Рынок нового жилья умер?
Что происходит с новостройками и как ведут себя покупатели
Что происходит с новостройками и как ведут себя покупатели
Коллаж DELFI
Ингрида Драздовска, редактор Delfi Bizness
За год предложение готовых квартир в Риге и ее окрестностях увеличилось почти вдвое. Сейчас в новых проектах можно приобрести почти 2 000 квартир. Для тех, кто располагает средствами и принял решение о покупке, выбор достаточно широк, и есть возможность начать жить в новом доме сразу после покупки.
В то же время для многих этот сегмент рынка становится все менее доступными, из него вытесняется все больше потенциальных покупателей. В итоге общее число сделок значительно снизилось, указывает ассоциированный директор риэлторской компании Colliers Baltics Агия Вердиня.
Продукт, который можно "потрогать"
"Ситуация примерно такая, какой мы ее прогнозировали, – говорит Вердиня. – В отличие от недавнего прошлого, когда квартиры в основном покупались "на бумаге" или на стадии строительства, сейчас на рынке достаточно готовых зданий, квартиры в которых закончены и ждут своего покупателя".
В то же время значительно сократилось количество сделок. "В этом году падение снова составит около 30%", – комментирует Вердиня. Если сравнивать данные 2022 года с данными 2021 года, то количество резерваций, которые через некоторое время превратятся в реальные сделки, уже сократилось на треть. И текущие данные также показывают, что по сравнению с первым полугодием 2022 года на данный момент число зарезервированных квартир меньше на 32%.
Еще недавно, когда новый проект только выходил на рынок, застройщик мог рассчитывать на 10-15 резерваций квартир уже в первый месяц. Сейчас количество бронирований снизилось.
Еще недавно, когда новый проект только выходил на рынок, застройщик мог рассчитывать на 10-15 резерваций квартир уже в первый месяц. Сейчас количество бронирований снизилось. На ранних стадиях строительства они происходят вяло, активнее процесс происходит на стадии завершения строительства дома. "Потенциальным покупателям сложно оценить ситуацию через полтора года, когда заявленный проект может быть завершен", – поясняет эксперт.
Таким образом, особенно в последние два-три месяца можно заметить, что внимание тех, кто принял решение о покупке жилья, в основном сосредоточено на полностью завершенных проектах. "Активно проводятся дни открытых дверей, когда есть возможность все посмотреть, изучить, ведь все квартиры в здании не распроданы, они еще на бумаге", – говорит аналитик Colliers.
И застройщики, и банки пытаются стимулировать рынок, активизировать сделки. "Для большинства проектов действуют различные акции и специальные предложения. В свою очередь, банки отменяют комиссии или вводят фиксированные ставки на уровне 0%. Мы видим, что во многих проектах в подарок предлагают кухни и парковочные места", – описывает ситуацию эксперт. В то же время "классические" скидки встречаются редко.
Результат – все это немного стимулирует активность. В то же время квартиры в новостройках больше не покупают те, кто планировал их сдавать и за счет аренды немного заработать на разнице с ипотечным платежом. Нет и покупателей, решивших поменять квартиру из-за выгодной цены. "Квартиры в новых проектах стали относительно дорогими, поэтому такая покупка требует очень взвешенного решения – как в отношении первоначального взноса, так и в отношении ежемесячного платежа по кредиту ", – говорит Вердиня.
Таким образом, особенно в последние два-три месяца можно заметить, что внимание тех, кто принял решение о покупке жилья, в основном сосредоточено на полностью завершенных проектах. "Активно проводятся дни открытых дверей, когда есть возможность все посмотреть, изучить, ведь все квартиры в здании не распроданы, они еще на бумаге", – говорит аналитик Colliers.
И застройщики, и банки пытаются стимулировать рынок, активизировать сделки. "Для большинства проектов действуют различные акции и специальные предложения. В свою очередь, банки отменяют комиссии или вводят фиксированные ставки на уровне 0%. Мы видим, что во многих проектах в подарок предлагают кухни и парковочные места", – описывает ситуацию эксперт. В то же время "классические" скидки встречаются редко.
Результат – все это немного стимулирует активность. В то же время квартиры в новостройках больше не покупают те, кто планировал их сдавать и за счет аренды немного заработать на разнице с ипотечным платежом. Нет и покупателей, решивших поменять квартиру из-за выгодной цены. "Квартиры в новых проектах стали относительно дорогими, поэтому такая покупка требует очень взвешенного решения – как в отношении первоначального взноса, так и в отношении ежемесячного платежа по кредиту ", – говорит Вердиня.
Позволить себе могут немногие
"Delfi Бизнес" уже сообщал о том, что Европейский центральный банк в июле вновь повысил базовые ставки. Наряду с ростом цен на новое жилье (+16% за год), условия покупки с помощью банковского кредита становятся все более недружественными. "Средняя стоимость сделки составляет около 140 000 евро. Год назад платеж по кредиту за такую квартиру составлял 420-450 евро в месяц, сейчас – около 700 евро. Жителей, которые могут претендовать на такую сумму кредита, стало значительно меньше", – говорит Вердиня.
