Где в Европе цены на жилье вырастут больше всего в 2025 году?

Эта статья была первоначально опубликована на английском языке

По данным агентства Fitch Ratings, в ближайшие два года ожидается рост мировых цен на жилье.

"Номинальные цены на жилье в большинстве стран будут расти в диапазоне от низких до средних однозначных процентных цифр в течение каждого из следующих двух лет", - говорится в прогнозе по жилью и ипотеке на 2025 год.

Цены растут из-за того, что предложение жилья не успевает за спросом в большинстве стран, говорится в отчете Fitch. Спрос повысился благодаря низкому уровню безработицы, росту реальной заработной платы и снижению инфляции, в результате чего у покупателей появилось больше свободных доходов.

Самый сильный рост цен на жилье в 2025 году ожидается в Нидерландах, Канаде, Бразилии и Мексике, что обусловлено государственными программами поддержки покупателей впервые приобретающих жилье, в Канаде и Нидерландах, а в Бразилии и Мексике его двигателем станет повышение зарплат и затрат на строительство.

Вместе с тем в Китае замедление экономического роста приведет к снижению цен.

Реальные доходы населения в еврозоне продолжают расти, стимулируя спрос и повышая цены почти во всех странах-членах.

Единственным исключением является Франция, где ожидается снижение цен из-за ограниченных возможностей населения и политической неопределенности, которые не могут быть компенсированы повышающим цены эффектом ограниченного предложения и более низких ставок в стране. Однако ожидающиеся темпы снижения будут медленнее, чем в прошлом году, и потенциально цены начнут расти в 2026 году, говорится в отчете.

В Нидерландах ожидается замедление роста цен с 13% в текущем году до 8-10% в 2025 году и 6-8% в 2026-м. Это по-прежнему один из самых быстрых уровней роста в мире, что в основном обусловлено недостаточным количеством доступных домов и ограниченным предложением из-за роста стоимости материалов и рабочей силы.

С другой стороны, население растет, что увеличивает спрос. Государственные программы поддержки покупателей, впервые приобретающих жилье, могут способствовать дальнейшему росту спроса, однако ожидается, что ужесточение фискальной политики ограничит рост покупательской способности в стране.

В других странах Европы ожидается ускорение роста цен - в Германии и Испании при сохранении стабильности в Дании.

В Испании, как ожидается, в 2025 году жилье будет стоить на 4-6% дороже, чем в 2024 году, а в 2026-м цены вырастут еще на 5-7%. Спросу способствует рост потребительского доверия, вызванный снижением процентных ставок, а также замедлением инфляции. Между тем, новых домов строится все еще недостаточно, и, согласно отчету, они составляют лишь половину от общего числа новых домохозяйств.

В Германии рост цен на жилье ожидается в диапазоне от 2 до 4% в 2025 и 2026 годах, что выше прогноза Fitch на 1,5% в 2024 году. С одной стороны, умеренный рост заработной платы ограничивает доступность жилья, с другой - продолжающийся рост арендной платы делает покупку более привлекательной, поддерживая спрос.

В Великобритании Fitch также ожидает умеренного роста цен на жилье в диапазоне от 2 до 4% в 2025 и 2026 годах, что будет обусловлено снижением процентных ставок по ипотечным кредитам, поскольку кредиторы уже заложили в цену ставки 3,5% в 2025 году, а также поддержкой со стороны сильного рынка труда и растущих номинальных доходов.

В Дании, по оценкам Fitch, снижение процентных ставок и умеренный рост располагаемого дохода приведут к повышению цен на 2-4% в 2025 и 2026 годах.

Ожидается, что цены на жилье в Италии вырастут на 0,5-2,5 % в 2025 и 2026 годах из-за охлаждения спроса, вызванного в основном высокими ипотечными ставками.

"Мы ожидаем, что в ближайшие два года ставки по ипотеке снизятся до 2,5%, но останутся значительно выше уровней, существовавших до 2022 года", - говорится в отчете Fitch. Между тем, предложение ограничено из-за сокращения количества разрешений на строительство, поэтому большинство переездов связано с устаревшей недвижимостью, что приводит к меньшему росту.

Как ожидается, предложение останется низким по сравнению со спросом во всех странах, представленных в отчете, из-за высоких затрат на землю, рабочую силу и материалы в сочетании с высокими ставками по кредитам для небольших домостроительных компаний и нормативными ограничениями. Спрос, между тем, дополнительно поддерживается снижением ставок, низким и стабильным уровнем безработицы, ростом располагаемого дохода домохозяйств и формированием новых домохозяйств.

Fitch ожидает, что в ближайшие два года ставки по ипотечным кредитам в большинстве стран будут близки к ставкам на конец 2024 года или ниже, что поспособствует повышению доступности жилья.

На цены на недвижимость также влияют явления, связанные с изменением климата, в частности наводнения, и нормы ЕС, направленные на обеспечение экологичности строительства.

Энергоэффективные дома, вероятно, будут пользоваться повышенным спросом из-за высоких затрат на электроэнергию, даже несмотря на возможное снижение цен. В отчете отмечается, что некоторые банки в Европе предлагают различные условия кредитования в зависимости от категории сертификата энергоэффективности.

По мнению Fitch, рост цен на жилье может оказаться быстрее прогноза, если экономика и доходы населения окажутся сильнее, чем ожидалось. Кроме того, если снижение ставок центральных банков окажется более масштабным, чем ожидалось, это может привести на рынок больше покупателей, что еще больше подстегнет рост цен.

С другой стороны, худшие, чем ожидалось, экономические условия могут привести к росту безработицы и снижению реальных доходов, что подорвет спрос. А если инфляция снова начнет ускоряться, центральные банки могут отказаться от политики смягчения, ограничивающей возможности домохозяйств по привлечению заемных средств.

Отпугнуть многих потенциальных покупателей от рынка жилья также могут рост стоимости страховок, эксплуатационных расходов и, в некоторых случаях, повышение налогов на недвижимость.