Эта улица всегда была главной осью города, её транспортной артерией. В относительно недавние советские годы, а также позже на ней располагались магазины известных брендов с популярными у населения товарами. Теперь же она имеет более выраженный характер транзитной улицы и менее привлекательна для торговцев. В зависимости от того, с какой ноги человек встаёт утром с кровати, в пессимистичном или оптимистичном настроении, эта улица может казаться ему захудалой, шумной и пыльной, а может наводить на мысль, что не так уж всё и страшно. Delfi Bizness поинтересовался у специалистов из сферы коммерческой и жилой недвижимости – как происходит на самом деле? Коммерсанты на эту улицу могут "поставить крест" или на ней до сих пор покупаются объекты недвижимости?

Стоит отметить, что журналисты Delfi Bizness ранееоценивали перспективы улицы Чака, влияние организованных на ней велополос, но на тот момент, в постпандемийное время, рижские улицы, включая Старый город, в целом были достаточно пустынны. В этом году столичное самоуправление намерено "разбудить" Вецригу, в том числе – привести в порядок улицу Вальню, заявил ранее мэр Риги Мартиньш Стакис. Конкретных новостей о других планах в центре города пока нет (исключение составляют строительные работы, связанные с Rail Baltica). Помимо этого, была озвучена идея привлечь средства из фондов ЕС для благоустройства территории Видземского рынка. Что, в свою очередь, могло бы благотворно повлиять и на улицу Бривибас.

Помещения, которые пустовали годами, в таком состояние сейчас и стоят. В свою очередь, новых свободных помещений не так уж и много.

"Нынешние арендаторы улицы Бривибас её не покинут, они никуда не переедут. В целом же на рынке многие предприятия меняют помещения на те, что получше (где выгоднее цена, больший поток людей, лучшее расположение и т.д.). Те, у кого бизнес на улице Бривибас развивается, там и останутся", — прокомментировал Обрицкис.

Он отметил, что значительная часть свободных помещений имеет площать 200 м² и более. Что создаёт впечатление, что помещений с табличкой "сдаётся" много. Например, на одной стороне улицы есть пустующие помещения площадью 500 м², а на противоположной — пять небольших магазинов.

"По количеству арендаторов всё не так уж и плохо. Это для меня стало неожиданностью. Изначально я был настроен скептически", — признал Обрицкис.

По его оценке, в центре сейчас может быть около 30% пустых помещений, а 70% заняты. До этого он предполагал, что ситуация примерно 50/50.

Преимуществом улицы Бривибас является высокий поток – это касается как пешеходов, так и автомашин. Одновременно это и самый большой минус – машины шумят, не останавливаются, пешеходы тоже проходят мимо. Поэтому такой поток мало что даёт бизнесу.

С другой стороны, арендаторы офисов (обычно для таких целей используются помещения выше первого этажа) не воспринимают улицу Бривибас как проблемную. Эти помещения стоят дешевле, они часто находятся на улице или или во дворе. Поэтому в этом случае проблема шума и нехватки свежего воздуха не кажется такой уж большой, рассказал Обрицкис.

Современная практика показывает, что на первых этажах зданий располагаются не только магазины, но и кафе. Как прокомментировал Обрицкис, в помещениях до 50 м² находится малобюджетный бизнес: ниже арендная плата, меньше вложений, нужно меньше сотрудников, это может быть новый бизнес, какая-то попытка бизнеса. С другой стороны, ресторанный бизнес должен выбирать другую улицу. Есть отдельные возможности для развития предприятий типа бистро, но таких заведений уже достаточно много. По его мнению, весьма сомнительно, что открытие заведения на улице Бривибас будет успешным. Поэтому он предпочёл бы видеть на этой улице магазины. Признавая, что в целом торговцы часто предпочитают торговые центры, где платят больше, но центр работает с единым маркетингом и имеет более высокий поток посетителей.

"В настоящее время на рынке нет новых арендаторов. Продавцы свои места уже заняли. Если приходят"сетевые" предприятия, они выбирают торговые центры, им не обязательно находиться на центральной улице Бривибас. Если мы посмотрим на начальную часть — от памятника Свободы до улицы Матиса/Видземского рынка, то она может быть интересна и для более крупного бизнеса, но для того, чтобы там базироваться, нужна мотивация", — сказал Обрицкис.

Пример. iDeal - официальный дилер Apple — недавно переехал в новое, более просторное помещение (ранее его салон располагался прямо напротив).

В целом улицы, перпендикулярные улице Бривибас, более популярны, там движение спокойнее, есть места для парковки автомашин. "Громкость улицы Бривибас — один из наибольших минусов. Работа светофоров, на мой взгляд, не согласована. Машина "газует", тормозит, это хорошо слышно живущим рядом людям. Я сам почти никогда не хожу по улице Бривибас, это не приносит мне никакой радости", — признался Обрицкис, который сам живет рядом с ней.

В завершение я спросил: "Какая улица в данный момент проигрывает?"

Артур Обрицкис считает, что улица Чака понемногу развивается и меняется, особенно ближе к центру. Здания там ремонтируются, а значит — появляются новые платёжеспособные жители, которым нужны определенные услуги.

"Отчётливо видно, что фасады зданий благоустраиваются, идёт волна небольших магазинов, малого бизнеса. Чем дальше от центра, тем хуже. Улица Чака имеет более низкую арендную плату, подходящую для малого бизнеса. Однако большинство людей "пробегают" по улице Бривибас", — подытожил Обрицкис.