Большое количество потенциальных покупателей в настоящее время вытеснено с рынка, подчеркивает она, отмечая, что на бумаге наблюдается минимальная коррекция цен на новые квартиры, которую Вердиня скорее назвала бы выравниванием – как проекты "позиционируют" себя на рынке. "В свою очередь, на вторичном рынке, напротив, действуют типичные рыночные принципы – если общий спрос снижается, то и цены корректируются", – подчеркивает она. На вторичном рынке также наблюдается снижение цен на новые проекты, как в рекламных объявлениях, так и в данных о сделках. Появляются и более выгодные предложения, что можно объяснить тем, что некоторые домохозяйства, которые в последние годы брали на себя обязательства не слишком осмотрительно, осознают, что при нынешних ставках они могут оказаться непосильным бременем.
В разнице цен между сделками, зарегистрированными в Земельной книге, и квартирами, имеющимися на рынке, есть определенная загвоздка. При принятии решения заинтересованные лица не должны ориентироваться на зарегистрированные сделки, полагая, что именно по такой цене квартиры продаются сейчас. Застройщики начали строить и продавать эти здания давно, еще до резкого роста строительных издержек. Опасения может вызывать и оценка недвижимости, которая нередко проводится, основываясь на уже состоявшихся сделках.
Большое количество потенциальных покупателей в настоящее время вытеснено с рынка, подчеркивает она, отмечая, что на бумаге наблюдается минимальная коррекция цен на новые квартиры, которую Вердиня скорее назвала бы выравниванием – как проекты "позиционируют" себя на рынке. "В свою очередь, на вторичном рынке, напротив, действуют типичные рыночные принципы – если общий спрос снижается, то и цены корректируются", – подчеркивает она. На вторичном рынке также наблюдается снижение цен на новые проекты, как в рекламных объявлениях, так и в данных о сделках. Появляются и более выгодные предложения, что можно объяснить тем, что некоторые домохозяйства, которые в последние годы брали на себя обязательства не слишком осмотрительно, осознают, что при нынешних ставках они могут оказаться непосильным бременем.
- Кто может себе позволить квартиру в новостройке? Подробный расчет
В разнице цен между сделками, зарегистрированными в Земельной книге, и квартирами, имеющимися на рынке, есть определенная загвоздка. При принятии решения заинтересованные лица не должны ориентироваться на зарегистрированные сделки, полагая, что именно по такой цене квартиры продаются сейчас. Застройщики начали строить и продавать эти здания давно, еще до резкого роста строительных издержек. Опасения может вызывать и оценка недвижимости, которая нередко проводится, основываясь на уже состоявшихся сделках.
Мало начатых проектов
Еще одно заметное отличие – на рынке меньше начатых проектов. "В целом проектов на рынке стало больше, но тех, что только начинают строить – меньше. И в основном работают крупные девелоперы, которые продолжают проекты и постепенно начинают что-то новое", – комментирует эксперт.
Очень мало проектов в центре Риги. Сделок с объектами, которые можно реконструировать или перестроить, меньше, чем во время Covid-19, скорее всего, это потому, что бизнес-план не показывает ничего хорошего.
Не так много сделок и в сегменте реконструированных зданий, где в настоящее время имеются квартиры с серой отделкой, то есть нуждающиеся в ремонте (при этом стояки, фасад, крыша и другие конструкции приведены в порядок). Такие квартиры стоят дешевле, но при этом необходимо учитывать затраты на ремонт.
В связи с низкими темпами продаж некоторые застройщики стали обращать внимание на рынок аренды, строя так называемые доходные дома. Однако, по мнению Вердини, это не очень развитая тенденция, поскольку на нашем рынке не так много застройщиков.
Очень мало проектов в центре Риги. Сделок с объектами, которые можно реконструировать или перестроить, меньше, чем во время Covid-19, скорее всего, это потому, что бизнес-план не показывает ничего хорошего.
Не так много сделок и в сегменте реконструированных зданий, где в настоящее время имеются квартиры с серой отделкой, то есть нуждающиеся в ремонте (при этом стояки, фасад, крыша и другие конструкции приведены в порядок). Такие квартиры стоят дешевле, но при этом необходимо учитывать затраты на ремонт.
В связи с низкими темпами продаж некоторые застройщики стали обращать внимание на рынок аренды, строя так называемые доходные дома. Однако, по мнению Вердини, это не очень развитая тенденция, поскольку на нашем рынке не так много застройщиков.
