовых офисных зданий в качестве инвестиционных объектов или строительства новые. Он упоминает Mūkusalas Biznesa centrs как одного из самых успешных местных девелоперов.

Антонов говорит, что, по его мнению, местного капитала мало среди новых и современных проектов. "Несомненно, большая часть административно-промышленного наследия СССР, находящегося в аренде, находится в руках представителей местного капитала, это дело прошлого…", — говорит он.

Предприниматель поясняет: на развитие проектов коммерческой недвижимости требуется больше капитала, чем на строительство жилого фонда. "Это также требует от застройщика долгосрочного мышления и планирования. Большое значение имеет цена капитала. Поэтому фонд долгосрочных инвестиций является наиболее типичным застройщиком и держателем коммерческой недвижимости в Латвии и других странах", — подчеркивает Антонов.

Доступность долгосрочного капитала выше в соседних с нами странах, не говоря уже о странах Северной Европы. Это также одна из причин, по которой игроки из этого региона более активны на нашем рынке. Антонов уверен, что в Латвии также улучшится доступность капитала, будет создано несколько местных инвестиционных фондов, а в конкурсе примут участие местные предприниматели. MCity также планирует развиваться как инвестиционный фонд.

В свое время потребность в очень крупных инвестициях была причиной того, что компания продала квартал Kimmel, прежде чем провести тщательное изучение того, что можно сохранить в этом историческом месте. Как его можно было бы развивать дальше, удерживая крупный капитал, кроме как организовав масштабный архитектурный конкурс? "Я смотрю на продажу Kimmel как на передачу эстафеты. Для дальнейшей реализации проекта нужно было не менее 30 миллионов евро (только собственный капитал без банковского финансирования), поэтому реализовать идею Kimmel поэтапно невозможно", — объясняет Антонов.

"Исторически сложилось, что в странах Балтии именно в Литве и Эстонии было и есть больше местных застройщиков. С другой стороны, Латвия больше выделяется сильными строительными компаниями, которые также очень конкурентоспособны на внешних рынках. Поэтому формируется хороший баланс – каждая страна развивает и экспортирует свои самые успешные отрасли, но импортирует то, чего им самим не хватает", – говорит Андрюс Барштис, генеральный директор Capitalica Asset Managment и инвестор офисного комплекса Verde.

В этом бизнесе при оценке возможностей расширения в первую очередь рассматриваются ближайшие страны. Их рынок лучше изучен, поэтому риск ниже. "Тот же принцип применим и к расширению деятельности Capitalica Asset Management в Латвии. Однако не менее важным аспектом того, почему мы вышли на рынок, была относительно низкая конкуренция не только в классе А, но и на рынке офисов в целом. Если посмотреть на Польшу, ситуация бы кардинально отличалась, потому что там очень насыщенный, даже перенасыщенный рынок коммерческой недвижимости, а значит, совсем другие правила игры", — иллюстрирует он. В целом, по наблюдениям бизнесмена, страны Северной Европы уже воспринимают страны Балтии как локальный, а не экспортный рынок. Это началось с прихода скандинавских банков, за которыми последовали инвесторы из других секторов, включая розничную торговлю. "На мой взгляд, это значительно помогло развитию всего Балтийского региона", — говорит инвестор.

"У меня нет ни малейших сомнений в правильности решения о начале строительства Verde в самом начале пандемии в районе Скансте. Конечно, при планировании проекта мы не могли представить, какой будет эпидемиологическая ситуация, с которой нам придется столкнуться в процессе строительства, и как она изменит привычки офисных работников. Однако выбранная концепция была дальновидной, ведь в комплексе Verde будут именно такие офисы, куда люди захотят возвращаться — удобное расположение, свежий воздух, качественное освещение, коворкинг-пространства, конференц-центр, подземная парковка с зарядками для электромобилей и озеленение", — говорит Барштис. Летом этого года планируется сдать в эксплуатацию первый корпус комплекса, продолжается строительство второго корпуса.

По мнению Павла Бройтмана, руководителя отдела коммерческой недвижимости LNK Properties, дело не в ярко выраженном доминировании какой-либо одной группы. Сейчас на рынке недвижимости присутствует несколько игроков – как местные инвесторы, международные фонды, так и крупные иностранные инвесторы, поэтому нельзя сказать, что кто-то из них доминирует, ведь каждый работает в своей нише.

"На латвийском рынке есть большие проекты, такие как Verde, Preses nama kvartāls, Zunda Towers и им подобные. Конечно, такие проекты сложно развивать только с местным капиталом, поэтому их реализуют международные фонды и иностранные инвесторы, у которых есть средства. Однако активны и местные девелоперы – как крупные, так и мелкие. LNK Properties – крупный местный девелопер с большим портфелем проектов. Мы работаем на рынке более 20 лет. Развиваем такие высококлассные проекты, как Valdemāra biroji. У нас также есть Deglava biroji, Dārzciema biroji, которые являются офисными зданиями чуть более низкого класса и предназначены для небольших компаний. Мы успешно осваиваем этот сегмент, можно даже сказать, что доминируем в нем, а крупные иностранные инвесторы главенствуют в крупных проектах на рынке", — резюмирует Бройтман.