Доступность жилья в третьем квартале этого года улучшилась во всех столицах стран Балтии. В сравнении с соседними странами доступность жилья в Риге росла быстрее. Тут на помощь пришел небольшой спад средней цены за квартиру, а также все еще весьма резко растущие зарплаты. Зажиточность домохозяйств вернулась на уровень доинфляционного периода, что помогает улучшаться настроению потребителей. В следующем году процентные ставки продолжат падать, а зарплаты нетто будут расти почти так же стремительно, как в этом году, создавая лучшие предпосылки и для доступности жилья, и для рыночной активности, говорится в обзоре рынка, подготовленном Swedbank.
В третьем квартале 2024 года домохозяйство, доходы которого соответствуют 1,5 среднемесячной зарплаты нетто, с помощью ипотечного кредита в Таллине могло позволить себе квартиру площадью около 56 м2, а в Вильнюсе – площадью 51 м2. В свою очередь, в Риге доступность жилья продолжала оставаться сравнительно более высокой. Среднее рижское домохозяйство, направляя на обслуживание ипотечного кредита не более 30% семейных доходов, могло позволить себе квартиру площадью почти 88 м2. Правда, на первичном рынке картина печальнее, и среднее домохозяйство может позволить себе приобрести квартиру площадью лишь 42 м2. В сегменте новых квартир среднее домохозяйство может позволить себе приобрести квартиру площадью примерно в три раза меньше, чем в случае нереновированной квартиры вне пределов центра Риги (в основном – в серийных домах). Поскольку в среднем покупаются квартиры площадью около 55 м2, можно сделать вывод, что квартиры в новостройках по-прежнему не по карману среднему домохозяйству. Однако доступность этого сегмента столь же низкая и в столицах наших соседей.
Активность рынка квартир понемногу, кажется, набирает обороты. Хотя уже и во втором квартале можно было наблюдать небольшое улучшение в плане количества сделок, в третьем квартале активность выросла еще заметнее. По предварительным данным похоже на то, что ситуация на рынке улучшилась благодаря росту активности на вторичном рынке, особенно в сегменте серийных квартир. Тем временем активность на первичном рынке изрядно хромает, хотя наблюдаемый спад и по количеству сделок, и по количеству случаев бронирования стал меньше. Выросли запасы непроданных новых квартир.
Первичные данные свидетельствуют, что средневзвешенная цена за квартиру в Риге сократилась и по отношению к предыдущему кварталу, и по отношению к предыдущему году. Цена находящихся вне центра, в основном нереновированных серийных квартир, которые образуют около 60% рынка, по отношению к прошлому году немного выросла. Однако в целом она в течение последних двух лет колебалась в сравнительно маленьком интервале и находится ниже величины конца 2021 года. В свою очередь, цены на новые квартиры по-прежнему растут двузначными числами. Что касается новых квартир, то тут мы ожидаем дальнейшее повышение цен, однако скорость прироста цен может оказаться куда более сниженной.
Похоже на то, что в третьем квартале все ветра дули в паруса возможностей среднего домохозяйства купить новую квартиру. Темпы прироста зарплат снижались, однако все равно были весьма стремительными, и в ближайшем будущем они не сократятся. Немного больше состоятельности большей части получателей зарплат принесут планируемые на 2025 год изменения налогообложения. Средняя цена за квартиру, скорее всего, особо не поменяется, если рынок не столкнется с каким-нибудь существенным шоком. И наконец, применяемая к новым жилищным кредитам процентная ставка начала все более заметный спад, и ЕЦБ постепенно продолжит уменьшать свои базовые процентные ставки. Мы ожидаем, что ставка по депозитам овернайт ЕЦБ, за которой строго следует EURIBOR, осенью следующего года сократится до отметки в 1,75%. Путь улучшения доступности жилья также может быть немного ухабистым и извилистым, но главное – направленным вверх.