Как три года назад
Ассоциированный директор Colliers Baltics Агия Вердиня
С точки зрения объемов резерваций рынок вернулся к уровню второй половины 2020 года. "Самое главное отличие заключается в том, что тогда на рынке было значительно меньше проектов, поэтому было ощущение, что с их реализацией дела идут хорошо. По 4-5 резерваций в месяц было приемлемым. Сейчас эти объемы приходится "размазывать" на большее количество объектов", – говорит Вердиня.
Она также отмечает, что раньше было привычной практикой, когда большое количество квартир резервировалось уже на стадии строительства, сейчас этот показатель сильно снизился – прошлым летом он составлял 55%, а сейчас – около 30%. Сейчас в процессе строительства много задержек. Многие проекты сдаются на полгода позже, чем планировалось изначально.
Этот год для участников рынка будет полным вызовов. "Все говорит о том, что мы не достигнем 2000 сделок с новыми квартирами, которых рынок ранее достаточно стабильно достигал в течение последних трех лет. Первое полугодие было неплохим – 1075 сделок, но там значительная часть, около 65%, была связана с резервациями прошлых лет. И во втором полугодии не планируется вводить в эксплуатацию более крупные проекты с большим количеством резерваций", – оценивает ситуацию Вердиня.
Поскольку фундаментальные показатели рынка не слишком благоприятны для сегмента новых проектов, она считает, что более успешными будут те застройщики, которые выберут удачное местоположение и смогут предложить относительно высокую цену за соответствующее качество. "Цены высокие во всех новых проектах. При принятии финансового решения жители требуют определенного качества. И есть ощущение, что вперед будут продвигаться крупные застройщики, менее известные имена будут появляться реже. Конечно, есть и текущие проекты, их нужно завершать", – говорит Вердиня. Сегмент реновации, о котором уже говорилось, также продолжит сокращаться. В выигрыше будут другие сегменты рынка, в том числе серийные квартиры.
Рынок может измениться в связи с новостями о ставках Euribor, но затраты на строительство, а значит, и цены на новые квартиры стабилизировались.
Она также отмечает, что раньше было привычной практикой, когда большое количество квартир резервировалось уже на стадии строительства, сейчас этот показатель сильно снизился – прошлым летом он составлял 55%, а сейчас – около 30%. Сейчас в процессе строительства много задержек. Многие проекты сдаются на полгода позже, чем планировалось изначально.
Этот год для участников рынка будет полным вызовов. "Все говорит о том, что мы не достигнем 2000 сделок с новыми квартирами, которых рынок ранее достаточно стабильно достигал в течение последних трех лет. Первое полугодие было неплохим – 1075 сделок, но там значительная часть, около 65%, была связана с резервациями прошлых лет. И во втором полугодии не планируется вводить в эксплуатацию более крупные проекты с большим количеством резерваций", – оценивает ситуацию Вердиня.
Поскольку фундаментальные показатели рынка не слишком благоприятны для сегмента новых проектов, она считает, что более успешными будут те застройщики, которые выберут удачное местоположение и смогут предложить относительно высокую цену за соответствующее качество. "Цены высокие во всех новых проектах. При принятии финансового решения жители требуют определенного качества. И есть ощущение, что вперед будут продвигаться крупные застройщики, менее известные имена будут появляться реже. Конечно, есть и текущие проекты, их нужно завершать", – говорит Вердиня. Сегмент реновации, о котором уже говорилось, также продолжит сокращаться. В выигрыше будут другие сегменты рынка, в том числе серийные квартиры.
Рынок может измениться в связи с новостями о ставках Euribor, но затраты на строительство, а значит, и цены на новые квартиры стабилизировались.
Необходимо качественное жилье
Микус Фрейманис, член правления компании Merks Mājas, успешно работающей в первом полугодии, признает: сделки по покупке квартир в новых многоквартирных проектах происходят, но в настоящее время наблюдается тенденция, когда покупатели предпочитают дольше изучать рынок и не спешат принимать решение. "Колебания связаны с нынешним повышением ставки Euribor, но жизнь не стоит на месте, и качественное новое жилье в Латвии необходимо", – подчеркивает он.
"Понятно, что застройщики могут снизить темпы строительства новых объектов, адаптируясь к рыночным условиям, но темпы снова возрастут, когда клиенты поверят, что повышение стоимости финансирования – это временное явление, за которым может последовать такой же стремительный период падения ставок, как в октябре 2008 года, когда шестимесячные ставки Euribor за двенадцать месяцев упали с 5,2% до 1,0%. Вопрос лишь в том, когда это убеждение сформируется у населения", – резюмирует Фрейманис.
"Понятно, что застройщики могут снизить темпы строительства новых объектов, адаптируясь к рыночным условиям, но темпы снова возрастут, когда клиенты поверят, что повышение стоимости финансирования – это временное явление, за которым может последовать такой же стремительный период падения ставок, как в октябре 2008 года, когда шестимесячные ставки Euribor за двенадцать месяцев упали с 5,2% до 1,0%. Вопрос лишь в том, когда это убеждение сформируется у населения", – резюмирует Фрейманис.