Коммерческий директор компании Latio Элина Дуце утверждает, что, судя по количеству зарегистрированных в земельной книге продаж квартир за последнее десятилетие, спрос на квартиры на улице Бривибас волнообразный, но стабильный. В среднем в год продаётся около 80 квартир. За некоторыми исключениями это число превысило 100, что чаще всего связано с разделом довоенного дома на несколько квартир и/или реновацией дома и продажей квартир. В 2011 году таким примером был дом на улице Бривибас, 148. В 2022 году – на улице Бривибас, 95.

"Эти данные становятся более привлекательными, если мы сравним количество зарегистрированных продаж квартир, например, с улицами Тербатас и Барона, параллельными улице Бривибас. Учитывая, что одна из них немного короче и на этих улицах есть несколько нежилых зданий/территорий – школы, парки, незастроенные площадки, – количество сделок на обеих в среднем в два раза меньше, чем на улице Бривибас. Отсюда можем сделать вывод, что на улице Бривибас чаще происходит "текучка кадров". Хотя на улицах Тербатас и Барона также наблюдается всплеск спроса, вызванный появлением на рынке квартир в реновированных домах", — сказала Дуце.

В 2022 году наиболее востребованными на улице Бривибас были двухкомнатные квартиры, на долю которых пришлось 40% всех проданных в этом году.

"Эта статистика опровергает миф о том, что улица Бривибас не интересна для семей, ведь 40% всех сделок приходится на продажу трёхкомнатных и квартир и с большим количеством комнат. Однако, подходят ли они в настоящее время для семей с детьми — это другой вопрос. С логистической точки зрения, здесь жить удобно, но качество окружающей среды могло быть и лучше. Вы спросите - как быстро пачкаются подоконники у людей, живущих на этой улице? Конечно, улица Бривибас не будет правильным выбором для людей, чувствительным к качеству воздуха", — прокомментировала Дуце.

Она также напомнила, что, проезжая по улице Бривибас, мало кто представляет себе, что окна, выходящие на улицу, — это лишь самая маленькая часть всех квартир, примыкающих к адресу улицы Бривибас.

"С другой стороны, фасады домов обычно аккуратные, внутри зелёные дворики. И шум стихает, как только вы закрываете дверь своего дома", — подчеркнула Дуце.

В 2022 году 52% проданных квартир (без учёта улицы Бривибас гатве) находились в неотремонтированных довоенных домах, а почти треть – в новых проектах. В том числе – в отреставрированных исторических домах. Только седьмая часть всего проданного жилья находилась в домах советской постройки.

На вопрос, можно ли купить жильё на улице Бривибас дешевле, чем где-либо в центре, эксперт ответила, что в целом диапазон цен широк.

"Средняя цена квартиры в реновированном доме составляет 2000 евро/м² (здесь следует отметить, что в реновированных домах, как правило, продаются квартиры с серой, белой или полной отделкой, поэтому диапазон цен составляет от 1600 до 2700 евро/м² за квартиру, оборудованную мебелью и бытовой техникой). Аналогичные цены, например, на параллельных улицах Тербатас или Барона. При этом на всех этих улицах есть дома, в которых цены на квартиры превышают 3000 евро/м².

С другой стороны, в нереновиронных домах квартира будет стоить на 15-20% дешевле, и она будет такой же, как на улице Бривибас, а также на других улицах центра. Это стоит знать, рассматривая идею реновации дома", — объяснила Дуце.

Дуце не скрывает, что есть люди, которые предвзято относятся к рижским транзитным улицам – в основном это Бривибас, Кришьяна Валдемара, Александра Чака, а также к пересекающим их улицам, соединяющим кварталы. Когда они ищут недвижимость для покупки, они сразу вычёркивают эти улицы из своего списка. Обычно такое решение они обосновывают тем, что не хотят жить среди выхлопных газов автомашин, шума, издаваемого общественным транспортом и мотоциклами, в стрессе, ведь, выходя из дома, им приходится буквально прыгать в автомобильный поток. В то же время есть люди, любящие шум, для которых тишина и покой вызывают дискомфорт. Им нужен шум и пульс города за окном их жилплощади. Есть также люди, пострадавшие от насилия в тихих уголках города, поэтому они предпочитают быть в суете.

"Таким образом, у дома на улице Бривибас есть свой покупатель. Кроме того, окна большинства квартир вообще не выходят на улицу", — ещё раз подчеркнула она.

Комментируя рынок аренды, Элина Дуце отметила, что найти арендатора можно достаточно легко, потому что те, кто, например, не так хорошо знает Ригу, изначально выбирают жильё недалеко от центральных улиц, откуда легко можно добраться на общественном транспорте в любом направлении.

Специалисты коммерческого отдела Latio рассматривают улицу Бривибас как цепочку отдельных островков жизни, где бизнес процветает только вокруг остановок общественного транспорта. Ежедневно хочется буквально быстрее пробежать по этой улице с закрытыми глазами.

"Но улица Бривибас есть и будет частью исторического центра Риги. На данный момент даже есть ощущение, что, несмотря на всю запущенность, кто-то верит в развитие этой улицы", — оптимистично настроена Дуце.

Помимо этого, по её мнению, улица Чака не утратила статуса транзитной дороги, несмотря на одну размеченную велодорожку и полосу общественного транспорта. Автотранспорт продолжает активно присутствовать на этой улице. Дуце также подчеркнула, что дома здесь ремонтируются один за другим, а квартиры заселены, чего нельзя сказать об улице Бривибас.

"Пока всё идёт не так гладко, в некоторых домах окна подолгу остаются тёмными. Такое ощущение, что улица Бривибас ещё не обрела свою идентичность", — резюмировала эксперт.