Почему рынок аренды недвижимости в Риге отстает от Таллина и Вильнюса  (6)

Повышение ипотечных ставок, стремительная инфляция, затрагивающая продовольственные и базовые потребности, общая неопределенность – с этими проблемами сталкиваются жители всех трех стран Балтии. Но рынок недвижимости реагирует на эти изменения по-разному.

Латвия по-прежнему остается одной из самых доступных столиц Европы по стоимости аренды жилья. В Вильнюсе уже невозможно снять жилье даже за 300-350 евро , в Таллинне – за 400-450 евро.

По словам владельца и руководителя группы компаний KA Invest Group Алексея Кашкарова, до сих пор на окраине столицы Латвии есть квартиры – однушки или студии, которые можно снять за 200 евро (без коммунальных платежей). "Мы говорим о рынке аренды квартир с удобствами. У нас, в отличие от Таллина и Вильнюса, еще есть предложения квартир с частичными удобствами. Но отставание по цене есть во всех сегментах – советском, реновированном или новом жилье", – отмечает он.

В первую очередь низкие цены говорят о том, что платежеспособность населения в Латвии ниже. Все еще продолжается отток населения, хотя эмиграция не такая сильная, какой была 10 лет назад. "Латвия отстает и по уровню жизни, и по доходам. Вторая причина – недооценен рынок жилья. В итоге предложение все еще превышает спрос", – отмечает Кашкаров.

Осенью сохраняется дефицит на двухкомнатные квартиры, сдаваемые в аренду. Одна из причин – в Латвию все еще приезжают семьи беженцев, чаще двумя поколениями. "Каждый день разговариваю с потенциальными арендаторами. Тенденция – до 50% звонящих (и ситуация не меняется с весны) – это украинцы. Хотя KA Invest Group сдает квартиры без мебели, у нас снимают их и украинские семьи, заключающие договоры на год. Можно сделать вывод, что люди нашли себе работу, хотят здесь остаться", – добавляет эксперт.

Отчасти отставание Латвии по ценам связано с отсутствием должного количества офисов класса А. В отличие от соседних столиц к нам из-за этого меньше приходят международные компании, не приезжают высококлассные специалисты, которые бы подтягивали за собой общий уровень платежеспособности. "В Таллинне есть офисные зоны А класса, где работают до 15 000 сотрудников. Эти люди приезжают в страну и ищут жилье, платят налоги, делают покупки. В Латвии, хотя мы не видим проблем с транспортом, за 20-30 минут можно доехать до любого спального района, к сожалению, развитие офисных кварталов находится в зачаточном состоянии", – отмечает Кашкаров.

В целом рижский рынок аренды жилья замер и в чем-то копирует рынок продажи недвижимости. Хотя уже прошло достаточно времени с момента образования пузыря на рынке недвижимости (а он в Латвии был больше, чем в других странах Балтии), до сих пор в полном объеме не восстановилось кредитование, а рижский рынок аренды недооценен. "Рынок аренды сильно отстает от других стран Балтии, в основном по ценам и немного по качеству", – отмечает владелец и руководитель группы компаний KA Invest Group Алексей Кашкаров.

Еще одна из причин, почему латвийский рынок недвижимости отстает от рынков столиц соседних стран – "борьба" между банками и любыми иностранными инвестициями, которая началась в 2018 году. Различные ограничения заставили многих хороших инвесторов прекратить инвестировать в Ригу. Это касается не только инвестиций из стран СНГ, тормозятся инвестиции, которые готов вкладывать бизнес Израиля, Англии, Швейцарии. "Когда Центробанк Латвии и государство перестанут искусственно препятствовать инвестициям, Рига имеет все шансы обогнать и перегнать другие столицы. И на это есть ряд причин: первая – это самый крупный город стран Балтии, вторая – здесь расположен транспортный узел, третья – Рига опережает соседей по количеству привлеченных иностранных туристов. Также положительную роль может сыграть нулевой тариф налога на нераспределенную прибыль, подобный которому введен и уже несколько лет действует в Эстонии", – добавляет Алексей Кашкаров.

Рынок недвижимости эстонской столицы, по оценкам многих экспертов, существенно перегрет. Спрос превышает предложение, распространяется дефицит. Причем относится это ко всем без исключения сегментам. По результатам мая этого года, Эстония стала рекордсменом Европейского Союза по темпам роста инфляции – несколько месяцев она превышает 20 процентов. Дают о себе знать напечатанные в период пандемии деньги и по-прежнему льготные условия финансирования. Но цены на квартиры росли весной и в начале лета, а несколько последних месяцев будто замерли. Осенью рост цен прекратился и рынок стабилизировался.

По словам эксперта эстонской компании Profil invest Дмитрия Звягинцева, сегмент арендного жилья испытывает особое давление. Существенное влияние оказывают прибывающие в Эстонию беженцы из Украины, а также новые жители из России. И если первые выбирают относительно дешевые арендные квартиры, то вторая категория зачастую нацелена на жилье подороже. В результате, в Таллинне сформировался дефицит недорогих одно- и двухкомнатных квартир, а цены выросли в среднем на 20-25 процентов. "Сегодня снять "однушку" в спальном районе города можно за 400-500 евро в месяц, тогда как двухкомнатная квартира обойдется в 600-700 евро. К арендной плате традиционно добавляются коммунальные платежи и оплата маклерских услуг при заключении договора. В центре города минимальная стоимость аренды квартиры будет на сотню-две выше, тогда как верхний предел превышает 1000 евро в месяц", – говорит Звягинцев.

На этом фоне в Таллинне формируется ранее не сильно развитый рынок арендных домов. Многие девелоперы заходят с этим продуктом, но развитие тормозит растущая цена строительства, а также высокая стоимость площадок под девелопмент. Тем не менее, сегмент арендного жилья признан одним из наиболее перспективных в эстонской столице, что, впрочем, не исключает коррекцию или даже обвал рынка недвижимости предстоящей зимой.

В Литве, как и в других странах Балтии, цены растут постоянно. Удорожание не обошло и рынок аренды жилья. По данным Департамента статистики Литвы, в течение года аренда жилой недвижимости дорожала во всех крупных городах страны. Больше всего за аренду жилья платят жители Вильнюса.

Средняя цена для Вильнюса составляет 9-10 евро за квадратный метр. Стандартная двухкомнатная квартира площадью 50 квадратных метров в Вильнюсе обходится в среднем 500 евро в месяц, хотя годом ранее за нее пришлось бы отдать 466 евро.

Рынок столкнулся с проблемами. Одна из них – наплыв беженцев из Украины, что способствовало резкому падению предложения в начале года. Отсутствие предложения повлекло за собой вторую проблему – цены на аренду поднялись до рекордных уровней. Сейчас цены достигли своего пика. Но эксперты уверяют, что с приближением зимы стоимость аренды немного снизится из-за роста коммунальных платежей. Владельцы квартир, чтобы не потерять арендаторов, умерят аппетиты. Наметился и еще один тренд: в Вильнюсе новое жилье сдается буквально за несколько часов. Это тоже повлекло за собой повышение арендной платы в это сегменте рынка на 20%. К осени жилья в предложении стало больше, но цены не упали.

Причины, способствующие росту предложения, как и в Латвии, связаны с беженцами – многие из стали возвращаться домой или переехали в другие страны. На рынке появились квартиры, которые по разным причинам пустовали. Еще одна причина – с ростом процентных ставок стали менее доступны кредиты, растет ежемесячная плата за ипотеку – она уже превышает плату за аренду жилья. В итоге жить в арендном жилье становится выгоднее.